Cicilan KPR: Cara Menghitung dan Hemat Bunga

Apa sebenarnya EMI itu

EMI singkatan dari equated monthly instalment, yaitu cicilan bulanan dengan jumlah tetap. Anda meminjam sejumlah uang dan membayarnya dengan cicilan yang sama setiap bulan sampai pinjaman lunas. Setiap cicilan punya dua bagian. Satu bagian membayar bunga bulan itu. Bagian lainnya mengurangi sisa utang Anda.

Kuncinya, bunga dihitung dari saldo utang yang masih tersisa. Di bulan pertama Anda berutang penuh ₹50 lakh, jadi bunganya besar. Seiring saldo turun, porsi bunga mengecil dan porsi pokok membesar. Cicilannya tetap sama, tetapi isinya terus berubah.

Rumus cicilan tanpa rasa takut

Rumusnya: EMI = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1). P adalah jumlah pinjaman. r adalah bunga bulanan, yaitu bunga tahunan dibagi 12 lalu dibagi 100. n adalah jumlah bulan.

Untuk bunga 8,75% setahun, r adalah 8,75 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0072917. Untuk 20 tahun, n adalah 240. Masukkan angkanya dan Anda mendapat cicilan sekitar ₹44,186 untuk pinjaman ₹50 lakh.

Anda tidak perlu menghitung sendiri. Tetapi dengan tahu apa saja yang masuk, Anda tahu tuas mana yang bisa ditarik. Anda bisa mengubah jumlah pinjaman, suku bunga, atau jumlah bulan. Tidak ada tuas lain.

Kenapa cicilan awal sebagian besar bunga

Lihat tahun pertama pinjaman ₹50 lakh tadi. Anda membayar sekitar ₹5,3 lakh dalam dua belas bulan. Sekitar ₹4,34 lakh di antaranya bunga. Hanya sekitar ₹96,500 yang mengurangi pinjaman. Setelah setahun penuh, Anda masih berutang sekitar ₹49,03 lakh.

Ini bukan akal-akalan. Memang begitu kalau bunga dikenakan pada saldo yang besar. Artinya, tahun-tahun awal paling menentukan. Uang yang Anda alokasikan ke pinjaman di beberapa tahun pertama menghemat bunga jauh lebih banyak daripada uang yang sama di tahun kelima belas, karena menghapus saldo yang kalau tidak dibayar akan terus berbunga sangat lama.

Setelah lima tahun mencicil, Anda masih berutang sekitar ₹44,2 lakh. Total yang sudah dibayar ₹26,5 lakh, tetapi pinjaman hanya turun sekitar ₹5,8 lakh. Banyak peminjam kaget, dan itulah alasan panduan ini ada.

Tenor: pengganda biaya yang diam-diam

Tenor lebih panjang menurunkan cicilan, rasanya seperti hadiah. Biayanya tersembunyi di total. Ini pinjaman ₹50 lakh yang sama dengan bunga 8,75% pada berbagai tenor:

• 10 tahun: cicilan sekitar ₹62,663, total bunga sekitar ₹25,2 lakh
• 15 tahun: cicilan sekitar ₹49,972, total bunga sekitar ₹39,9 lakh
• 20 tahun: cicilan sekitar ₹44,186, total bunga sekitar ₹56,0 lakh
• 25 tahun: cicilan sekitar ₹41,107, total bunga sekitar ₹73,3 lakh
• 30 tahun: cicilan sekitar ₹39,335, total bunga sekitar ₹91,6 lakh

Dari 20 ke 15 tahun, cicilan naik hanya sekitar ₹5,786 per bulan, tetapi bunga yang dihemat sekitar ₹16 lakh. Dari 20 ke 30 tahun, cicilan turun kurang dari ₹5,000 dan biayanya sekitar ₹35 lakh lebih mahal.

Pilihan yang tepat adalah tenor terpendek yang bisa Anda bayar tanpa tercekik. Cara yang berguna: ambil tenor lebih panjang demi rasa aman, lalu lunasi sebagian saat ada rezeki, seperti dibahas di bawah. Dengan begitu cicilan wajib Anda rendah saat keadaan sulit, dan pelunasan lebih cepat saat keadaan lapang.

