হোম লোন ইএমআই: কীভাবে হিসাব করবেন ও সুদ কমাবেন

ইএমআই আসলে কী

ইএমআই মানে ইকুয়েটেড মান্থলি ইনস্টলমেন্ট, অর্থাৎ সমান মাসিক কিস্তি। আপনি একটা নির্দিষ্ট অঙ্ক ধার নেন, আর লোন শেষ হওয়া পর্যন্ত প্রতি মাসে একই অঙ্কের কিস্তি দেন। প্রতিটা ইএমআইয়ের দুটো অংশ। একটা অংশ ওই মাসের সুদ মেটায়। অন্যটা আপনার বাকি দেনা কমায়।

আসল কথা হলো, সুদ ধরা হয় আপনার এখন যত বাকি আছে তার ওপর। প্রথম মাসে পুরো ₹50 লাখ বাকি, তাই সুদ বড়। ব্যালান্স কমতে থাকলে সুদের অংশ ছোট হয় আর আসলের অংশ বড় হয়। ইএমআই একই থাকে, কিন্তু তার ভেতরের হিসাব বদলাতে থাকে।

ইএমআইয়ের সূত্র, ভয় ছাড়া

সূত্রটা: ইএমআই = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)। P হলো লোনের অঙ্ক। r হলো মাসের সুদের হার, অর্থাৎ বছরের হারকে 12 দিয়ে আর তারপর 100 দিয়ে ভাগ। n হলো মাসের সংখ্যা।

বছরে 8.75% হলে r = 8.75 ÷ 12 ÷ 100 = 0.0072917। 20 বছরে n = 240। সংখ্যাগুলো বসালে ₹50 লাখে ইএমআই দাঁড়ায় প্রায় ₹44,186।

অঙ্কটা নিজে কষতে হবে না। তবু কী কী ঢোকে জানলে বোঝা যায় কোন কোন লিভার আপনার হাতে। বদলাতে পারেন লোনের অঙ্ক, সুদের হার বা মাসের সংখ্যা। আর কোনো লিভার নেই।

শুরুর ইএমআইয়ে এত বেশি সুদ কেন

₹50 লাখ লোনের প্রথম বছরটা দেখুন। বারো মাসে ইএমআই দেন প্রায় ₹5.3 লাখ। তার প্রায় ₹4.34 লাখ সুদ। লোন কমে মাত্র প্রায় ₹96,500। পুরো এক বছর পরেও আপনার বাকি থাকে প্রায় ₹49.03 লাখ।

এটা কোনো চালাকি নয়। বড় ব্যালান্সের ওপর সুদ ধরলে এমনই হয়। তবে এর মানে, শুরুর বছরগুলোই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ। প্রথম কয়েক বছরে লোনে যে টাকা দেন, তা পনেরোতম বছরে একই টাকা দেওয়ার চেয়ে অনেক বেশি সুদ বাঁচায়, কারণ সেটা এমন ব্যালান্স সরিয়ে দেয় যেটা অনেক লম্বা সময় সুদ টানত।

পাঁচ বছর ইএমআই দেওয়ার পরেও আপনার বাকি থাকে প্রায় ₹44.2 লাখ। মোট শোধ করেছেন ₹26.5 লাখ, অথচ লোন কমেছে মাত্র প্রায় ₹5.8 লাখ। অনেক ঋণগ্রহীতা এতে অবাক হন, আর এই লেখাটা সেই কারণেই।

মেয়াদ: চুপচাপ খরচ বাড়ানো

লম্বা মেয়াদে ইএমআই কমে, যা উপহারের মতো লাগে। দাম লুকিয়ে থাকে মোট অঙ্কে। একই ₹50 লাখ, 8.75% হার, বিভিন্ন মেয়াদে:

• 10 বছর: ইএমআই প্রায় ₹62,663, মোট সুদ প্রায় ₹25.2 লাখ
• 15 বছর: ইএমআই প্রায় ₹49,972, মোট সুদ প্রায় ₹39.9 লাখ
• 20 বছর: ইএমআই প্রায় ₹44,186, মোট সুদ প্রায় ₹56.0 লাখ
• 25 বছর: ইএমআই প্রায় ₹41,107, মোট সুদ প্রায় ₹73.3 লাখ
• 30 বছর: ইএমআই প্রায় ₹39,335, মোট সুদ প্রায় ₹91.6 লাখ

