Ne Kadar Konut Kredisi Çekebilirim? Hesaplama Rehberi

Bankalar kredinizi nasıl değerlendirir?

Bankanın tek büyük sorusu var: Bu kişiye para verirsek zamanında geri gelir mi? Bunu yanıtlamak için birkaç şeye birlikte bakar. Gelirinize ve ne kadar düzenli olduğuna. Mevcut kredilerinize ve kredi kartı borçlarınıza. Kredi notunuza. Yaşınıza ve kaç çalışma yılınız kaldığına. Bir de almak istediğiniz eve.

Bunlardan iki sınır çıkar. Birincisi gelirinize dayanan sınırdır, bu rehberin odağı da bu. İkincisi mülke dayanan sınırdır, çünkü banka evin değerinin ancak belli bir yüzdesini verir. Çekebileceğiniz kredi bu ikisinden küçük olandır.

FOIR: çoğu şeyi belirleyen oran

FOIR, sabit yükümlülüklerin gelire oranı demektir. Aylık gelirinizin taksit gibi sabit ödemelere giden payıdır. Bankalar bir tavan koyar. Tavan bankaya ve gelir düzeyinize göre değişir. Birçok banka yüzde 40 ile 55 arasında bir oran kabul eder, yüksek gelirlilere bazen daha fazlasına izin verilir.

Yeni taksit payını bulmak kolay. Aylık gelirinizi FOIR sınırıyla çarpın, şimdiden ödediğiniz taksitleri çıkarın. Kalan, ekleyebileceğiniz en yüksek tutardır. Banka sonra şunu sorar: Seçtiğiniz vadede bu taksit ne kadar krediyi geri öder?

Adım adım bir örnek

Vergi sonrası ayda ₹80.000 kazanan birini alalım. Araç kredisi için ayda zaten ₹10.000 ödüyor. 20 yıllık, yüzde 8,5 faizli bir konut kredisi istiyor ve bankası yüzde 50 FOIR uyguluyor.

Birinci adım: ₹80.000'in yüzde 50'si ₹40.000. İkinci adım: ₹10.000'lik araç taksitini çıkarın. Yeni taksit payı ₹30.000 kalır. Üçüncü adım: ₹30.000'lik taksitin 240 ayda, yüzde 8,5 faizle geri ödediği krediyi hesaplayın. Sonuç yaklaşık ₹34,56,925.

Bu kişi 20 yılda toplam yaklaşık ₹72 lakh öder, yani yaklaşık ₹37,5 lakh faizdir. Bunu konut kredisinde daha az faiz ödemenin yolları rehberimizde ayrıntılı işledik.

Konut kredisi uygunluk hesaplayıcısında farklı rakamları birkaç saniyede deneyebilirsiniz. Hangi rakamın sonucu en çok değiştirdiğini görmek için kurcalamaya değer.

Rakamı ne artırır, ne düşürür?

Aynı kişiyi kullanarak, yüzde 8,5 faizle 20 yılda her değişikliğin çekilebilecek krediyi nasıl oynattığına bakalım.

• Yüzde 40 FOIR: pay ₹22.000, kredi yaklaşık ₹25,4 lakh
• Yüzde 45 FOIR: pay ₹26.000, kredi yaklaşık ₹30,0 lakh
• Yüzde 50 FOIR: pay ₹30.000, kredi yaklaşık ₹34,6 lakh
• Yüzde 55 FOIR: pay ₹34.000, kredi yaklaşık ₹39,2 lakh
• Önce ₹10.000'lik araç taksitini kapatırsanız: pay ₹40.000, kredi yaklaşık ₹46,1 lakh
• Aynı mevcut taksitle, ₹40.000 geliri olan bir eş başvurucu eklerseniz: pay ₹50.000, kredi yaklaşık ₹57,6 lakh

İki şey öne çıkıyor. Mevcut taksitlerin etkisi büyük, çünkü taksitten düşen her rupi, çekebileceğiniz krediden yaklaşık ₹115 eksiltir. Ayrıca geliri olan bir eş başvurucu tabloyu tamamen değiştirebilir.

Vade ve faiz oranı da önemli

Vade uzadıkça aynı kredinin taksiti düşer, dolayısıyla gelirinizin taşıyabileceği kredi büyür. Yüzde 8,5 faizle aynı ₹30.000'lik pay için 10 yıllık vade yaklaşık ₹24,2 lakh, 15 yıl yaklaşık ₹30,5 lakh, 20 yıl yaklaşık ₹34,6 lakh, 25 yıl yaklaşık ₹37,3 lakh ve 30 yıl yaklaşık ₹39,0 lakh kredi taşır.

