Wie viel Immobilienkredit bekomme ich? Die Kreditwürdigkeit erklärt

Wie Banken über Ihren Kredit denken

Eine Bank hat eine große Frage: Wenn wir dieser Person Geld leihen, kommt es pünktlich zurück? Um das zu beantworten, schauen Banken auf mehrere Dinge gleichzeitig. Ihr Einkommen und wie stabil es ist. Ihre bestehenden Kredite und Kreditkartenschulden. Ihren Kreditscore. Ihr Alter und wie viele Arbeitsjahre Ihnen bleiben. Und die Immobilie, die Sie kaufen möchten.

Daraus ergeben sich zwei Grenzen. Die erste richtet sich nach Ihrem Einkommen, darum geht es in diesem Ratgeber. Die zweite richtet sich nach der Immobilie, denn Banken leihen nur einen Prozentsatz ihres Wertes. Ihr möglicher Kredit ist die kleinere der beiden.

FOIR: die Zahl, die das meiste entscheidet

FOIR steht für Fixed Obligation to Income Ratio, also das Verhältnis fester Verpflichtungen zum Einkommen. Es ist der Anteil Ihres Monatseinkommens, der in feste Zahlungen wie EMIs geht. Banken setzen eine Obergrenze, die von der Bank und von Ihrer Einkommenshöhe abhängt. Viele erlauben zwischen 40 % und 55 %, bei höheren Einkommen manchmal mehr.

Der Spielraum für eine neue EMI ist leicht auszurechnen. Nehmen Sie Ihr Monatseinkommen, multiplizieren Sie es mit der FOIR-Grenze und ziehen Sie die EMIs ab, die Sie schon zahlen. Was übrig bleibt, ist das Maximum, das Sie draufsetzen können. Die Bank fragt dann, wie groß ein Kredit ist, den diese EMI über die gewählte Laufzeit zurückzahlt.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir jemanden, der ₹80,000 im Monat nach Steuern verdient. Er zahlt schon ₹10,000 im Monat für einen Autokredit. Er möchte einen Immobilienkredit über 20 Jahre zu 8.5 %, und seine Bank nutzt ein FOIR von 50 %.

Schritt eins: 50 % von ₹80,000 sind ₹40,000. Schritt zwei: Ziehen Sie die Auto-EMI von ₹10,000 ab. Der Spielraum für eine neue EMI beträgt ₹30,000. Schritt drei: Rechnen Sie aus, welchen Kredit eine EMI von ₹30,000 über 240 Monate bei 8.5 % zurückzahlt. Das Ergebnis ist etwa ₹34,56,925.

Über die 20 Jahre würde diese Person insgesamt etwa ₹72 lakh zurückzahlen, etwa ₹37.5 lakh davon sind Zinsen. Das haben wir in unserem Ratgeber wie Sie weniger Zinsen beim Immobilienkredit zahlen genauer angeschaut.

Im Home-Loan-Eligibility-Rechner können Sie in ein paar Sekunden andere Zahlen ausprobieren. Es lohnt sich, damit zu spielen, um zu sehen, welche Zahl das Ergebnis am meisten bewegt.

Was die Summe erhöht oder senkt

Mit derselben Person sehen Sie hier, wie jede Änderung den möglichen Kredit bei 8.5 % über 20 Jahre bewegt.

• FOIR von 40 %: Spielraum ₹22,000, Kredit etwa ₹25.4 lakh
• FOIR von 45 %: Spielraum ₹26,000, Kredit etwa ₹30.0 lakh
• FOIR von 50 %: Spielraum ₹30,000, Kredit etwa ₹34.6 lakh
• FOIR von 55 %: Spielraum ₹34,000, Kredit etwa ₹39.2 lakh
• Zuerst die Auto-EMI von ₹10,000 tilgen: Spielraum ₹40,000, Kredit etwa ₹46.1 lakh
• Einen Mitantragsteller mit ₹40,000 Einkommen aufnehmen, bei gleicher bestehender EMI: Spielraum ₹50,000, Kredit etwa ₹57.6 lakh

Zwei Muster fallen auf. Bestehende EMIs wirken stark, denn jede Rupie EMI nimmt etwa ₹115 vom möglichen Kredit weg. Und ein Mitantragsteller mit Einkommen kann das Bild völlig verändern.

Laufzeit und Zinssatz spielen auch mit

Eine längere Laufzeit senkt die EMI für denselben Kredit und erhöht damit den Kredit, den Ihr Einkommen trägt. Bei demselben Spielraum von ₹30,000 und 8.5 % trägt eine Laufzeit von 10 Jahren etwa ₹24.2 lakh, 15 Jahre etwa ₹30.5 lakh, 20 Jahre etwa ₹34.6 lakh, 25 Jahre etwa ₹37.3 lakh und 30 Jahre etwa ₹39.0 lakh.

