Vay mua nhà được bao nhiêu? Cách tính hạn mức vay

Ngân hàng nghĩ gì khi xét khoản vay của bạn

Ngân hàng chỉ có một câu hỏi lớn: nếu cho người này vay, tiền có về đúng hạn không? Để trả lời, họ xem nhiều thứ cùng lúc. Thu nhập của bạn và mức độ ổn định. Các khoản vay và dư nợ thẻ tín dụng hiện có. Điểm tín dụng. Tuổi và số năm đi làm còn lại. Và căn nhà bạn muốn mua.

Từ đó họ ra hai mức giới hạn. Mức thứ nhất dựa trên thu nhập, đây là phần bài này tập trung. Mức thứ hai dựa trên giá trị căn nhà, vì ngân hàng chỉ cho vay một tỷ lệ phần trăm giá trị đó. Hạn mức vay của bạn là mức nhỏ hơn trong hai mức.

FOIR: con số quyết định phần lớn mọi thứ

FOIR là viết tắt của tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ cố định trên thu nhập. Nói đơn giản, đó là phần thu nhập hàng tháng dùng cho các khoản phải trả cố định như EMI. Ngân hàng đặt ra một mức trần, tùy từng ngân hàng và mức thu nhập của bạn. Nhiều ngân hàng cho phép từ 40% đến 55%, và thu nhập cao đôi khi được phép cao hơn.

Tính phần còn trống cho khoản EMI mới rất đơn giản. Lấy thu nhập hàng tháng nhân với mức FOIR, rồi trừ đi các khoản EMI bạn đang trả. Phần còn lại là số tối đa bạn có thể thêm. Sau đó ngân hàng xem khoản EMI đó trả được khoản vay lớn cỡ nào trong thời hạn bạn chọn.

Một ví dụ cụ thể

Lấy một người có thu nhập ₹80.000 mỗi tháng sau thuế. Họ đang trả ₹10.000 mỗi tháng cho khoản vay mua xe. Họ muốn vay mua nhà 20 năm với lãi suất 8,5%, và ngân hàng áp dụng FOIR 50%.

Bước một: 50% của ₹80.000 là ₹40.000. Bước hai: trừ đi ₹10.000 EMI mua xe. Phần còn trống cho EMI mới là ₹30.000. Bước ba: tính khoản vay mà EMI ₹30.000 trả hết trong 240 tháng với lãi suất 8,5%. Kết quả khoảng ₹34,56,925 (cách viết của Ấn Độ, tức khoảng 3.456.925 rupee).

Sau 20 năm, người này sẽ trả tổng cộng khoảng ₹72 lakh, trong đó khoảng ₹37,5 lakh là tiền lãi. Chúng tôi đã phân tích kỹ chuyện này trong bài cách trả ít lãi vay mua nhà hơn.

Bạn có thể thử các con số khác nhau trong công cụ tính hạn mức vay mua nhà chỉ trong vài giây. Nên thử nhiều lần để xem con số nào tác động mạnh nhất đến kết quả.

Điều gì làm hạn mức tăng hay giảm

Vẫn với người trên, đây là mức thay đổi của hạn mức vay khi mỗi yếu tố đổi, với lãi suất 8,5% trong 20 năm.

• FOIR 40%: phần trống ₹22.000, khoản vay khoảng ₹25,4 lakh
• FOIR 45%: phần trống ₹26.000, khoản vay khoảng ₹30,0 lakh
• FOIR 50%: phần trống ₹30.000, khoản vay khoảng ₹34,6 lakh
• FOIR 55%: phần trống ₹34.000, khoản vay khoảng ₹39,2 lakh
• Tất toán khoản EMI xe ₹10.000 trước: phần trống ₹40.000, khoản vay khoảng ₹46,1 lakh
• Thêm người đồng vay có thu nhập ₹40.000, EMI hiện có giữ nguyên: phần trống ₹50.000, khoản vay khoảng ₹57,6 lakh

Có hai điểm nổi bật. Các khoản EMI đang trả ảnh hưởng rất nặng, vì mỗi rupee EMI làm mất khoảng ₹115 hạn mức vay. Và một người đồng vay có thu nhập có thể thay đổi hoàn toàn bức tranh.

Thời hạn vay và lãi suất cũng quan trọng

Thời hạn vay dài hơn làm EMI thấp đi với cùng một khoản vay, nên thu nhập của bạn gánh được khoản vay lớn hơn. Với cùng phần trống ₹30.000 ở lãi suất 8,5%, thời hạn 10 năm vay được khoảng ₹24,2 lakh, 15 năm khoảng ₹30,5 lakh, 20 năm khoảng ₹34,6 lakh, 25 năm khoảng ₹37,3 lakh và 30 năm khoảng ₹39,0 lakh.

