इससे ज़्यादा निराशा कम ही चीज़ों में होती है कि आपको मनपसंद घर मिल जाए और फिर पता चले कि बैंक उम्मीद से बहुत कम लोन देगा। ऐसा अक्सर होता है, और इससे बचना आसान है, क्योंकि बैंकों के नियम कोई राज़ नहीं हैं। यह आपकी आमदनी और मौजूदा लोन पर सीधा-सादा हिसाब है।
इस गाइड में हम एक ही उदाहरण लेकर पंक्ति-दर-पंक्ति देखेंगे कि बैंक कैसे तय करते हैं कि आप कितना उधार ले सकते हैं। फिर देखेंगे कि क्या चीज़ें इस आँकड़े को बढ़ाती या घटाती हैं, और कौन-से छोटे क़दम आपकी पात्रता में कई लाख जोड़ सकते हैं। घर ढूँढना शुरू करने से पहले यह जान लेना आपके हाथ में कमान रखता है.
बैंक आपके लोन के बारे में कैसे सोचता है
बैंक का एक ही बड़ा सवाल होता है: इस आदमी को पैसा दिया तो क्या वह समय पर लौटेगा? इसका जवाब पाने के लिए बैंक कई चीज़ें एक साथ देखते हैं। आपकी आमदनी और वह कितनी पक्की है। आपके मौजूदा लोन और क्रेडिट कार्ड का बकाया। आपका क्रेडिट स्कोर। आपकी उम्र और नौकरी के कितने साल बचे हैं। और वह घर जो आप ख़रीदना चाहते हैं।
इन सबसे दो सीमाएँ निकलती हैं। पहली आपकी आमदनी पर आधारित सीमा है, और यह गाइड इसी पर ज़ोर देती है। दूसरी प्रॉपर्टी पर आधारित सीमा है, क्योंकि बैंक उसकी क़ीमत का एक तय प्रतिशत ही देते हैं। आपका योग्य लोन इन दोनों में से छोटा वाला होता है।
FOIR: वह संख्या जो ज़्यादातर बात तय करती है
FOIR का मतलब है फ़िक्स्ड ऑब्लिगेशन टु इनकम रेशियो। यह आपकी मासिक आमदनी का वह हिस्सा है जो EMI जैसे तय भुगतानों में जाता है। बैंक एक ऊपरी सीमा तय करते हैं, जो बैंक और आपकी आमदनी के स्तर पर निर्भर करती है। कई बैंक 40% से 55% के बीच कुछ भी मान लेते हैं, और ज़्यादा आमदनी वालों को कभी-कभी इससे ऊँचा हिस्सा भी मिल जाता है।
नई EMI की गुंजाइश निकालना आसान है। अपनी मासिक आमदनी को FOIR सीमा से गुणा करें, और जो EMI आप पहले से भर रहे हैं उसे घटा दें। जो बचता है वही अधिकतम है जो आप जोड़ सकते हैं। फिर बैंक देखता है कि आपकी चुनी हुई अवधि में वह EMI कितना बड़ा लोन चुका सकती है।
एक हल किया हुआ उदाहरण
मान लें कोई व्यक्ति टैक्स के बाद ₹80,000 महीना कमाता है। वह कार लोन पर पहले से ₹10,000 महीना भरता है। उसे 8.5% पर 20 साल का होम लोन चाहिए, और उसका बैंक 50% FOIR लेता है।
पहला क़दम: ₹80,000 का 50% है ₹40,000। दूसरा क़दम: उसमें से कार की ₹10,000 की EMI घटाएँ। नई EMI की गुंजाइश बचती है ₹30,000। तीसरा क़दम: निकालें कि ₹30,000 की EMI 240 महीनों में 8.5% पर कितना लोन चुका देगी। जवाब है करीब ₹34,56,925।
20 साल में वह व्यक्ति कुल करीब ₹72 लाख चुकाएगा, यानी करीब ₹37.5 लाख ब्याज होगा। हमने इसे अपनी गाइड होम लोन का ब्याज कैसे घटाएँ में विस्तार से देखा है।
आप होम लोन पात्रता कैलकुलेटर में अलग-अलग संख्याएँ कुछ ही सेकंड में आज़मा सकते हैं। यह देखना अच्छा रहता है कि कौन-सी संख्या नतीजे को सबसे ज़्यादा हिलाती है।
क्या चीज़ आँकड़े को बढ़ाती या घटाती है
