EMI do financiamento imobiliário explicado: como pagar menos juros

O que é, de fato, um EMI

EMI quer dizer parcela mensal equalizada (equated monthly instalment). Você toma um valor fixo emprestado e o paga com a mesma parcela todo mês até o fim. Todo EMI tem duas partes. Uma paga o juro daquele mês. A outra reduz o que você ainda deve.

O ponto-chave é que o juro é cobrado sobre o saldo que você deve no momento. No primeiro mês você deve os ₹50 lakh inteiros, então o juro é grande. Conforme o saldo cai, a parte do juro encolhe e a parte do principal cresce. O EMI continua igual o tempo todo, mas aquilo de que ele é feito vai mudando.

A fórmula do EMI sem medo

A fórmula é EMI = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1). P é o valor do empréstimo. r é a taxa mensal de juros, que é a taxa anual dividida por 12 e depois por 100. n é o número de meses.

Para 8.75% ao ano, r é 8.75 ÷ 12 ÷ 100 = 0.0072917. Para 20 anos, n é 240. Coloque os números e você obtém um EMI de cerca de ₹44,186 para ₹50 lakh.

Você não precisa fazer a conta sozinho. Mesmo assim, saber o que entra nela mostra quais alavancas você pode puxar. Dá para mudar o valor do empréstimo, a taxa ou o número de meses. Não existem outras alavancas.

Por que tanto do EMI inicial é juro

Olhe o primeiro ano daquele empréstimo de ₹50 lakh. Você paga cerca de ₹5.3 lakh em EMIs ao longo de doze meses. Cerca de ₹4.34 lakh disso é juro. Só cerca de ₹96,500 reduzem a dívida. Depois de um ano inteiro, você ainda deve cerca de ₹49.03 lakh.

Não é truque. É simplesmente o que acontece quando o juro incide sobre um saldo grande. Mas significa que os primeiros anos pesam mais. O dinheiro que você põe no financiamento nos primeiros anos economiza muito mais juros do que o mesmo dinheiro no 15º ano, porque tira um saldo que cobraria juros por muito tempo.

Depois de cinco anos de EMIs, você ainda deve cerca de ₹44.2 lakh. Já devolveu ₹26.5 lakh no total e reduziu a dívida em apenas cerca de ₹5.8 lakh. Isso surpreende muita gente, e é a razão de este guia existir.

Prazo: o multiplicador silencioso de custo

Um prazo maior reduz o EMI, o que parece um presente. O custo fica escondido no total. Veja os mesmos ₹50 lakh a 8.75% em prazos diferentes:

• 10 anos: EMI de cerca de ₹62,663, juros totais de cerca de ₹25.2 lakh
• 15 anos: EMI de cerca de ₹49,972, juros totais de cerca de ₹39.9 lakh
• 20 anos: EMI de cerca de ₹44,186, juros totais de cerca de ₹56.0 lakh
• 25 anos: EMI de cerca de ₹41,107, juros totais de cerca de ₹73.3 lakh
• 30 anos: EMI de cerca de ₹39,335, juros totais de cerca de ₹91.6 lakh

Passar de 20 para 15 anos aumenta o EMI em apenas cerca de ₹5,786 por mês, mas economiza cerca de ₹16 lakh em juros. Passar de 20 para 30 anos reduz o EMI em menos de ₹5,000 e custa cerca de ₹35 lakh a mais.

A escolha certa é o menor prazo que você consegue pagar sem sufoco. Uma boa estratégia é tomar um prazo mais longo por segurança e depois amortizar quando puder, como veremos adiante. Assim, você tem um EMI obrigatório menor quando o aperto vem e quita mais rápido quando ele não vem.

A taxa de juros: pequenas diferenças, muito dinheiro

Como o empréstimo dura tanto tempo, até uma pequena mudança na taxa se acumula. Nos mesmos ₹50 lakh por 20 anos, o EMI e os juros ficam assim:

• 8.25%: EMI de cerca de ₹42,603, juros de cerca de ₹52.2 lakh
• 8.50%: EMI de cerca de ₹43,391, juros de cerca de ₹54.1 lakh
• 8.75%: EMI de cerca de ₹44,186, juros de cerca de ₹56.0 lakh
• 9.00%: EMI de cerca de ₹44,986, juros de cerca de ₹58.0 lakh
• 9.25%: EMI de cerca de ₹45,793, juros de cerca de ₹59.9 lakh

Meio ponto percentual de diferença vale cerca de ₹3.8 lakh ao longo do financiamento. Isso justifica alguns telefonemas. Pergunte ao banco se a sua taxa está atrelada a um índice externo, com que frequência ela é reajustada e quanto custa trocar depois por uma taxa menor. Muitos clientes conseguem uma taxa menor no mesmo empréstimo só por pedir, ou levando a dívida para outro banco, embora a transferência tenha custos.

Amortização antecipada: a jogada mais poderosa

Qualquer dinheiro extra que você põe no principal reduz o saldo que gera juros. Nos financiamentos imobiliários de taxa flutuante contratados por pessoas físicas, em geral não é permitido cobrar tarifa por amortização antecipada pelas regras atuais do RBI, mas confira o seu contrato, pois as condições variam.

Veja o que uma única quantia pode fazer. Suponha que, depois de cinco anos, você receba um bônus e amortize ₹5 lakh, mantendo o mesmo EMI. O financiamento termina cerca de três anos antes, no ano 17 em vez do ano 20, e você economiza cerca de ₹10.9 lakh em juros.