Hãy để ý quy luật này. Kéo từ 20 lên 30 năm chỉ thêm khoảng ₹4,4 lakh hạn mức, nhưng tiền lãi tăng rất nhiều. Thời hạn dài là công cụ để đủ điều kiện vay, không phải món quà miễn phí.

Lãi suất tác động theo chiều ngược lại. Ở mức 8%, cùng ₹30.000 vay được khoảng ₹35,9 lakh, còn ở mức 10% là khoảng ₹31,1 lakh. Lãi suất thấp hơn nghĩa là bạn vay được nhiều hơn với cùng một khoản EMI, nên lãi suất tốt có lợi cho bạn hai lần.

Điểm tín dụng và lịch sử tín dụng

Điểm tín dụng là một con số, thường từ 300 đến 900, tóm tắt cách bạn đã dùng tín dụng. Với vay mua nhà, ngân hàng thường muốn thấy từ 750 trở lên. Điểm thấp hơn vẫn có thể được vay, nhưng thường với lãi suất cao hơn hoặc số tiền nhỏ hơn, và một số ngân hàng sẽ từ chối.

Vài thói quen sẽ giúp ích. Trả mọi khoản EMI và hóa đơn thẻ tín dụng đúng hạn. Chỉ dùng thẻ ở mức thấp hơn hạn mức khá nhiều. Tránh nộp đơn vay hoặc mở thẻ cùng lúc, vì mỗi hồ sơ đều để lại dấu vết trong lịch sử của bạn. Và hãy kiểm tra báo cáo tín dụng của chính mình xem có sai sót không, vì nhầm lẫn vẫn xảy ra và có thể được sửa.

Nếu điểm của bạn thấp, đôi khi nên chờ vài tháng để cải thiện rồi hãy nộp hồ sơ. Điểm tốt hơn có thể được lãi suất thấp hơn, và với khoản vay 20 năm, chỉ giảm một chút lãi suất cũng đáng giá nhiều lakh.

Giới hạn theo tài sản: ngân hàng tài trợ bao nhiêu phần giá nhà

Dù thu nhập đủ để vay nhiều hơn, ngân hàng cũng không cho vay toàn bộ giá nhà. Theo quy định của RBI (Ngân hàng Dự trữ Ấn Độ) về vay mua nhà, tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị tài sản phụ thuộc vào số tiền vay. Tối đa 90% với khoản vay đến ₹30 lakh, tối đa 80% với khoản vay trên ₹30 lakh đến ₹75 lakh, và tối đa 75% với khoản vay trên ₹75 lakh.

Vì vậy với căn nhà ₹60 lakh, ngân hàng chỉ tài trợ tối đa 80%, tức ₹48 lakh, và bạn phải tự bỏ ra ₹12 lakh còn lại làm tiền đặt cọc (vốn tự có). Với căn nhà ₹90 lakh, mức trần là 75%, tức ₹67,5 lakh, và bạn cần ₹22,5 lakh tiền của mình.

Nhớ dự trù thêm ngoài tiền vốn tự có. Phí đăng ký, thuế trước bạ (stamp duty), phí xử lý hồ sơ và chi phí chuyển nhà có thể làm giá tăng thêm vài phần trăm, và thường do bạn tự chi.

Tuổi, loại công việc và cách ngân hàng nhìn thu nhập của bạn

Ngân hàng muốn khoản vay được trả xong trước khi bạn nghỉ hưu, nên thời hạn tối đa gắn với tuổi. Người 30 tuổi thường vay được 30 năm. Người 50 tuổi có thể chỉ được 10 hoặc 15 năm, khiến hạn mức vay thấp đi với cùng mức thu nhập.

Loại công việc cũng quan trọng. Người làm công ăn lương ở nơi ổn định là dễ thẩm định nhất. Người kinh doanh tự do và chủ doanh nghiệp bị yêu cầu nộp tờ khai thuế thu nhập, thường của hai hoặc ba năm gần nhất, và ngân hàng dùng mức thu nhập ghi ở đó. Nếu tờ khai ghi thu nhập thấp, hạn mức vay của bạn cũng thấp theo, dù thu nhập thật cao hơn.

Một số ngân hàng còn tính một phần lương thưởng biến động, thu nhập cho thuê nhà và vài khoản thu nhập đều đặn khác, thường chỉ tính một tỷ lệ giảm. Hãy hỏi ngân hàng nguồn thu nhập nào của bạn được tính, vì điều đó làm thay đổi kết quả.

Bảy cách để nâng hạn mức vay

Nếu con số thấp hơn nhu cầu, có những cách thực tế để cải thiện trước khi nộp hồ sơ.