Achten Sie auf das Muster. Von 20 auf 30 Jahre zu strecken bringt nur etwa ₹4.4 lakh mehr Kreditrahmen, aber sehr viel mehr Zinsen. Eine längere Laufzeit ist ein Mittel für den Kreditrahmen, kein Geschenk.

Der Zinssatz wirkt in die andere Richtung. Bei 8 % trägt dieselbe EMI von ₹30,000 etwa ₹35.9 lakh, bei 10 % etwa ₹31.1 lakh. Ein niedrigerer Satz heißt, dass Sie für dieselbe EMI mehr leihen können, ein guter Satz hilft Ihnen also doppelt.

Ihr Kreditscore und Ihre Kredithistorie

Ihr Kreditscore ist eine Zahl, meist zwischen 300 und 900, die zusammenfasst, wie Sie mit Krediten umgegangen sind. Banken sehen bei einem Immobilienkredit im Allgemeinen gern 750 oder mehr. Mit einem niedrigeren Score bekommen Sie vielleicht trotzdem einen Kredit, aber oft zu einem höheren Satz oder mit einem kleineren Betrag, und manche Banken lehnen ab.

Ein paar Gewohnheiten helfen. Zahlen Sie jede EMI und jede Kreditkartenrechnung pünktlich. Halten Sie Ihre Kartennutzung deutlich unter dem Limit. Stellen Sie nicht mehrere Kredit- oder Kartenanträge auf einmal, denn jeder Antrag hinterlässt eine Spur in Ihrer Akte. Und prüfen Sie Ihren eigenen Kreditbericht auf Fehler, denn Fehler passieren und lassen sich korrigieren.

Ist Ihr Score niedrig, kann es sich lohnen, ein paar Monate zu warten und ihn vor dem Antrag zu verbessern. Ein besserer Score kann einen niedrigeren Satz bringen, und bei einem Kredit über 20 Jahre ist selbst eine kleine Senkung Lakhs wert.

Die Immobiliengrenze: Wie viel vom Preis die Bank finanziert

Auch wenn Ihr Einkommen einen größeren Kredit trägt, leiht die Bank nicht den vollen Preis des Hauses. Nach den RBI-Regeln für Wohnungsbaukredite hängt der Höchstkredit im Verhältnis zum Immobilienwert vom Betrag ab. Er beträgt bis zu 90 % bei Krediten bis ₹30 lakh, bis zu 80 % bei Krediten über ₹30 lakh und bis ₹75 lakh und bis zu 75 % bei Krediten über ₹75 lakh.

Bei einem Haus für ₹60 lakh kann die Bank also höchstens 80 % finanzieren, das sind ₹48 lakh, und Sie bringen die anderen ₹12 lakh als Anzahlung mit. Bei einem Haus für ₹90 lakh liegt die Grenze bei 75 %, also ₹67.5 lakh, und Sie brauchen ₹22.5 lakh Eigenmittel.

Planen Sie auch mehr als die Anzahlung ein. Registrierung, Stempelsteuer, Bearbeitungsgebühr und Umzugskosten können dem Preis mehrere Prozent hinzufügen, und das kommt meist aus Ihrer eigenen Tasche.

Alter, Beruf und wie Banken Ihr Einkommen sehen

Banken wollen den Kredit zurück, bevor Sie in Rente gehen, die Höchstlaufzeit hängt also an Ihrem Alter. Eine 30-jährige Person bekommt meist 30 Jahre. Eine 50-jährige vielleicht nur 10 oder 15, was den möglichen Betrag bei gleichem Einkommen senkt.

Auch die Art der Beschäftigung zählt. Angestellte mit einem stabilen Arbeitgeber sind am leichtesten zu beurteilen. Selbstständige und Unternehmer müssen Steuererklärungen vorlegen, meist für die letzten zwei oder drei Jahre, und die Bank nutzt das dort ausgewiesene Einkommen. Zeigen Ihre Erklärungen ein niedriges Einkommen, folgt Ihr Kreditrahmen dem, auch wenn Ihr echtes Einkommen höher ist.

Manche Banken rechnen auch einen Teil variabler Vergütung, Mieteinnahmen und bestimmter anderer regelmäßiger Einkünfte an, oft mit einem verminderten Anteil. Fragen Sie Ihre Bank, welche Ihrer Einkommensquellen sie zählt, denn das ändert das Ergebnis.

Sieben Wege, Ihren möglichen Kredit zu erhöhen

Ist die Zahl niedriger als nötig, gibt es praktische Wege, sie vor dem Antrag zu verbessern.

