মনের মতো বাড়ি পেয়ে গেলেন, তারপর শুনলেন ব্যাংক আপনার আশার চেয়ে অনেক কম টাকা দেবে। এর চেয়ে মন খারাপ করা ব্যাপার কমই আছে। এমন প্রায়ই ঘটে, অথচ এড়ানো সহজ, কারণ ব্যাংকের নিয়ম কোনো গোপন বিষয় নয়। আপনার আয় আর চলতি লোন নিয়ে সোজা অঙ্কের হিসাব।
এই গাইডে একটা উদাহরণ ধরে লাইন ধরে ধরে দেখব, ব্যাংক কীভাবে ঠিক করে আপনি কত ধার পেতে পারেন। তারপর দেখব কী কী জিনিসে এই অঙ্ক বাড়ে-কমে, আর কোন ছোট পদক্ষেপে যোগ্য লোনের পরিমাণ কয়েক লাখ টাকা বেড়ে যেতে পারে। বাড়ি খোঁজা শুরুর আগে এটা জানা থাকলে সিদ্ধান্ত আপনার হাতেই থাকে।
আপনার লোন নিয়ে ব্যাংক কীভাবে ভাবে
ব্যাংকের মূল প্রশ্ন একটাই: এঁকে টাকা দিলে কি সময়মতো ফেরত আসবে? এর উত্তর খুঁজতে ব্যাংক একসঙ্গে কয়েকটা জিনিস দেখে। আপনার আয় আর তা কতটা স্থির। চলতি লোন আর ক্রেডিট কার্ডের বকেয়া। ক্রেডিট স্কোর। আপনার বয়স আর কাজের আর কত বছর বাকি। আর যে বাড়ি কিনতে চান, সেটা।
এসব থেকে ব্যাংক দুটো সীমায় পৌঁছায়। প্রথমটা আয়ের ওপর ভিত্তি করা সীমা, এই গাইডের মূল বিষয় এটাই। দ্বিতীয়টা সম্পত্তির ওপর ভিত্তি করা সীমা, কারণ ব্যাংক বাড়ির দামের একটা নির্দিষ্ট শতাংশই ধার দেয়। দুটোর মধ্যে যেটা ছোট, সেটাই আপনার যোগ্য লোন।
FOIR: যে অঙ্কটা বেশিরভাগ সিদ্ধান্ত ঠিক করে
FOIR-এর পুরো কথা fixed obligation to income ratio, অর্থাৎ আপনার মাসিক আয়ের যে অংশ EMI-র মতো নির্দিষ্ট কিস্তিতে চলে যায়। ব্যাংক একটা উপরসীমা বেঁধে দেয়, আর সেটা ব্যাংক আর আপনার আয়ের স্তরের ওপর নির্ভর করে। অনেক ব্যাংক 40% থেকে 55%-এর মধ্যে অনুমতি দেয়, আয় বেশি হলে কখনও কখনও আরও বেশি।
নতুন EMI-র জায়গা কতটা, তা বের করা সোজা। মাসিক আয়কে FOIR সীমা দিয়ে গুণ করুন, তারপর এখন যত EMI দিচ্ছেন তা বাদ দিন। যা থাকে, নতুন করে এর বেশি যোগ করা যাবে না। এরপর ব্যাংক দেখে, আপনার বেছে নেওয়া মেয়াদে ওই EMI দিয়ে কত টাকার লোন শোধ করা যায়।
একটা হাতে-কলমে উদাহরণ
ধরুন একজন কর কাটার পর মাসে ₹80,000 আয় করেন। গাড়ির লোনে আগে থেকেই মাসে ₹10,000 দিচ্ছেন। তিনি 8.5% সুদে 20 বছরের হোম লোন চান, আর তাঁর ব্যাংক 50% FOIR ধরে।
প্রথম ধাপ: ₹80,000-এর 50% হলো ₹40,000। দ্বিতীয় ধাপ: গাড়ির ₹10,000 EMI বাদ দিন। নতুন EMI-র জায়গা থাকে ₹30,000। তৃতীয় ধাপ: 8.5% সুদে 240 মাসে ₹30,000 EMI দিয়ে কত লোন শোধ হয়, তা বের করুন। উত্তর প্রায় ₹34,56,925।