Nem precisa de um dinheirão inesperado. Acrescentar apenas ₹5,000 por mês ao EMI desde o primeiro dia quita o financiamento em cerca de 15 anos e 7 meses em vez de 20. O total pago cai em cerca de ₹14 lakh.

Outro hábito popular é pagar um EMI extra por ano, por exemplo com um bônus anual. Isso reduz o prazo para cerca de 16 anos e 8 meses e economiza cerca de ₹11 lakh em juros.

Taxa de processamento e outros custos

O EMI não é a única coisa que você paga. A maioria dos bancos cobra uma taxa única de processamento, em geral cerca de 0.5% do empréstimo ou um valor fixo, e sobre essa taxa incide GST de 18%. Em ₹50 lakh, uma taxa de 0.5% dá ₹25,000 mais GST, ou seja, ₹29,500.

Também pode haver custos jurídicos e de avaliação do imóvel, imposto de selo sobre os documentos do empréstimo em alguns casos, e seguro. O seguro do financiamento costuma ser opcional, mas alguns bancos insistem. Peça por escrito a lista completa de cobranças antes de assinar e compare entre os bancos. Uma taxa um pouco maior sem tarifa pode sair mais barata do que uma taxa menor com tarifa pesada num empréstimo curto.

Benefícios fiscais no financiamento da casa

No regime tributário antigo, quem tem financiamento imobiliário pode deduzir os juros pagos por uma casa onde mora, até um limite, e fazer uma dedução separada do principal pago, dentro do limite geral dos investimentos que reduzem imposto. As regras e os limites são revistos no orçamento anual, e o regime tributário novo não permite essas deduções da mesma forma.

Isso quer dizer que o benefício fiscal não deve ser o seu principal motivo para um empréstimo maior ou mais longo. A economia tem teto, enquanto os juros extras de um financiamento longo não têm. Calcule primeiro o custo real e trate qualquer economia de imposto como um pequeno bônus.

Um plano simples para pagar menos

Juntando tudo, esta é uma ordem prática de passos. Vale se você vai tomar um empréstimo ou se já tem um.

1. Calcule que EMI você consegue pagar com folga, e não o máximo que o banco libera. Veja o nosso guia sobre quanto de financiamento imobiliário você consegue para entender como os bancos decidem.
2. Escolha o menor prazo que caiba nesse EMI e guarde alguns meses de EMI como reserva de segurança.
3. Compare pelo menos três bancos na taxa, na tarifa e nas regras de reajuste, e use a calculadora de EMI para ver o custo total de cada um.
4. Dê a maior entrada que puder. Cada rupia que você não toma emprestada economiza juros pelo prazo inteiro.
5. Amortize sempre que tiver dinheiro sobrando, principalmente nos primeiros cinco anos, e peça ao banco para reduzir o prazo.
6. Reveja a sua taxa uma vez por ano. Se as taxas caíram e o banco não repassou a queda, peça uma redução ou pense em levar a dívida para outro lugar.

Erros comuns no financiamento da casa

São os deslizes que mais vemos.

• Escolher o prazo mais longo para ter o menor EMI e nunca amortizar.
• Comparar só a taxa de vitrine e ignorar tarifas e a forma de reajuste da taxa.
• Pegar o maior empréstimo que o banco oferece, o que não deixa espaço para outras metas nem para uma emergência.
• Esquecer que o EMI pode mudar quando a taxa flutuante muda.
• Não ler como as amortizações são aplicadas e acabar com um EMI menor quando um prazo menor teria economizado mais.

O financiamento da casa provavelmente é o maior compromisso financeiro da sua vida. Uma hora comparando números antes de assinar é uma das horas mais bem pagas que você vai ter.

Taxa flutuante ou fixa: o que muda no seu EMI

A maioria dos financiamentos imobiliários na Índia tem taxa flutuante. Isso quer dizer que a taxa se move quando o índice a que ela está atrelada se move. Quando as taxas caem, o seu empréstimo fica mais barato. Quando sobem, fica mais caro. O banco costuma resolver isso ajustando o seu EMI ou o seu prazo, então pergunte qual dos dois será.

Alguns bancos oferecem taxa fixa por um período inicial, em geral alguns anos, e depois passam para flutuante. A taxa fixa dá certeza nesse período, mas pode começar mais alta que a flutuante, e você perde o benefício se as taxas do mercado caírem.

Nenhuma é sempre melhor. Se o seu orçamento é apertado e uma alta doeria, a certeza da taxa fixa pode valer um pouco a mais. Se você tem folga e pretende amortizar, a flutuante costuma servir. Seja qual for a sua escolha, pergunte quanto custa trocar depois.

Quando vale levar o financiamento para outro banco

Se a sua taxa atual é claramente maior que a oferecida a novos clientes, transferir o saldo para outro banco pode baixar o seu EMI e o total de juros. Vale olhar, principalmente nos primeiros anos, quando o saldo é grande.

Mas a transferência tem custos. O novo banco cobra uma taxa de processamento, e pode haver custos jurídicos e de avaliação. Um teste simples é calcular os juros que você economizaria no prazo restante e comparar com o custo total da troca. Se a economia for bem maior, vale a pena. Se a diferença for pequena, pedir ao banco atual que reduza a sua taxa pode trazer quase todo o benefício sem papelada.

Passe os dois empréstimos pela calculadora de EMI usando o saldo e os meses restantes. Pôr dois números lado a lado deixa a decisão bem mais clara.

Perguntas frequentes

Fontes e leituras adicionais

• Reserve Bank of India – Informações para quem toma empréstimo
• Departamento de Imposto de Renda da Índia – Deduções de financiamento imobiliário
• Indian Banks' Association – Informações ao consumidor