उसी व्यक्ति को लेकर देखिए कि 8.5% पर 20 साल में हर बदलाव से योग्य लोन कैसे बदलता है।
- 40% FOIR: गुंजाइश ₹22,000, लोन करीब ₹25.4 लाख
- 45% FOIR: गुंजाइश ₹26,000, लोन करीब ₹30.0 लाख
- 50% FOIR: गुंजाइश ₹30,000, लोन करीब ₹34.6 लाख
- 55% FOIR: गुंजाइश ₹34,000, लोन करीब ₹39.2 लाख
- पहले ₹10,000 की कार EMI चुका दें: गुंजाइश ₹40,000, लोन करीब ₹46.1 लाख
- ₹40,000 कमाने वाला सह-आवेदक जोड़ें, मौजूदा EMI वही रहे: गुंजाइश ₹50,000, लोन करीब ₹57.6 लाख
दो बातें साफ़ उभरती हैं। मौजूदा EMI का असर भारी होता है, क्योंकि EMI का हर एक रुपया योग्य लोन में से करीब ₹115 कम कर देता है। और आमदनी वाला सह-आवेदक पूरी तस्वीर बदल सकता है।
अवधि और ब्याज दर भी मायने रखती हैं
लंबी अवधि में उतने ही लोन की EMI घट जाती है, इसलिए आपकी आमदनी बड़ा लोन सँभाल पाती है। 8.5% पर ₹30,000 की उसी गुंजाइश के साथ 10 साल की अवधि पर करीब ₹24.2 लाख, 15 साल पर करीब ₹30.5 लाख, 20 साल पर करीब ₹34.6 लाख, 25 साल पर करीब ₹37.3 लाख और 30 साल पर करीब ₹39.0 लाख का लोन बनता है।
पैटर्न पर ग़ौर करें। 20 से 30 साल करने पर पात्रता सिर्फ़ करीब ₹4.4 लाख बढ़ती है, पर ब्याज बहुत ज़्यादा बढ़ जाता है। लंबी अवधि पात्रता बढ़ाने का औज़ार है, मुफ़्त का तोहफ़ा नहीं।
दर उलटी दिशा में काम करती है। 8% पर वही ₹30,000 करीब ₹35.9 लाख और 10% पर करीब ₹31.1 लाख का लोन सँभालते हैं। कम दर का मतलब है उसी EMI पर ज़्यादा उधार, यानी अच्छी दर आपको दो तरह से फ़ायदा देती है।
आपका क्रेडिट स्कोर और क्रेडिट इतिहास
क्रेडिट स्कोर एक संख्या है, आमतौर पर 300 से 900 के बीच, जो बताती है कि आपने अब तक उधार को कैसे सँभाला। होम लोन के लिए बैंक आम तौर पर 750 या उससे ऊपर का स्कोर देखना चाहते हैं। कम स्कोर पर भी लोन मिल सकता है, पर अक्सर ऊँची दर पर या कम रकम का, और कुछ बैंक मना भी कर देते हैं।
कुछ आदतें मदद करती हैं। हर EMI और क्रेडिट कार्ड बिल समय पर भरें। कार्ड का इस्तेमाल लिमिट से काफ़ी नीचे रखें। एक साथ कई लोन या कार्ड के लिए आवेदन न करें, क्योंकि हर आवेदन आपके रिकॉर्ड पर निशान छोड़ता है। और अपनी क्रेडिट रिपोर्ट में ग़लतियाँ ख़ुद जाँचें, क्योंकि ग़लतियाँ होती हैं और उन्हें ठीक कराया जा सकता है।
अगर आपका स्कोर कम है, तो आवेदन से पहले कुछ महीने रुककर उसे सुधारना फ़ायदेमंद हो सकता है। बेहतर स्कोर पर कम दर मिल सकती है, और 20 साल के लोन में थोड़ी-सी दर कटौती भी लाखों की होती है।
प्रॉपर्टी की सीमा: बैंक क़ीमत का कितना हिस्सा देगा
आपकी आमदनी भले बड़े लोन के लायक हो, बैंक घर की पूरी क़ीमत नहीं देगा। RBI के आवास ऋण नियमों के हिसाब से प्रॉपर्टी की क़ीमत के मुक़ाबले अधिकतम लोन रकम पर निर्भर करता है। ₹30 लाख तक के लोन पर यह 90% तक, ₹30 लाख से ऊपर और ₹75 लाख तक पर 80% तक, और ₹75 लाख से ऊपर पर 75% तक है।