20 বছরে এই মানুষটি মোট প্রায় ₹72 লাখ ফেরত দেবেন, অর্থাৎ প্রায় ₹37.5 লাখ শুধু সুদ। এ নিয়ে আমরা বিস্তারিত লিখেছি হোম লোনের সুদ কীভাবে কম দেবেন গাইডে।
হোম লোন যোগ্যতা ক্যালকুলেটর-এ আলাদা আলাদা সংখ্যা বসিয়ে কয়েক সেকেন্ডেই দেখে নিতে পারেন। কোন সংখ্যা বদলালে ফল সবচেয়ে বেশি নড়ে, সেটা বুঝতে একটু খেলে দেখা কাজের।
কীসে অঙ্ক বাড়ে বা কমে
একই মানুষটিকে ধরে দেখুন, 8.5% সুদে 20 বছরের লোনে প্রতিটি বদল যোগ্য লোনকে কীভাবে নাড়ায়।
- FOIR 40% হলে: জায়গা ₹22,000, লোন প্রায় ₹25.4 লাখ
- FOIR 45% হলে: জায়গা ₹26,000, লোন প্রায় ₹30.0 লাখ
- FOIR 50% হলে: জায়গা ₹30,000, লোন প্রায় ₹34.6 লাখ
- FOIR 55% হলে: জায়গা ₹34,000, লোন প্রায় ₹39.2 লাখ
- আগে গাড়ির ₹10,000 EMI শোধ করলে: জায়গা ₹40,000, লোন প্রায় ₹46.1 লাখ
- একই চলতি EMI রেখে ₹40,000 আয়ের একজন সহ-আবেদনকারী যোগ করলে: জায়গা ₹50,000, লোন প্রায় ₹57.6 লাখ
দুটো জিনিস চোখে পড়ে। চলতি EMI-র প্রভাব অনেক বেশি, কারণ EMI-র প্রতি এক টাকা যোগ্য লোন থেকে প্রায় ₹115 কেটে নেয়। আর আয় আছে এমন একজন সহ-আবেদনকারী পুরো ছবিটাই বদলে দিতে পারেন।
মেয়াদ আর সুদের হারও গুরুত্বপূর্ণ
মেয়াদ লম্বা হলে একই লোনের EMI কমে, তাই আপনার আয়ে বেশি লোন চলে। 8.5% সুদে একই ₹30,000 জায়গায় 10 বছরের মেয়াদে চলে প্রায় ₹24.2 লাখ, 15 বছরে প্রায় ₹30.5 লাখ, 20 বছরে প্রায় ₹34.6 লাখ, 25 বছরে প্রায় ₹37.3 লাখ আর 30 বছরে প্রায় ₹39.0 লাখ।
প্যাটার্নটা লক্ষ করুন। 20 থেকে 30 বছরে টানলে যোগ্যতা বাড়ে মাত্র প্রায় ₹4.4 লাখ, কিন্তু সুদ বাড়ে অনেক। লম্বা মেয়াদ যোগ্যতা বাড়ানোর একটা হাতিয়ার, বিনা পয়সার উপহার নয়।
সুদের হার কাজ করে উল্টো দিকে। 8%-এ একই ₹30,000-এ চলে প্রায় ₹35.9 লাখ, আর 10%-এ প্রায় ₹31.1 লাখ। হার কম হলে একই EMI-তে বেশি ধার নেওয়া যায়, তাই ভালো হার আপনাকে দুইবার সাহায্য করে।
আপনার ক্রেডিট স্কোর আর ক্রেডিট ইতিহাস
ক্রেডিট স্কোর একটা সংখ্যা, সাধারণত 300 থেকে 900-এর মধ্যে, যা বলে দেয় আপনি এতদিন ধার কেমন সামলেছেন। হোম লোনের জন্য ব্যাংক সাধারণত 750 বা তার বেশি দেখতে চায়। স্কোর কম হলেও লোন মিলতে পারে, তবে প্রায়ই বেশি সুদে বা কম টাকায়, আর কিছু ব্যাংক সরাসরি না-ও করে দেয়।
