Kemampuan Cicilan KPR: Berapa Pinjaman yang Bisa Anda Dapat?

Cara bank menilai pinjaman Anda

Bank punya satu pertanyaan besar: kalau uang ini dipinjamkan, apakah akan kembali tepat waktu? Untuk menjawabnya, pemberi pinjaman melihat beberapa hal sekaligus. Penghasilan Anda dan seberapa stabil. Pinjaman yang sudah ada dan tagihan kartu kredit. Skor kredit. Usia dan sisa tahun kerja Anda. Lalu rumah yang ingin Anda beli.

Dari situ keluar dua batas. Pertama, batas berdasarkan penghasilan, yang menjadi fokus panduan ini. Kedua, batas berdasarkan properti, karena bank hanya mau membiayai sekian persen dari nilai rumah. Plafon pinjaman Anda adalah yang lebih kecil dari keduanya.

FOIR: angka yang menentukan hampir segalanya

FOIR kepanjangan dari fixed obligation to income ratio. Artinya, porsi penghasilan bulanan yang habis untuk pembayaran tetap seperti EMI (cicilan bulanan). Pemberi pinjaman menetapkan batas atas, dan angkanya bergantung pada bank serta tingkat penghasilan Anda. Banyak bank mengizinkan 40% sampai 55%, dan untuk penghasilan lebih tinggi kadang porsinya boleh lebih besar. Di Indonesia, istilah yang paling dekat adalah rasio cicilan terhadap penghasilan (DSR atau debt service ratio).

Ruang untuk cicilan baru gampang dihitung. Kalikan penghasilan bulanan dengan batas FOIR, lalu kurangi cicilan yang sudah Anda bayar. Sisanya adalah cicilan baru maksimal yang bisa ditambah. Setelah itu bank menghitung berapa besar pinjaman yang bisa dilunasi dengan cicilan tersebut selama jangka waktu yang Anda pilih.

Contoh hitungan lengkap

Ambil contoh orang yang berpenghasilan ₹80.000 per bulan setelah pajak. Ia sudah membayar ₹10.000 per bulan untuk kredit mobil. Ia ingin KPR 20 tahun dengan bunga 8,5%, dan banknya memakai FOIR 50%.

Langkah satu: 50% dari ₹80.000 adalah ₹40.000. Langkah dua: kurangi cicilan mobil ₹10.000. Ruang untuk cicilan baru ₹30.000. Langkah tiga: hitung pinjaman yang bisa dilunasi dengan cicilan ₹30.000 selama 240 bulan pada bunga 8,5%. Hasilnya sekitar ₹34,56,925 (penulisan India, artinya ₹3.456.925).

Selama 20 tahun, orang itu membayar total sekitar ₹72 lakh, jadi sekitar ₹37,5 lakh adalah bunga. Kami membahasnya lebih rinci di panduan cara membayar bunga KPR lebih sedikit.

Anda bisa mencoba angka lain di kalkulator kelayakan KPR hanya dalam hitungan detik. Coba ubah-ubah angkanya untuk melihat mana yang paling mengubah hasil.

Apa yang menaikkan atau menurunkan angkanya

Dengan orang yang sama, inilah pengaruh tiap perubahan terhadap plafon pinjaman pada bunga 8,5% selama 20 tahun.

• FOIR 40%: ruang ₹22.000, pinjaman sekitar ₹25,4 lakh
• FOIR 45%: ruang ₹26.000, pinjaman sekitar ₹30,0 lakh
• FOIR 50%: ruang ₹30.000, pinjaman sekitar ₹34,6 lakh
• FOIR 55%: ruang ₹34.000, pinjaman sekitar ₹39,2 lakh
• Lunasi dulu cicilan mobil ₹10.000: ruang ₹40.000, pinjaman sekitar ₹46,1 lakh
• Tambah pemohon pendamping berpenghasilan ₹40.000, dengan cicilan lama yang sama: ruang ₹50.000, pinjaman sekitar ₹57,6 lakh

Ada dua pola yang menonjol. Cicilan lama berpengaruh besar, karena setiap 1 rupee cicilan menghilangkan sekitar ₹115 dari plafon pinjaman. Dan pemohon pendamping yang berpenghasilan bisa mengubah gambaran sepenuhnya.

Jangka waktu dan suku bunga juga berpengaruh

Jangka waktu lebih panjang menurunkan cicilan untuk pinjaman yang sama, jadi plafon yang bisa ditopang penghasilan Anda naik. Dengan ruang cicilan ₹30.000 yang sama pada bunga 8,5%, tenor 10 tahun menopang sekitar ₹24,2 lakh, 15 tahun sekitar ₹30,5 lakh, 20 tahun sekitar ₹34,6 lakh, 25 tahun sekitar ₹37,3 lakh, dan 30 tahun sekitar ₹39,0 lakh.