1. Zahlen Sie kleine Kredite ab oder lösen Sie sie auf, besonders solche mit hoher EMI und kurzer Restlaufzeit. Jede Rupie EMI, die wegfällt, schafft etwa ₹115 Kredit.
2. Nehmen Sie einen Mitantragsteller mit festem Einkommen auf, etwa Ehepartner oder Eltern. Deren Einkommen und Verpflichtungen werden mit Ihren zusammengerechnet.
3. Senken Sie Ihre Kreditkartenschulden und vermeiden Sie vor dem Antrag, den Großteil Ihres Limits zu nutzen.
4. Verbessern Sie Ihren Kreditscore, wenn er unter 750 liegt, und prüfen Sie Ihren Bericht auf Fehler.
5. Wählen Sie eine längere Laufzeit, aber planen Sie spätere Sondertilgungen, damit die Zinsen nicht davonlaufen.
6. Erhöhen Sie Ihre Anzahlung. Eine größere Anzahlung heißt, dass Sie einen kleineren Kredit brauchen.
7. Halten Sie Ihre Einkommensnachweise sauber. Geben Sie Ihre Erklärungen pünktlich ab und halten Sie Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge bereit.

Möglich ist nicht dasselbe wie leistbar

Das ist der wichtigste Punkt im ganzen Ratgeber. Die FOIR-Grenze einer Bank soll die Bank schützen, nicht Ihre Ruhe. Ein FOIR von 50 % heißt, dass die Hälfte Ihres Nettogehalts in EMIs geht, noch vor Essen, Schulgeld, Reisen, Arztkosten und allem für die Rente.

Als sicherere Faustregel gilt, alle EMIs zusammen bei etwa 35 % bis 40 % Ihres Monatseinkommens zu halten. Für die Person in unserem Beispiel heißt das eine Immobilien-EMI von etwa ₹18,000 bis ₹22,000 statt ₹30,000. Der mögliche Kredit bei dieser EMI ist kleiner, etwa ₹20.7 lakh bis ₹25.4 lakh bei 8.5 % über 20 Jahre, aber der monatliche Druck ist viel leichter.

Halten Sie außerdem einen Notgroschen von mindestens drei bis sechs Monaten an Ausgaben und EMIs an einem leicht zugänglichen Ort, etwa auf einem Sparkonto oder in einem kurzen Festgeld. Steigt der Zinssatz oder sinkt Ihr Einkommen, hält dieses Polster Ihr Zuhause sicher.

Ihr Plan Schritt für Schritt vor der Haussuche

Diese Reihenfolge schlagen wir vor, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

1. Schreiben Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen und jede EMI auf, die Sie zahlen.
2. Nutzen Sie den Eligibility-Rechner zuerst mit einem vorsichtigen FOIR von 40 %, um einen sicheren Kreditbetrag zu sehen, und dann mit der wahrscheinlichen Grenze der Bank, um das Maximum zu sehen.
3. Legen Sie Ihr Budget anhand der niedrigeren Zahl plus Ihrer Anzahlung und Nebenkosten fest.
4. Prüfen Sie Ihren Kreditscore und beheben Sie Probleme.
5. Bitten Sie zwei oder drei Banken um eine grundsätzliche Zusage und vergleichen Sie Zinssatz, Gebühr und Kreditbetrag.
6. Erst dann besichtigen Sie Häuser, die zu Ihrem echten Budget passen.

Unterlagen, die die Bank verlangt

Wer die Papiere bereit hat, beschleunigt den ganzen Ablauf und vermeidet Hin und Her. Banken verlangen meist Folgendes, die Listen unterscheiden sich aber.

• Identitäts- und Adressnachweis, etwa Aadhaar, PAN, Reisepass oder Wählerausweis.
• Aktuelle Gehaltsabrechnungen, meist die letzten drei Monate, und Form 16 oder Steuererklärungen der letzten zwei oder drei Jahre.
• Kontoauszüge der letzten sechs Monate bis zu einem Jahr, um Einkommen und Ausgabenmuster zu zeigen.
• Bei Selbstständigen Geschäftsnachweise, Gewinn-und-Verlust-Rechnungen und Bilanzen.
• Immobilienunterlagen, sobald Sie ein Haus gewählt haben, etwa Kaufvertrag, Eigentumsnachweise und genehmigte Pläne.

Ein kurzer Tipp: Achten Sie darauf, dass Name und Angaben in allen Unterlagen übereinstimmen. Kleine Abweichungen bei Name oder Adresse gehören zu den häufigsten Gründen für Verzögerungen.

Häufige Fragen

Quellen und weiterführende Links

• Reserve Bank of India – Wohnungsfinanzierung und Beleihungsgrenzen
• Punjab National Bank – Informationen zum Immobilienkredit
• TransUnion CIBIL – Ihren Kreditscore verstehen