20 থেকে 15 বছরে এলে ইএমআই মাসে মাত্র প্রায় ₹5,786 বাড়ে, অথচ সুদ বাঁচে প্রায় ₹16 লাখ। 20 থেকে 30 বছরে গেলে ইএমআই ₹5,000-এরও কম কমে, আর খরচ বাড়ে প্রায় ₹35 লাখ।

সঠিক বাছাই হলো কষ্ট না করে যতটা ছোট মেয়াদ চালাতে পারেন। কাজের পথ হলো নিরাপত্তার জন্য লম্বা মেয়াদ নেওয়া, তারপর সুযোগ পেলে প্রিপেমেন্ট করা, যা নিচে বলা হয়েছে। এতে টানাটানির সময় বাধ্যতামূলক ইএমআই কম থাকে, আর হাত ভরা থাকলে লোন তাড়াতাড়ি শেষ হয়।

সুদের হার: সামান্য তফাত, অনেক টাকা

লোন এত লম্বা সময় চলে বলে হারের সামান্য বদলও জমে জমে বড় হয়। একই ₹50 লাখ, 20 বছরে, ইএমআই আর সুদ এমন দাঁড়ায়:

• 8.25%: ইএমআই প্রায় ₹42,603, সুদ প্রায় ₹52.2 লাখ
• 8.50%: ইএমআই প্রায় ₹43,391, সুদ প্রায় ₹54.1 লাখ
• 8.75%: ইএমআই প্রায় ₹44,186, সুদ প্রায় ₹56.0 লাখ
• 9.00%: ইএমআই প্রায় ₹44,986, সুদ প্রায় ₹58.0 লাখ
• 9.25%: ইএমআই প্রায় ₹45,793, সুদ প্রায় ₹59.9 লাখ

আধ শতাংশ পয়েন্টের তফাতে পুরো লোনে প্রায় ₹3.8 লাখ ফারাক হয়। কয়েকটা ফোন করা সার্থক। ব্যাংককে জিজ্ঞেস করুন আপনার হার কোনো বাইরের বেঞ্চমার্কের সঙ্গে যুক্ত কিনা, কতদিন পর পর রিসেট হয়, আর পরে কম হারে যেতে কত লাগে। অনেক ঋণগ্রহীতা চাইলেই, বা লোন অন্য ঋণদাতার কাছে সরিয়ে নিলে, একই লোনে কম হার পান, তবে ট্রান্সফারে খরচ আছে।

প্রিপেমেন্ট: সবচেয়ে জোরালো চাল

আসলের দিকে যে বাড়তি টাকা দেন, তা সুদ-টানা ব্যালান্স কমায়। ব্যক্তিগতভাবে নেওয়া ফ্লোটিং রেটের হোম লোনে বর্তমান RBI নিয়মে সাধারণত প্রিপেমেন্ট চার্জ নেওয়া চলে না, তবে শর্ত আলাদা হয় বলে নিজের লোন চুক্তি দেখে নিন।

একবারের মোটা অঙ্কে কী হতে পারে দেখুন। ধরুন পাঁচ বছর পরে বোনাস পেয়ে ₹5 লাখ প্রিপে করলেন, ইএমআই একই রেখে। লোন প্রায় তিন বছর আগে, 20তম বছরের জায়গায় 17তম বছরে শেষ হয়, আর প্রায় ₹10.9 লাখ সুদ বাঁচে।

হঠাৎ পাওয়া টাকা না থাকলেও চলে। প্রথম দিন থেকে ইএমআইয়ের ওপর মাসে মাত্র ₹5,000 বাড়তি দিলে লোন 20 বছরের জায়গায় প্রায় 15 বছর 7 মাসে শেষ হয়। মোট শোধ প্রায় ₹14 লাখ কমে।

আরেকটা চালু অভ্যাস হলো বছরে একটা বাড়তি ইএমআই দেওয়া, যেমন বছরের বোনাস থেকে। এতে মেয়াদ নেমে আসে প্রায় 16 বছর 8 মাসে আর প্রায় ₹11 লাখ সুদ বাঁচে।