1. Trả hết hoặc đóng các khoản vay nhỏ, nhất là khoản có EMI cao mà sắp trả xong. Mỗi rupee EMI bạn bỏ đi giải phóng khoảng ₹115 hạn mức vay.
2. Thêm người đồng vay có thu nhập ổn định, như vợ/chồng hoặc cha mẹ. Thu nhập và nghĩa vụ trả nợ của họ được tính chung với bạn.
3. Giảm dư nợ thẻ tín dụng và tránh dùng gần hết hạn mức thẻ trước khi nộp hồ sơ.
4. Cải thiện điểm tín dụng nếu dưới 750, và kiểm tra báo cáo xem có sai sót không.
5. Chọn thời hạn dài hơn, nhưng nên có kế hoạch trả nợ trước hạn sau này để tiền lãi không phình ra.
6. Tăng tiền vốn tự có. Vốn tự có nhiều hơn nghĩa là khoản vay cần xét nhỏ hơn.
7. Giữ hồ sơ thu nhập sạch sẽ. Nộp tờ khai thuế đúng hạn, và chuẩn bị sẵn phiếu lương và sao kê ngân hàng.

Đủ điều kiện vay không có nghĩa là trả nổi

Đây là điểm quan trọng nhất của cả bài. Mức giới hạn FOIR của ngân hàng được đặt ra để bảo vệ ngân hàng, không phải sự yên tâm của bạn. FOIR 50% nghĩa là một nửa lương thực nhận của bạn đi vào EMI, trước khi tính tiền ăn, học phí, đi lại, chi phí y tế và khoản dành cho tuổi hưu.

Quy tắc an toàn hơn là giữ tổng mọi khoản EMI quanh mức 35% đến 40% thu nhập hàng tháng. Với người trong ví dụ, nghĩa là EMI vay nhà khoảng ₹18.000 đến ₹22.000 thay vì ₹30.000. Khoản vay tương ứng nhỏ hơn, khoảng ₹20,7 lakh đến ₹25,4 lakh với lãi suất 8,5% trong 20 năm, nhưng áp lực hàng tháng nhẹ hơn nhiều.

Cũng nên giữ một quỹ khẩn cấp ít nhất bằng ba đến sáu tháng chi tiêu và EMI, để ở nơi dễ rút như tài khoản tiết kiệm hoặc một khoản tiền gửi kỳ hạn ngắn. Nếu lãi suất tăng hoặc thu nhập giảm, khoản dự phòng này giúp bạn giữ được nhà.

Kế hoạch từng bước trước khi đi xem nhà

Đây là thứ tự chúng tôi gợi ý để tránh những bất ngờ khó chịu.

1. Ghi ra thu nhập thực nhận hàng tháng và mọi khoản EMI bạn đang trả.
2. Dùng công cụ tính hạn mức với FOIR thận trọng 40% để xem khoản vay an toàn, rồi dùng mức giới hạn có thể của ngân hàng để xem mức tối đa.
3. Chọn ngân sách theo con số thấp hơn, cộng với tiền vốn tự có và các chi phí khác.
4. Kiểm tra điểm tín dụng và sửa các vấn đề nếu có.
5. Xin hai hoặc ba ngân hàng phê duyệt sơ bộ (in-principle approval), rồi so sánh lãi suất, phí và số tiền cho vay.
6. Chỉ sau đó mới đi xem những căn nhà phù hợp với ngân sách thực của bạn.

Giấy tờ ngân hàng sẽ yêu cầu

Chuẩn bị sẵn giấy tờ giúp cả quy trình nhanh hơn và đỡ phải đi lại. Ngân hàng thường yêu cầu những thứ sau, dù danh sách mỗi nơi một khác.

• Giấy tờ tùy thân và địa chỉ, như Aadhaar, PAN, hộ chiếu hoặc thẻ cử tri (các giấy tờ của Ấn Độ).
• Phiếu lương gần đây, thường là ba tháng gần nhất, cùng Form 16 hoặc tờ khai thuế thu nhập của hai hoặc ba năm gần nhất.
• Sao kê ngân hàng sáu tháng đến một năm gần nhất, để chứng minh thu nhập và thói quen chi tiêu.
• Với người kinh doanh tự do: giấy tờ kinh doanh, báo cáo lãi lỗ và bảng cân đối kế toán.
• Giấy tờ nhà đất khi bạn đã chọn được nhà, như hợp đồng mua bán, giấy tờ chủ quyền và bản vẽ được duyệt.

Một mẹo nhỏ: kiểm tra tên và thông tin có khớp nhau trên mọi giấy tờ. Sai lệch nhỏ về tên hay địa chỉ là một trong những lý do phổ biến nhất khiến hồ sơ bị chậm.

Câu hỏi thường gặp

Nguồn và tài liệu đọc thêm

• Reserve Bank of India – Housing finance and loan-to-value norms
• Punjab National Bank – Home loan information
• TransUnion CIBIL – Understanding your credit score