Örüntüye dikkat edin. 20 yıldan 30 yıla çıkmak limite yalnızca yaklaşık ₹4,4 lakh ekliyor ama ödenen faizi çok artırıyor. Uzun vade, limit için bir araçtır, bedava bir hediye değil.

Faiz oranı ters yönde çalışır. Yüzde 8'de aynı ₹30.000 yaklaşık ₹35,9 lakh, yüzde 10'da yaklaşık ₹31,1 lakh taşır. Düşük faiz, aynı taksitle daha çok borçlanmanız demektir. İyi bir oran size iki kez yarar.

Kredi notunuz ve kredi geçmişiniz

Kredi notu, krediyi nasıl kullandığınızı özetleyen, Hindistan'da genellikle 300 ile 900 arasında bir sayıdır. (Türkiye'de bunun karşılığı Kredi Kayıt Bürosu'nun, yani KKB'nin findeks notudur.) Bankalar konut kredisi için genelde 750 ve üzerini görmek ister. Daha düşük not yine de kredi alabilmenizi sağlayabilir, ama çoğunlukla daha yüksek faizle ya da daha az tutarla olur. Bazı bankalar reddeder.

Birkaç alışkanlık yardımcı olur. Her taksiti ve kredi kartı faturasını zamanında ödeyin. Kart kullanımınızı limitin epey altında tutun. Aynı anda birkaç kredi ya da kart için başvurmayın, çünkü her başvuru kaydınızda iz bırakır. Kendi kredi raporunuzu da hatalara karşı kontrol edin. Hata olabilir ve düzeltilebilir.

Notunuz düşükse başvurmadan önce birkaç ay bekleyip düzeltmek işe yarayabilir. Daha iyi bir not daha düşük faiz getirebilir. 20 yıllık bir kredide küçük bir faiz indirimi bile lakhlar eder.

Mülk sınırı: banka fiyatın ne kadarını finanse eder?

Geliriniz daha büyük bir krediyi taşısa bile banka evin tüm fiyatını vermez. RBI'nin (Hindistan Merkez Bankası) konut kredisi kurallarına göre, mülk değerine oranla verilebilecek en yüksek kredi tutara bağlıdır. ₹30 lakh'a kadar olan kredilerde yüzde 90'a, ₹30 lakh üstü ve ₹75 lakh'a kadar olanlarda yüzde 80'e, ₹75 lakh üstündekilerde yüzde 75'e kadar çıkar.

Yani ₹60 lakh'lık bir evde banka en fazla yüzde 80'ini, yani ₹48 lakh'ı finanse edebilir. Kalan ₹12 lakh'ı peşinat olarak siz koymalısınız. ₹90 lakh'lık evde sınır yüzde 75, yani ₹67,5 lakh. Kendi cebinizden ₹22,5 lakh gerekir.

Bütçeyi yalnızca peşinatla sınırlamayın. Tapu tescil, damga vergisi, dosya masrafı ve taşınma giderleri fiyata birkaç puan ekleyebilir ve bunlar çoğunlukla kendi cebinizden çıkar.

Yaş, iş türü ve bankanın gelire bakışı

Bankalar kredinin siz emekli olmadan kapanmasını ister, bu yüzden en uzun vade yaşınıza bağlıdır. 30 yaşındaki biri çoğunlukla 30 yıl alabilir. 50 yaşındaki biri belki yalnızca 10 ya da 15 yıl alır. Bu da aynı gelirle çekilebilecek tutarı düşürür.

İş türü de önemlidir. İstikrarlı bir işverenle çalışan maaşlılar değerlendirmesi en kolay gruptur. Serbest çalışanlardan ve işletme sahiplerinden genellikle son iki üç yılın gelir vergisi beyannamesi istenir ve banka orada görünen geliri kullanır. Beyannameniz düşük gelir gösteriyorsa, gerçek kazancınız yüksek olsa bile limitiniz ona göre çıkar.

Bazı bankalar değişken ücretin, kira gelirinin ve bazı düzenli diğer gelirlerin bir kısmını da sayar, çoğunlukla indirimli bir oranla. Hangi gelir kalemlerinizi sayacağını bankanıza sorun, çünkü sonucu değiştirir.

Çekebileceğiniz krediyi artırmanın yedi yolu

Rakam ihtiyacınızdan düşükse başvurmadan önce iyileştirmek için uygulanabilir yollar var.