Perhatikan polanya. Memperpanjang dari 20 ke 30 tahun hanya menambah plafon sekitar ₹4,4 lakh, tetapi bunga yang dibayar jauh lebih banyak. Tenor panjang adalah alat untuk menaikkan plafon, bukan hadiah gratis.

Suku bunga bekerja ke arah sebaliknya. Pada bunga 8%, cicilan ₹30.000 yang sama menopang sekitar ₹35,9 lakh, dan pada 10% sekitar ₹31,1 lakh. Bunga lebih rendah berarti Anda bisa meminjam lebih banyak dengan cicilan yang sama, jadi bunga yang bagus menguntungkan Anda dua kali.

Skor kredit dan riwayat kredit Anda

Skor kredit adalah angka, di India biasanya antara 300 dan 900, yang merangkum cara Anda mengelola utang. Bank umumnya ingin melihat 750 ke atas untuk KPR. Skor lebih rendah mungkin masih bisa mendapat pinjaman, tetapi sering dengan bunga lebih tinggi atau jumlah lebih kecil, dan sebagian bank menolak. Di Indonesia, padanannya adalah skor kredit dan kolektibilitas di SLIK OJK.

Beberapa kebiasaan membantu. Bayar setiap cicilan dan tagihan kartu kredit tepat waktu. Pakai kartu jauh di bawah limit. Jangan mengajukan banyak pinjaman atau kartu sekaligus, karena setiap pengajuan meninggalkan jejak di catatan Anda. Dan periksa laporan kredit Anda sendiri untuk mencari kesalahan, karena salah catat bisa terjadi dan bisa diperbaiki.

Kalau skor Anda rendah, sebaiknya tunggu beberapa bulan dan perbaiki dulu sebelum mengajukan. Skor lebih baik bisa mendapat bunga lebih rendah, dan pada pinjaman 20 tahun, selisih bunga yang kecil pun bernilai berlakh-lakh.

Batas properti: berapa persen harga yang dibiayai bank

Sekalipun penghasilan Anda sanggup menopang pinjaman lebih besar, bank tidak akan membiayai seluruh harga rumah. Menurut aturan RBI (bank sentral India) untuk kredit perumahan, batas pinjaman terhadap nilai properti bergantung pada jumlahnya. Maksimal 90% untuk pinjaman sampai ₹30 lakh, maksimal 80% untuk pinjaman di atas ₹30 lakh sampai ₹75 lakh, dan maksimal 75% untuk pinjaman di atas ₹75 lakh. Ini mirip aturan LTV (loan to value) dan uang muka minimal di Indonesia.

Jadi untuk rumah ₹60 lakh, pemberi pinjaman paling banyak membiayai 80%, yaitu ₹48 lakh, dan Anda harus menyiapkan ₹12 lakh sisanya sebagai uang muka. Untuk rumah ₹90 lakh batasnya 75%, yaitu ₹67,5 lakh, dan Anda perlu uang sendiri ₹22,5 lakh.

Ingat, anggarkan lebih dari sekadar uang muka. Biaya pendaftaran, bea meterai atau stamp duty, biaya proses, dan ongkos pindahan bisa menambah beberapa persen dari harga, dan biasanya semuanya dari kantong Anda sendiri.

Usia, jenis pekerjaan, dan cara bank menilai penghasilan

Bank ingin pinjaman lunas sebelum Anda pensiun, jadi tenor maksimal mengikuti usia. Orang berusia 30 tahun biasanya bisa mendapat 30 tahun. Orang berusia 50 tahun mungkin hanya dapat 10 atau 15 tahun, sehingga plafon untuk penghasilan yang sama jadi lebih kecil.

Jenis pekerjaan juga berpengaruh. Karyawan dengan perusahaan yang stabil paling mudah dinilai. Wiraswasta dan pemilik usaha diminta menyerahkan laporan pajak penghasilan, biasanya dua atau tiga tahun terakhir, dan bank memakai penghasilan yang tercantum di sana. Kalau laporan pajak Anda menunjukkan penghasilan rendah, plafon Anda mengikutinya, walau penghasilan sebenarnya lebih tinggi.

Sebagian pemberi pinjaman juga menghitung sebagian dari gaji variabel, pendapatan sewa, dan penghasilan rutin lain, sering kali dengan porsi dikurangi. Tanyakan ke bank, sumber penghasilan mana saja yang akan dihitung, karena itu mengubah hasilnya.