तो ₹60 लाख के घर पर बैंक ज़्यादा से ज़्यादा 80% यानी ₹48 लाख दे सकता है, और बाक़ी ₹12 लाख आपको डाउन पेमेंट के रूप में लगाने होंगे। ₹90 लाख के घर पर सीमा 75% है, यानी ₹67.5 लाख, और आपको अपनी जेब से ₹22.5 लाख चाहिए।
बजट में सिर्फ़ डाउन पेमेंट नहीं, उससे ज़्यादा रखें। रजिस्ट्रेशन, स्टांप ड्यूटी, प्रोसेसिंग फ़ीस और शिफ़्टिंग का ख़र्च क़ीमत में कई प्रतिशत जोड़ सकते हैं, और ये आम तौर पर आपकी अपनी जेब से जाते हैं।
उम्र, नौकरी का प्रकार और बैंक आपकी आमदनी को कैसे देखता है
बैंक चाहते हैं कि आपके रिटायर होने से पहले लोन चुक जाए, इसलिए अधिकतम अवधि आपकी उम्र से जुड़ी होती है। 30 साल के व्यक्ति को आम तौर पर 30 साल मिल जाते हैं। 50 साल के व्यक्ति को शायद 10 या 15 साल ही मिलें, जिससे उसी आमदनी पर योग्य रकम घट जाती है।
नौकरी का प्रकार भी मायने रखता है। स्थिर नियोक्ता वाले वेतनभोगी लोगों का आकलन सबसे आसान होता है। स्वरोज़गार वाले और कारोबारियों से आयकर रिटर्न माँगे जाते हैं, आम तौर पर पिछले दो या तीन साल के, और बैंक वहीं दिखाई गई आमदनी को मानता है। अगर आपके रिटर्न में आमदनी कम दिखती है, तो पात्रता भी उतनी ही आएगी, चाहे आपकी असली कमाई ज़्यादा हो।
कुछ बैंक वेरिएबल पे, किराये की आमदनी और कुछ दूसरी नियमित कमाई का भी एक हिस्सा गिनते हैं, अक्सर घटे हुए हिस्से के रूप में। अपने बैंक से पूछें कि वह आपके कौन-से आमदनी स्रोत गिनेगा, क्योंकि इससे जवाब बदल जाता है।
योग्य लोन बढ़ाने के सात तरीक़े
अगर आँकड़ा आपकी ज़रूरत से कम है, तो आवेदन से पहले उसे सुधारने के व्यावहारिक तरीक़े हैं।
- छोटे लोन चुका दें या बंद करा दें, ख़ासकर वे जिनकी EMI ज़्यादा है और बाक़ी समय कम। आप जितनी EMI हटाएँगे, उसके हर एक रुपये पर करीब ₹115 का लोन खुलता है।
- पक्की आमदनी वाला सह-आवेदक जोड़ें, जैसे पति या पत्नी या माता-पिता। उनकी आमदनी और देनदारियाँ आपके साथ मिलाकर गिनी जाती हैं।
- क्रेडिट कार्ड का बकाया घटाएँ, और आवेदन से पहले अपनी लिमिट का ज़्यादातर हिस्सा इस्तेमाल करने से बचें।
- अगर आपका स्कोर 750 से कम है तो उसे सुधारें, और रिपोर्ट में ग़लतियाँ जाँच लें।
- लंबी अवधि चुनें, पर बाद में प्रीपेमेंट करने की योजना रखें ताकि ब्याज बेक़ाबू न हो।
- डाउन पेमेंट बढ़ाएँ। बड़ा डाउन पेमेंट मतलब पात्र होने के लिए छोटा लोन।
- अपनी आमदनी के रिकॉर्ड साफ़ रखें। रिटर्न समय पर भरें और सैलरी स्लिप व बैंक स्टेटमेंट तैयार रखें।
पात्र होना और सहूलियत से चुका पाना एक बात नहीं
पूरी गाइड में यह सबसे ज़रूरी बात है। बैंक की FOIR सीमा बैंक को बचाने के लिए तय होती है, आपके चैन के लिए नहीं। 50% FOIR का मतलब है कि खाना, स्कूल फ़ीस, यात्रा, इलाज और रिटायरमेंट के लिए कुछ भी रखने से पहले ही आपकी आधी टेक-होम तनख़्वाह EMI में चली जाती है।
अंगूठे का एक ज़्यादा सुरक्षित नियम है कि सभी EMI का कुल जोड़ अपनी मासिक आमदनी के करीब 35% से 40% पर रखें। हमारे उदाहरण वाले व्यक्ति के लिए इसका मतलब है होम लोन की EMI ₹30,000 की जगह करीब ₹18,000 से ₹22,000। उस EMI पर योग्य लोन छोटा होता है, 8.5% पर 20 साल में करीब ₹20.7 लाख से ₹25.4 लाख, पर महीने का दबाव काफ़ी हल्का रहता है।