1. Küçük kredileri, özellikle taksiti yüksek ve bitmesine az kalanları kapatın. Ortadan kaldırdığınız her rupilik taksit yaklaşık ₹115 krediyi serbest bırakır.
2. Düzenli geliri olan bir eş başvurucu ekleyin, örneğin eşinizi ya da anne babanızı. Gelirleri ve yükümlülükleri sizinkilerle birlikte sayılır.
3. Kredi kartı borçlarınızı azaltın ve başvurmadan önce limitinizin çoğunu kullanmayın.
4. Kredi notunuz 750'nin altındaysa yükseltin ve raporunuzu hatalara karşı kontrol edin.
5. Daha uzun vade seçin, ama faiz başınızdan aşmasın diye sonradan erken ödemeyi planlayın.
6. Peşinatı artırın. Daha yüksek peşinat, onay alınması gereken krediyi küçültür.
7. Gelir belgelerinizi düzgün tutun. Beyannamelerinizi zamanında verin, maaş bordrolarınızı ve banka ekstrelerinizi hazır bulundurun.

Uygun olmak, ödenebilir olmak demek değil

Bu, rehberin en önemli noktası. Bankanın FOIR sınırı bankayı korumak için konur, sizin huzurunuzu değil. Yüzde 50 FOIR, eline geçen paranın yarısının, yemek, okul ücreti, ulaşım, sağlık masrafı ve emeklilik birikiminden önce taksitlere gitmesi demektir.

Daha güvenli bir kural, tüm taksitlerin toplamını aylık gelirin yüzde 35 ile 40'ı civarında tutmaktır. Örneğimizdeki kişi için bu, ₹30.000 yerine yaklaşık ₹18.000 ile ₹22.000 arası bir konut kredisi taksiti demek. Bu taksitle çekilebilecek kredi daha küçüktür, yüzde 8,5 faizle 20 yılda yaklaşık ₹20,7 lakh ile ₹25,4 lakh arası, ama aylık yük çok daha hafiftir.

Ayrıca en az üç ile altı aylık gider ve taksit tutarında bir acil durum fonunu, vadesiz hesap ya da kısa vadeli bir vadeli mevduat gibi kolay ulaşılır bir yerde tutun. Faiz yükselirse ya da geliriniz düşerse bu yastık evinizi korur.

Ev aramadan önce adım adım planınız

Hoş olmayan sürprizlerden kaçınmak için önerdiğimiz sıra şu.

1. Aylık net gelirinizi ve ödediğiniz her taksiti yazın.
2. Uygunluk hesaplayıcısını önce güvenli bir tutar görmek için yüzde 40'lık temkinli bir FOIR ile, sonra en yüksek tutarı görmek için bankanın muhtemel sınırıyla kullanın.
3. Bütçenizi düşük olan rakamdan, peşinatınızı ve masrafları ekleyerek belirleyin.
4. Kredi notunuzu kontrol edin ve sorun varsa düzeltin.
5. İki üç bankadan ön onay isteyin, faizi, masrafı ve kredi tutarını karşılaştırın.
6. Ancak ondan sonra gerçek bütçenize uyan evleri gezmeye başlayın.

Bankanın isteyeceği belgeler

Evrakı hazır tutmak süreci hızlandırır ve gidip gelmeyi önler. Listeler bankadan bankaya değişir, ama genelde şunlar istenir.

• Kimlik ve adres belgesi, örneğin Aadhaar, PAN, pasaport ya da seçmen kimliği.
• Son maaş bordroları, genellikle son üç ay, ve son iki üç yılın Form 16 belgesi ya da gelir vergisi beyannameleri.
• Gelirinizi ve harcama düzeninizi göstermek için son altı aydan bir yıla kadar banka ekstreleri.
• Serbest çalışanlar için iş belgesi, kâr zarar tabloları ve bilançolar.
• Evi seçtikten sonra mülk belgeleri, örneğin satış sözleşmesi, tapu evrakları ve onaylı projeler.

Küçük bir ipucu: ad ve bilgilerin tüm belgelerde birbiriyle tuttuğunu kontrol edin. Ad ya da adreste küçük uyumsuzluklar, gecikmelerin en sık nedenlerinden biridir.

Sıkça sorulan sorular

Kaynaklar ve daha fazla okuma

• Reserve Bank of India – Housing finance and loan-to-value norms
• Punjab National Bank – Home loan information
• TransUnion CIBIL – Understanding your credit score