Suku bunga: selisih kecil, uang besar

Karena pinjaman berjalan sangat lama, perubahan kecil pada bunga pun berdampak besar. Pada ₹50 lakh yang sama selama 20 tahun, cicilan dan bunganya seperti ini:

• 8,25%: cicilan sekitar ₹42,603, bunga sekitar ₹52,2 lakh
• 8,50%: cicilan sekitar ₹43,391, bunga sekitar ₹54,1 lakh
• 8,75%: cicilan sekitar ₹44,186, bunga sekitar ₹56,0 lakh
• 9,00%: cicilan sekitar ₹44,986, bunga sekitar ₹58,0 lakh
• 9,25%: cicilan sekitar ₹45,793, bunga sekitar ₹59,9 lakh

Selisih setengah poin persentase bernilai sekitar ₹3,8 lakh sepanjang pinjaman. Cukup untuk membuat beberapa telepon jadi layak. Tanyakan ke bank apakah suku bunga Anda terkait acuan eksternal, seberapa sering disesuaikan, dan berapa biaya pindah ke bunga lebih rendah nanti. Banyak peminjam bisa mendapat bunga lebih rendah untuk pinjaman yang sama dengan meminta, atau memindahkan pinjaman ke pemberi pinjaman lain, meski pemindahan ada biayanya.

Pelunasan sebagian: langkah paling ampuh

Setiap uang tambahan yang Anda arahkan ke pokok pinjaman mengurangi saldo yang berbunga. Untuk KPR berbunga mengambang yang diambil perorangan, biaya pelunasan dipercepat umumnya tidak diperbolehkan menurut aturan RBI (bank sentral India) saat ini, tetapi cek perjanjian pinjaman Anda karena ketentuannya berbeda-beda.

Ini yang bisa dilakukan satu kali setoran besar. Misalkan setelah lima tahun Anda menerima bonus dan melunasi sebagian ₹5 lakh, dengan cicilan tetap sama. Pinjaman selesai sekitar tiga tahun lebih cepat, di tahun ke-17 bukan tahun ke-20, dan Anda menghemat bunga sekitar ₹10,9 lakh.

Anda juga tidak perlu menunggu dana besar. Menambah hanya ₹5,000 per bulan di atas cicilan sejak hari pertama melunasi pinjaman dalam sekitar 15 tahun 7 bulan, bukan 20 tahun. Total yang Anda bayar turun sekitar ₹14 lakh.

Kebiasaan populer lain adalah membayar satu cicilan ekstra setahun, misalnya dari bonus tahunan. Itu memangkas tenor menjadi sekitar 16 tahun 8 bulan dan menghemat bunga sekitar ₹11 lakh.

Biaya proses dan biaya lainnya

Cicilan bukan satu-satunya yang Anda bayar. Kebanyakan pemberi pinjaman mengenakan biaya proses satu kali, sering sekitar 0,5% dari pinjaman atau jumlah tetap, dan GST 18% dikenakan atas biaya itu. Pada ₹50 lakh, biaya 0,5% berarti ₹25,000 ditambah GST, jadi ₹29,500.

Bisa juga ada biaya hukum dan penilaian agunan, bea meterai atas dokumen pinjaman dalam beberapa kasus, dan asuransi. Asuransi KPR sering bersifat opsional, tetapi sebagian pemberi pinjaman mendorongnya. Minta daftar biaya lengkap secara tertulis sebelum tanda tangan, dan bandingkan antar pemberi pinjaman. Bunga sedikit lebih tinggi tanpa biaya bisa lebih murah daripada bunga lebih rendah dengan biaya besar pada pinjaman pendek.

Manfaat pajak pada KPR

Di bawah rezim pajak lama, peminjam KPR di India bisa mengklaim potongan atas bunga yang dibayar untuk rumah yang ditempati sendiri, sampai batas tertentu, dan potongan terpisah atas pokok yang dilunasi dalam batas keseluruhan untuk investasi penghemat pajak. Aturan dan batasnya direvisi dalam anggaran tahunan, dan rezim pajak baru tidak mengizinkan potongan ini dengan cara yang sama.

Artinya manfaat pajak jangan dijadikan alasan utama untuk pinjaman lebih besar atau lebih panjang. Penghematannya ada batasnya, sedangkan tambahan bunga pada pinjaman panjang tidak. Hitung dulu biaya sebenarnya, dan anggap penghematan pajak sebagai bonus kecil.

Rencana sederhana supaya bayar lebih sedikit

Kalau digabung, ini urutan langkah praktisnya. Berlaku baik kalau Anda baru mau mengambil pinjaman maupun sudah punya.