কয়েকটা অভ্যাস কাজে দেয়। প্রতিটি EMI আর ক্রেডিট কার্ডের বিল সময়মতো দিন। কার্ডের সীমার অনেক নিচে খরচ রাখুন। একসঙ্গে অনেক লোন বা কার্ডের আবেদন করবেন না, কারণ প্রতিটি আবেদন আপনার রেকর্ডে দাগ ফেলে। আর নিজের ক্রেডিট রিপোর্টে ভুল আছে কি না দেখুন, ভুল হয় এবং শুধরেও নেওয়া যায়।
স্কোর কম থাকলে কয়েক মাস অপেক্ষা করে সেটা ঠিক করে নিয়ে আবেদন করাই ভালো। স্কোর ভালো হলে সুদের হার কমতে পারে, আর 20 বছরের লোনে সামান্য হার কমলেও লাখ টাকার হিসাবে সাশ্রয় হয়।
সম্পত্তির সীমা: দামের কতটা ব্যাংক দেবে
আপনার আয়ে বড় লোন চললেও ব্যাংক বাড়ির পুরো দাম ধার দেবে না। ভারতীয় রিজার্ভ ব্যাংকের (RBI) গৃহঋণের নিয়মে সম্পত্তির মূল্যের বিপরীতে সর্বোচ্চ লোন লোনের অঙ্কের ওপর নির্ভর করে। ₹30 লাখ পর্যন্ত লোনে সর্বোচ্চ 90%, ₹30 লাখের বেশি আর ₹75 লাখ পর্যন্ত 80%, আর ₹75 লাখের বেশি লোনে 75%।
তাই ₹60 লাখের বাড়িতে ব্যাংক সর্বোচ্চ 80%, অর্থাৎ ₹48 লাখ দিতে পারে, বাকি ₹12 লাখ আপনাকে ডাউন পেমেন্ট হিসেবে দিতে হবে। ₹90 লাখের বাড়িতে সীমা 75%, মানে ₹67.5 লাখ, আর আপনার নিজের ₹22.5 লাখ লাগবে।
শুধু ডাউন পেমেন্টের হিসাব রাখলে চলবে না। রেজিস্ট্রেশন, স্ট্যাম্প ডিউটি, প্রসেসিং ফি আর জিনিসপত্র সরানোর খরচ মিলিয়ে দামের ওপর কয়েক শতাংশ বেড়ে যেতে পারে, আর এসব সাধারণত নিজের পকেট থেকেই দিতে হয়।
বয়স, চাকরির ধরন আর আপনার আয় ব্যাংক কীভাবে দেখে
অবসরের আগেই লোন শোধ হয়ে যাক, ব্যাংক এটা চায়। তাই সর্বোচ্চ মেয়াদ বয়সের সঙ্গে বাঁধা। 30 বছরের একজন সাধারণত 30 বছরের মেয়াদ পান। 50 বছরের একজন হয়তো পান 10 বা 15 বছর, ফলে একই আয়ে যোগ্য লোন কমে যায়।
চাকরির ধরনও গুরুত্বপূর্ণ। স্থির নিয়োগকর্তার অধীনে বেতনভোগীদের আয় যাচাই করা সবচেয়ে সহজ। স্বনিযুক্ত আর ব্যবসায়ীদের কাছে আয়কর রিটার্ন চাওয়া হয়, সাধারণত গত দুই-তিন বছরের, আর ব্যাংক সেখানে দেখানো আয়ই ধরে। রিটার্নে আয় কম দেখানো থাকলে আসল আয় বেশি হলেও যোগ্যতা সেই কম আয় অনুযায়ীই হবে।
কিছু ব্যাংক পরিবর্তনশীল বেতন, ভাড়ার আয় আর অন্য কিছু নিয়মিত আয়েরও একটা অংশ ধরে, প্রায়ই কমিয়ে। আপনার কোন কোন আয় ব্যাংক হিসাবে নেবে, তা জিজ্ঞেস করে নিন, কারণ এতে উত্তর বদলে যায়।
যোগ্য লোন বাড়ানোর সাতটা উপায়
অঙ্কটা প্রয়োজনের চেয়ে কম হলে আবেদনের আগে সেটা বাড়ানোর বাস্তব কিছু উপায় আছে।
- ছোট লোন শোধ করুন বা বন্ধ করে দিন, বিশেষ করে যেগুলোর EMI বেশি আর মেয়াদ কম বাকি। EMI-র প্রতি এক টাকা সরালে প্রায় ₹115 লোনের জায়গা খালি হয়।