Tujuh cara menaikkan plafon pinjaman Anda

Kalau angkanya lebih rendah dari kebutuhan, ada langkah praktis untuk memperbaikinya sebelum mengajukan.

1. Lunasi atau tutup pinjaman kecil, terutama yang cicilannya besar dan sisa waktunya tinggal sedikit. Setiap 1 rupee cicilan yang hilang membebaskan sekitar ₹115 plafon pinjaman.
2. Ajak pemohon pendamping yang berpenghasilan tetap, misalnya suami atau istri, atau orang tua. Penghasilan dan kewajibannya dihitung bersama milik Anda.
3. Kurangi tagihan kartu kredit dan jangan memakai hampir seluruh limit sebelum mengajukan.
4. Perbaiki skor kredit jika di bawah 750, dan periksa laporan Anda untuk mencari kesalahan.
5. Pilih tenor lebih panjang, tetapi rencanakan pelunasan sebagian di kemudian hari supaya bunga tidak membengkak.
6. Naikkan uang muka. Uang muka lebih besar berarti pinjaman yang harus disetujui lebih kecil.
7. Rapikan catatan penghasilan Anda. Lapor pajak tepat waktu dan siapkan slip gaji serta rekening koran.

Layak dipinjami tidak sama dengan sanggup membayar

Ini poin terpenting dalam seluruh panduan. Batas FOIR bank dibuat untuk melindungi bank, bukan ketenangan hidup Anda. FOIR 50% berarti separuh gaji bersih habis untuk cicilan, sebelum makan, uang sekolah, transportasi, biaya berobat, dan tabungan hari tua.

Aturan yang lebih aman adalah menjaga total semua cicilan di kisaran 35% sampai 40% dari penghasilan bulanan. Untuk orang di contoh kita, itu berarti cicilan KPR sekitar ₹18.000 sampai ₹22.000, bukan ₹30.000. Pinjaman dengan cicilan itu memang lebih kecil, sekitar ₹20,7 lakh sampai ₹25,4 lakh pada bunga 8,5% selama 20 tahun, tetapi beban bulanannya jauh lebih ringan.

Siapkan juga dana darurat minimal tiga sampai enam bulan pengeluaran plus cicilan di tempat yang mudah dicairkan, seperti tabungan atau deposito berjangka (fixed deposit) jangka pendek. Kalau bunga naik atau penghasilan turun, bantalan itu menjaga rumah Anda tetap aman.

Rencana langkah demi langkah sebelum mencari rumah

Ini urutan yang kami sarankan supaya tidak ada kejutan yang tidak enak.

1. Catat penghasilan bersih bulanan Anda dan semua cicilan yang Anda bayar.
2. Pakai kalkulator kelayakan dengan FOIR konservatif 40% untuk melihat jumlah pinjaman yang aman, lalu dengan batas bank yang mungkin berlaku untuk melihat angka maksimal.
3. Tentukan anggaran dari angka yang lebih rendah, ditambah uang muka dan biaya-biaya lain.
4. Cek skor kredit Anda dan perbaiki masalah yang ada.
5. Minta persetujuan awal (in-principle approval) dari dua atau tiga bank, lalu bandingkan bunga, biaya, dan jumlah pinjaman.
6. Baru setelah itu mulai melihat rumah yang sesuai anggaran sebenarnya.

Dokumen yang diminta bank

Dokumen yang siap mempercepat seluruh proses dan menghindari bolak-balik. Bank biasanya meminta hal-hal berikut, meski daftarnya bisa berbeda.

• Bukti identitas dan alamat, seperti Aadhaar, PAN, paspor, atau kartu pemilih. (Di Indonesia setara KTP dan NPWP.)
• Slip gaji terbaru, biasanya tiga bulan terakhir, dan Form 16 atau laporan pajak penghasilan dua atau tiga tahun terakhir.
• Rekening koran enam bulan sampai satu tahun terakhir, untuk menunjukkan penghasilan dan pola pengeluaran Anda.
• Untuk pemohon wiraswasta, bukti usaha, laporan laba rugi, dan neraca.
• Dokumen properti setelah Anda memilih rumah, seperti perjanjian jual beli, surat hak kepemilikan, dan denah yang disetujui.

Satu tip cepat: pastikan nama dan data cocok di semua dokumen. Perbedaan kecil pada nama atau alamat adalah salah satu penyebab keterlambatan yang paling sering.

Pertanyaan yang sering diajukan

Sumber dan bacaan lanjutan

• Reserve Bank of India – Housing finance and loan-to-value norms
• Punjab National Bank – Home loan information
• TransUnion CIBIL – Understanding your credit score