1. Hitung cicilan yang nyaman Anda bayar, bukan batas maksimum yang diberikan bank. Baca panduan kami tentang berapa besar pinjaman rumah yang bisa Anda dapat untuk memahami cara bank memutuskan.
2. Pilih tenor terpendek yang cocok dengan cicilan itu, dan sisihkan tabungan untuk beberapa bulan cicilan sebagai bantalan pengaman.
3. Bandingkan minimal tiga pemberi pinjaman dari sisi bunga, biaya, dan aturan penyesuaian bunga, lalu pakai kalkulator cicilan untuk melihat total biaya masing-masing.
4. Bayar uang muka sebesar yang Anda mampu. Setiap rupee yang tidak dipinjam menghemat bunga selama seluruh tenor.
5. Lunasi sebagian kapan pun ada uang lebih, terutama di lima tahun pertama, dan minta bank mengurangi tenor.
6. Tinjau suku bunga Anda setahun sekali. Kalau bunga pasar turun dan pemberi pinjaman belum menurunkan bunga Anda, minta penurunan atau pertimbangkan memindahkan pinjaman.

Kesalahan umum pada KPR

Ini kekeliruan yang paling sering kami lihat.

• Memilih tenor terpanjang demi cicilan terendah, lalu tidak pernah melunasi sebagian.
• Hanya membandingkan bunga yang dipajang dan mengabaikan biaya serta cara bunga disesuaikan.
• Mengambil pinjaman terbesar yang ditawarkan bank, sehingga tidak ada ruang untuk tujuan lain atau keadaan darurat.
• Lupa bahwa cicilan bisa berubah ketika bunga mengambang berubah.
• Tidak membaca cara pelunasan sebagian diterapkan, dan berakhir dengan cicilan lebih rendah padahal tenor lebih pendek akan lebih hemat.

KPR kemungkinan besar komitmen keuangan terbesar yang akan Anda ambil. Satu jam membandingkan angka sebelum tanda tangan adalah salah satu jam dengan bayaran terbaik dalam hidup Anda.

Bunga mengambang atau tetap: apa yang berubah pada cicilan

Sebagian besar KPR di India berbunga mengambang. Artinya bunga bergerak ketika acuan yang menjadi patokannya bergerak. Saat bunga turun, pinjaman Anda lebih murah. Saat naik, lebih mahal. Bank biasanya menyesuaikan cicilan atau tenor Anda, jadi tanyakan mana yang dipakai.

Sebagian pemberi pinjaman menawarkan bunga tetap untuk periode awal, sering beberapa tahun, lalu beralih ke mengambang. Bunga tetap memberi kepastian selama periode itu, tetapi bisa dimulai lebih tinggi daripada bunga mengambang, dan Anda kehilangan keuntungan kalau bunga pasar turun.

Tidak ada yang selalu lebih baik. Kalau anggaran ketat dan kenaikan bunga akan menyakitkan, kepastian bunga tetap mungkin layak dibayar sedikit lebih mahal. Kalau Anda punya ruang dan berencana melunasi sebagian, mengambang biasanya baik-baik saja. Mana pun pilihan Anda, tanyakan biaya untuk beralih nanti.

Kapan memindahkan pinjaman ke bank lain masuk akal

Kalau bunga Anda sekarang jelas lebih tinggi daripada yang ditawarkan ke peminjam baru, memindahkan sisa pinjaman ke pemberi pinjaman lain bisa menurunkan cicilan dan total bunga Anda. Layak dipertimbangkan, terutama di tahun-tahun awal saat saldo masih besar.

Namun pemindahan ada biayanya. Pemberi pinjaman baru akan mengenakan biaya proses, dan mungkin ada biaya hukum dan penilaian. Ujinya sederhana: hitung bunga yang akan dihemat selama sisa tenor, lalu bandingkan dengan total biaya pindah. Kalau penghematannya jauh lebih besar, lakukan. Kalau selisihnya kecil, permintaan ke pemberi pinjaman Anda sekarang untuk menurunkan bunga mungkin sudah memberi sebagian besar manfaat tanpa repot dokumen.

Masukkan kedua pinjaman ke kalkulator cicilan dengan sisa saldo dan sisa bulan Anda. Dengan dua angka berdampingan, keputusannya jadi mudah.

Pertanyaan yang sering diajukan

Sumber dan bacaan lanjutan

• Reserve Bank of India – Informasi untuk peminjam
• Departemen Pajak Penghasilan India – Potongan pinjaman rumah
• Indian Banks' Association – Informasi konsumen