প্রসেসিং ফি আর অন্য খরচ

ইএমআই একমাত্র খরচ নয়। বেশির ভাগ ঋণদাতা একবারের প্রসেসিং ফি নেয়, প্রায়ই লোনের 0.5% বা একটা নির্দিষ্ট অঙ্ক, আর সেই ফির ওপর 18% জিএসটি লাগে। ₹50 লাখে 0.5% ফি মানে ₹25,000 আর জিএসটি মিলিয়ে ₹29,500।

এর সঙ্গে আইনি ও মূল্যায়ন চার্জ, কিছু ক্ষেত্রে লোনের কাগজে স্ট্যাম্প ডিউটি, আর বিমাও থাকতে পারে। হোম লোন বিমা প্রায়ই ঐচ্ছিক, তবু কিছু ঋণদাতা চাপ দেয়। সই করার আগে সব চার্জের পুরো তালিকা লিখিত চেয়ে নিন, আর ঋণদাতাদের মধ্যে তুলনা করুন। ছোট মেয়াদের লোনে ফি-হীন সামান্য বেশি হার, মোটা ফি-সহ কম হারের চেয়ে সস্তা হতে পারে।

হোম লোনে কর ছাড়

পুরনো কর ব্যবস্থায় হোম লোনের ঋণগ্রহীতারা নিজে বাস করা বাড়ির সুদের ওপর একটা সীমা পর্যন্ত ছাড় দাবি করতে পারেন, আর শোধ করা আসলের ওপর আলাদা ছাড়, যা কর-সাশ্রয়ী বিনিয়োগের সামগ্রিক সীমার মধ্যে পড়ে। নিয়ম আর সীমা বার্ষিক বাজেটে বদলায়, আর নতুন কর ব্যবস্থায় এই ছাড় একইভাবে মেলে না।

তাই বড় বা লম্বা লোন নেওয়ার প্রধান কারণ করের সুবিধা হওয়া উচিত নয়। সাশ্রয়ের একটা সীমা আছে, কিন্তু লম্বা লোনে বাড়তি সুদের কোনো সীমা নেই। আগে আসল খরচটা কষুন, করের সাশ্রয়কে ছোট বোনাস ধরুন।

কম সুদ দেওয়ার সহজ পরিকল্পনা

সব মিলিয়ে কাজের ধাপগুলো এই ক্রমে। লোন নেওয়ার আগে হোক বা চলতি লোনে, কাজ করে।

1. আরাম করে কত ইএমআই দিতে পারবেন তা কষুন, ব্যাংক সর্বোচ্চ যা দেবে তা নয়। ব্যাংক কীভাবে ঠিক করে বুঝতে আমাদের কত হোম লোন পাবেন গাইড দেখুন।
2. সেই ইএমআইয়ে মেলে এমন সবচেয়ে ছোট মেয়াদ বাছুন, আর নিরাপত্তার জন্য কয়েক মাসের ইএমআই জমিয়ে রাখুন।
3. অন্তত তিনটে ঋণদাতার হার, ফি আর রিসেটের শর্ত মিলিয়ে দেখুন, আর ইএমআই ক্যালকুলেটরে প্রত্যেকের মোট খরচ বের করুন।
4. যতটা পারেন বেশি ডাউন পেমেন্ট করুন। যে প্রতিটা টাকা ধার করেন না, তা পুরো মেয়াদের সুদ বাঁচায়।
5. হাতে বাড়তি টাকা এলেই প্রিপে করুন, বিশেষ করে প্রথম পাঁচ বছরে, আর ব্যাংককে মেয়াদ কমাতে বলুন।
6. বছরে একবার হার দেখুন। বাজারে হার কমে গেলে আর ঋণদাতা তার সুবিধা না দিলে হার কমাতে বলুন বা লোন সরানোর কথা ভাবুন।

হোম লোনের সাধারণ ভুল

যে ভুলগুলো আমরা সবচেয়ে বেশি দেখি:

• সবচেয়ে কম ইএমআইয়ের জন্য সবচেয়ে লম্বা মেয়াদ বেছে নেওয়া, আর কখনো প্রিপে না করা।
• শুধু ঘোষিত হার দেখা, ফি আর হার কীভাবে রিসেট হয় তা না দেখা।
• ব্যাংক যত বেশি দিতে চায় ততটা লোন নেওয়া, যার ফলে অন্য লক্ষ্য বা জরুরি অবস্থার জন্য জায়গা থাকে না।
• ভুলে যাওয়া যে ফ্লোটিং হার বদলালে ইএমআইও বদলাতে পারে।
• প্রিপেমেন্ট কীভাবে প্রয়োগ হয় না পড়া, আর ছোট মেয়াদে বেশি সাশ্রয় হতো এমন জায়গায় কম ইএমআই পেয়ে যাওয়া।

হোম লোন সম্ভবত আপনার জীবনের সবচেয়ে বড় আর্থিক দায়। সই করার আগে এক ঘণ্টা সংখ্যা মিলিয়ে দেখা জীবনের সবচেয়ে লাভজনক ঘণ্টাগুলোর একটা।

ফ্লোটিং না ফিক্সড হার: আপনার ইএমআইয়ে কী বদলায়

ভারতে বেশির ভাগ হোম লোন ফ্লোটিং হারে। মানে যে বেঞ্চমার্কের সঙ্গে হার যুক্ত, সেটা নড়লে হারও নড়ে। হার কমলে লোন সস্তা হয়। হার বাড়লে দামি হয়। ব্যাংক সাধারণত হয় আপনার ইএমআই, নয় মেয়াদ সামলে নেয়, তাই কোনটা হবে জিজ্ঞেস করে নিন।

কিছু ঋণদাতা শুরুর একটা সময়, প্রায়ই কয়েক বছর, ফিক্সড হার দেয়, তারপর ফ্লোটিংয়ে চলে যায়। ফিক্সড হারে ওই সময়ের নিশ্চয়তা মেলে, কিন্তু তা ফ্লোটিংয়ের চেয়ে বেশি দিয়ে শুরু হতে পারে, আর বাজারে হার কমলে আপনি সেই সুবিধা পান না।

কোনোটাই সবসময় ভালো নয়। বাজেট টানাটানির হলে আর হার বাড়লে কষ্ট হবে, তখন ফিক্সডের নিশ্চয়তার জন্য সামান্য বেশি দেওয়া সার্থক হতে পারে। হাতে জায়গা থাকলে আর প্রিপে করার ইচ্ছা থাকলে ফ্লোটিং সাধারণত ঠিক। যেটাই নিন, পরে বদলাতে কত লাগবে তা জিজ্ঞেস করুন।

কখন লোন অন্য ব্যাংকে সরানো মানায়

আপনার বর্তমান হার নতুন ঋণগ্রহীতাদের দেওয়া হারের চেয়ে স্পষ্টভাবে বেশি হলে অন্য ঋণদাতার কাছে ব্যালান্স ট্রান্সফার আপনার ইএমআই আর মোট সুদ কমাতে পারে। দেখে নেওয়া উচিত, বিশেষ করে শুরুর বছরগুলোতে যখন ব্যালান্স বড়।

কিন্তু ট্রান্সফারে খরচ আছে। নতুন ঋণদাতা প্রসেসিং ফি নেবে, আর আইনি ও মূল্যায়ন চার্জও থাকতে পারে। সহজ পরীক্ষা হলো, বাকি মেয়াদে কত সুদ বাঁচবে তা কষে সরানোর মোট খরচের সঙ্গে মেলানো। সাশ্রয় অনেক বড় হলে করা সার্থক। ফারাক ছোট হলে বর্তমান ঋণদাতাকে হার কমাতে বললে কাগজপত্রের ঝামেলা ছাড়াই বেশির ভাগ সুবিধা মিলতে পারে।

বাকি ব্যালান্স আর বাকি মাস ধরে দুটো লোনই ইএমআই ক্যালকুলেটরে চালান। দুটো অঙ্ক পাশাপাশি দেখলে সিদ্ধান্ত সহজ হয়ে যায়।

যা নিয়ে মানুষ প্রশ্ন করেন

সূত্র ও আরও পড়ার জন্য

• Reserve Bank of India – Information for borrowers
• Income Tax Department of India – Housing loan deductions
• Indian Banks' Association – Consumer information