साथ ही कम से कम तीन से छह महीने के ख़र्च और EMI के बराबर इमरजेंसी फ़ंड ऐसी जगह रखें जहाँ से पैसा आसानी से निकल सके, जैसे सेविंग्स अकाउंट या छोटी अवधि की फ़िक्स्ड डिपॉज़िट। अगर दर बढ़ जाए या आमदनी घट जाए, तो यही सहारा आपका घर बचाए रखता है।
घर ढूँढने से पहले आपकी क़दम-दर-क़दम योजना
अप्रिय झटकों से बचने के लिए हम यह क्रम सुझाते हैं।
- अपनी मासिक टेक-होम आमदनी और हर EMI लिख लें जो आप भरते हैं।
- पात्रता कैलकुलेटर में पहले 40% का सतर्क FOIR डालकर सुरक्षित लोन रकम देखें, फिर बैंक की संभावित सीमा डालकर अधिकतम देखें।
- छोटे आँकड़े और अपने डाउन पेमेंट व ख़र्चों से अपना बजट तय करें।
- अपना क्रेडिट स्कोर देखें और कोई दिक़्क़त हो तो ठीक करें।
- दो या तीन बैंकों से इन-प्रिंसिपल अप्रूवल माँगें, और दर, फ़ीस और लोन रकम की तुलना करें।
- उसके बाद ही अपने असली बजट में आने वाले घर देखना शुरू करें।
बैंक कौन-से दस्तावेज़ माँगेगा
काग़ज़ात तैयार रखने से पूरी प्रक्रिया तेज़ होती है और बार-बार के चक्कर बचते हैं। बैंक आम तौर पर नीचे की चीज़ें माँगते हैं, हालाँकि सूचियाँ अलग-अलग होती हैं।
- पहचान और पते का प्रमाण, जैसे आधार, PAN, पासपोर्ट या वोटर ID।
- हाल की सैलरी स्लिप, आम तौर पर पिछले तीन महीनों की, और पिछले दो या तीन साल का फ़ॉर्म 16 या आयकर रिटर्न।
- पिछले छह महीने से एक साल के बैंक स्टेटमेंट, ताकि आपकी आमदनी और ख़र्च का ढर्रा दिखे।
- स्वरोज़गार आवेदकों के लिए कारोबार का प्रमाण, प्रॉफ़िट और लॉस स्टेटमेंट और बैलेंस शीट।
- घर चुन लेने के बाद प्रॉपर्टी के दस्तावेज़, जैसे बिक्री का क़रार, टाइटल के काग़ज़ और पास हुए नक़्शे।
एक छोटी सलाह: जाँच लें कि आपके सभी दस्तावेज़ों में नाम और ब्योरे मेल खाते हों। नाम या पते में छोटी-सी गड़बड़ी देरी की सबसे आम वजहों में से एक है।
लोग अक्सर क्या पूछते हैं
मेरी सैलरी पर मुझे कितना होम लोन मिल सकता है?
FOIR क्या है?
क्या सह-आवेदक से मेरी होम लोन पात्रता बढ़ती है?
होम लोन के लिए कितना क्रेडिट स्कोर चाहिए?
बैंक घर की क़ीमत का कितना हिस्सा देगा?
क्या पात्रता कैलकुलेटर PNB और दूसरे बैंकों के लिए सटीक है?
स्रोत और आगे पढ़ने के लिए
मुफ़्त टूल्स से अपना होम लोन प्लान करें
साइन-अप की ज़रूरत नहीं। आप जो भी डालते हैं वह आपके ब्राउज़र में ही रहता है।
PNB होम लोन एलिजिबिलिटी कैलकुलेटर
अंदाज़ा लगाएँ कि आपकी आय पर कितना बड़ा होम लोन मिल सकता है।
मुफ़्तHDFC होम लोन EMI कैलकुलेटर
होम लोन की EMI, कुल ब्याज और प्रोसेसिंग फ़ीस रुपये में निकालें।
मुफ़्तEMI कैलकुलेटर
लोन की मासिक किस्त और कुल ब्याज निकालें।
मुफ़्तमॉर्गेज कैलकुलेटर
प्रॉपर्टी टैक्स और बीमा के साथ अपनी मासिक मॉर्गेज किस्त देखें।
अस्वीकरण
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