- স্থির আয় আছে এমন একজন সহ-আবেদনকারী নিন, যেমন স্বামী বা স্ত্রী, বাবা বা মা। তাঁর আয় আর দায় আপনার সঙ্গে মিলিয়ে ধরা হয়।
- ক্রেডিট কার্ডের বকেয়া কমান, আর আবেদনের আগে কার্ডের সীমার বেশিরভাগ খরচ করা এড়িয়ে চলুন।
- স্কোর 750-এর নিচে হলে তা বাড়ান, আর রিপোর্টে ভুল আছে কি না দেখুন।
- লম্বা মেয়াদ বেছে নিন, কিন্তু পরে আগাম শোধ করার পরিকল্পনা রাখুন যাতে সুদ হাতের বাইরে না যায়।
- ডাউন পেমেন্ট বাড়ান। ডাউন পেমেন্ট বেশি মানে যোগ্য হওয়ার জন্য লোন ছোট।
- আয়ের কাগজপত্র গুছিয়ে রাখুন। সময়মতো রিটার্ন দিন, আর বেতনের স্লিপ ও ব্যাংক স্টেটমেন্ট তৈরি রাখুন।
লোন পাওয়া আর সামলাতে পারা এক কথা নয়
পুরো গাইডের সবচেয়ে জরুরি কথা এটাই। ব্যাংকের FOIR সীমা ঠিক হয় ব্যাংককে বাঁচাতে, আপনার মনের শান্তির জন্য নয়। 50% FOIR মানে হাতে পাওয়া বেতনের অর্ধেক EMI-তে চলে যাবে, খাওয়া, স্কুলের ফি, যাতায়াত, চিকিৎসা আর অবসরের জন্য জমানোর আগেই।
নিরাপদ একটা মোটামুটি নিয়ম হলো সব EMI মিলিয়ে মাসিক আয়ের 35% থেকে 40%-এর কাছাকাছি রাখা। আমাদের উদাহরণের মানুষটির ক্ষেত্রে তার মানে ₹30,000 নয়, হোম লোনের EMI মোটামুটি ₹18,000 থেকে ₹22,000। ওই EMI-তে 8.5% সুদে 20 বছরে যোগ্য লোন ছোট, প্রায় ₹20.7 লাখ থেকে ₹25.4 লাখ, কিন্তু মাসের চাপ অনেক হালকা।
সঙ্গে অন্তত তিন থেকে ছয় মাসের খরচ আর EMI-র সমান একটা জরুরি তহবিল রাখুন এমন জায়গায় যেখান থেকে সহজে তোলা যায়, যেমন সঞ্চয় অ্যাকাউন্ট বা স্বল্প মেয়াদের ফিক্সড ডিপোজিট। সুদ বেড়ে গেলে বা আয় কমে গেলে এই জমানো টাকাই আপনার বাড়ি বাঁচাবে।
বাড়ি খোঁজার আগে আপনার ধাপে ধাপে পরিকল্পনা
অপ্রীতিকর চমক এড়াতে আমরা এই ক্রমটা সুপারিশ করি।
- মাসে হাতে পাওয়া আয় আর যত EMI দিচ্ছেন সব লিখে ফেলুন।
- নিরাপদ লোনের অঙ্ক দেখতে যোগ্যতা ক্যালকুলেটরে আগে রক্ষণশীল 40% FOIR দিন, তারপর সর্বোচ্চ দেখতে ব্যাংকের সম্ভাব্য সীমা দিন।
- কম অঙ্কটার সঙ্গে ডাউন পেমেন্ট আর অন্য খরচ ধরে আপনার বাজেট ঠিক করুন।
- ক্রেডিট স্কোর দেখুন আর কোনো সমস্যা থাকলে ঠিক করুন।
- দুই-তিনটা ব্যাংকের কাছ থেকে প্রাথমিক অনুমোদন (in-principle approval) চান, আর সুদের হার, ফি ও লোনের অঙ্ক মিলিয়ে দেখুন।
- তারপরই কেবল আপনার আসল বাজেটে মানায় এমন বাড়ি দেখতে যান।
ব্যাংক যেসব কাগজ চাইবে
কাগজপত্র তৈরি থাকলে পুরো প্রক্রিয়া দ্রুত হয়, বারবার দৌড়াতে হয় না। ব্যাংক সাধারণত নিচেরগুলো চায়, তবে তালিকা আলাদা হতে পারে।
- পরিচয় ও ঠিকানার প্রমাণ, যেমন আধার, PAN, পাসপোর্ট বা ভোটার আইডি।
- সাম্প্রতিক বেতনের স্লিপ, সাধারণত শেষ তিন মাসের, আর Form 16 বা শেষ দুই-তিন বছরের আয়কর রিটার্ন।
- আপনার আয় আর খরচের ধরন দেখাতে শেষ ছয় মাস থেকে এক বছরের ব্যাংক স্টেটমেন্ট।
- স্বনিযুক্ত আবেদনকারীর জন্য ব্যবসার প্রমাণ, লাভ-ক্ষতির হিসাব আর ব্যালান্স শিট।
- বাড়ি পছন্দ হয়ে গেলে সম্পত্তির কাগজ, যেমন বিক্রয় চুক্তি, মালিকানার দলিল আর অনুমোদিত নকশা।
একটা ছোট পরামর্শ: সব কাগজে নাম আর তথ্য মিলছে কি না দেখে নিন। নাম বা ঠিকানায় সামান্য গরমিল দেরির সবচেয়ে সাধারণ কারণগুলোর একটা।
যা নিয়ে মানুষ প্রশ্ন করেন
আমার বেতনে কত টাকা হোম লোন পাওয়া যায়?
FOIR কী?
সহ-আবেদনকারী থাকলে কি হোম লোনের যোগ্যতা বাড়ে?
হোম লোনের জন্য কত ক্রেডিট স্কোর লাগে?
বাড়ির দামের কতটা ব্যাংক লোন দেবে?
যোগ্যতা ক্যালকুলেটর কি PNB আর অন্য ব্যাংকের জন্য নির্ভুল?
সূত্র ও আরও পড়ার জন্য
বিনামূল্যের টুল দিয়ে আপনার হোম লোনের পরিকল্পনা করুন
সাইন-আপ লাগে না। আপনি যা লেখেন সব আপনার ব্রাউজারেই থাকে।
PNB হোম লোন যোগ্যতা ক্যালকুলেটর
আপনার আয়ে কত বড় হোম লোন পাওয়া সম্ভব, আন্দাজ করুন।
বিনামূল্যেHDFC হোম লোন EMI ক্যালকুলেটর
রুপিতে আপনার হোম লোনের EMI, মোট সুদ আর প্রসেসিং ফি বের করুন।
বিনামূল্যেEMI ক্যালকুলেটর
ঋণের মাসিক কিস্তি আর মোট সুদ হিসাব করুন।
বিনামূল্যেমর্টগেজ ক্যালকুলেটর
সম্পত্তি কর ও বিমা সহ আপনার মাসিক মর্টগেজ কিস্তি দেখুন।
দাবিত্যাগ
এই টুল শুধু সাধারণ তথ্যের জন্য। এটি আর্থিক, ট্যাক্স, বিনিয়োগ বা আইনি পরামর্শ নয়, আর ফলাফল আন্দাজ মাত্র, যা আপনার ব্যাংক, ঋণদাতা বা ট্যাক্স কর্তৃপক্ষের হিসাব থেকে আলাদা হতে পারে। হার, সীমা ও ট্যাক্সের নিয়ম বদলায়। ব্যাংক ও ব্র্যান্ডের নাম শুধু টুলটি কী করে তা বোঝাতে ব্যবহার করা হয়েছে; সেগুলো তাদের মালিকদের, আর তাদের সঙ্গে আমাদের কোনো সম্পর্ক নেই। সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে অঙ্কগুলো যোগ্য পেশাদার বা আপনার সেবাদাতার কাছে মিলিয়ে নিন। এই টুল আপনি নিজের ঝুঁকিতে ব্যবহার করছেন, আর এর ফলে কোনো ক্ষতি হলে TheFreeTool দায়ী নয়। পূর্ণ দাবিত্যাগ পড়ুন