Peu de choses sont aussi décevantes que de trouver le logement parfait, puis d'apprendre que la banque vous prêtera bien moins que prévu. Cela arrive tout le temps, et c'est facile à éviter, car les règles des banques n'ont rien de secret. C'est de l'arithmétique simple sur vos revenus et vos prêts en cours.
Dans ce guide, nous verrons comment les prêteurs calculent la somme que vous pouvez emprunter, avec un exemple que vous pouvez suivre ligne par ligne. Ensuite, nous regarderons ce qui fait monter ou baisser ce chiffre, et les petits gestes qui peuvent ajouter plusieurs lakh à votre prêt possible. Savoir cela avant de chercher un logement vous remet aux commandes.
Comment les banques raisonnent sur votre prêt
Une banque se pose une grande question : si nous prêtons de l'argent à cette personne, nous sera-t-il rendu à temps ? Pour y répondre, les prêteurs regardent plusieurs choses à la fois. Vos revenus et leur stabilité. Vos prêts en cours et vos dettes de carte de crédit. Votre score de crédit. Votre âge et le nombre d'années de travail qu'il vous reste. Et le logement que vous voulez acheter.
De tout cela, elles tirent deux limites. La première est fondée sur vos revenus, et c'est celle dont parle ce guide. La seconde est fondée sur le bien, car les banques ne prêtent qu'un pourcentage de sa valeur. Votre prêt possible est la plus petite des deux.
Le FOIR : le chiffre qui décide de presque tout
FOIR veut dire ratio des obligations fixes sur le revenu (fixed obligation to income ratio). C'est la part de votre revenu mensuel qui part dans des paiements fixes comme les EMI. Les prêteurs fixent un plafond, qui dépend du prêteur et de votre niveau de revenu. Beaucoup de banques acceptent entre 40 % et 55 %, et une part plus élevée est parfois permise pour les revenus plus hauts.
La marge pour une nouvelle EMI est simple à calculer. Prenez votre revenu mensuel, multipliez-le par la limite de FOIR, et soustrayez les EMI que vous payez déjà. Ce qui reste est le maximum que vous pouvez ajouter. La banque cherche ensuite quel prêt cette EMI peut rembourser sur la durée que vous choisissez.
Un exemple chiffré
Prenons quelqu'un qui gagne ₹80,000 par mois après impôt. Il paie déjà ₹10,000 par mois pour un prêt auto. Il veut un prêt immobilier sur 20 ans à 8.5 %, et sa banque applique un FOIR de 50 %.
Première étape : 50 % de ₹80,000 font ₹40,000. Deuxième étape : on retire l'EMI du prêt auto de ₹10,000. La marge pour une nouvelle EMI est de ₹30,000. Troisième étape : on calcule le prêt qu'une EMI de ₹30,000 rembourse sur 240 mois à 8.5 %. La réponse est d'environ ₹34,56,925.
Sur les 20 ans, cette personne rembourserait environ ₹72 lakh au total, dont environ ₹37.5 lakh d'intérêts. Nous l'avons vu en détail dans notre guide comment payer moins d'intérêts sur un prêt immobilier.
Vous pouvez essayer d'autres chiffres dans le calculateur d'éligibilité au prêt immobilier en quelques secondes. Cela vaut le coup de jouer avec les chiffres pour voir lequel fait le plus bouger le résultat.
Ce qui fait monter ou baisser le chiffre
Avec la même personne, voici comment chaque changement déplace le prêt possible à 8.5 % sur 20 ans.
- FOIR de 40 % : marge de ₹22,000, prêt d'environ ₹25.4 lakh
- FOIR de 45 % : marge de ₹26,000, prêt d'environ ₹30.0 lakh
- FOIR de 50 % : marge de ₹30,000, prêt d'environ ₹34.6 lakh
- FOIR de 55 % : marge de ₹34,000, prêt d'environ ₹39.2 lakh
- Solder d'abord l'EMI auto de ₹10,000 : marge de ₹40,000, prêt d'environ ₹46.1 lakh
- Ajouter un co-emprunteur qui gagne ₹40,000, avec la même EMI en cours : marge de ₹50,000, prêt d'environ ₹57.6 lakh
Deux choses ressortent. Les EMI en cours pèsent lourd, car chaque roupie d'EMI retire environ ₹115 de prêt possible. Et un co-emprunteur avec des revenus peut changer complètement la donne.
La durée et le taux comptent aussi
Une durée plus longue baisse l'EMI pour un même prêt, donc elle augmente le prêt que vos revenus peuvent soutenir. Pour la même marge de ₹30,000 à 8.5 %, une durée de 10 ans soutient environ ₹24.2 lakh, 15 ans environ ₹30.5 lakh, 20 ans environ ₹34.6 lakh, 25 ans environ ₹37.3 lakh et 30 ans environ ₹39.0 lakh.
Remarquez la logique. Passer de 20 à 30 ans n'ajoute qu'environ ₹4.4 lakh d'éligibilité, mais ajoute énormément d'intérêts. Une durée plus longue est un outil pour être éligible, pas un cadeau.
Le taux joue dans l'autre sens. À 8 %, les mêmes ₹30,000 soutiennent environ ₹35.9 lakh, et à 10 % environ ₹31.1 lakh. Un taux plus bas vous permet d'emprunter plus pour la même EMI : un bon taux vous aide donc deux fois.
Votre score de crédit et votre historique
Votre score de crédit est un nombre, en général entre 300 et 900, qui résume la façon dont vous avez géré le crédit. Les banques aiment généralement voir 750 ou plus pour un prêt immobilier. Un score plus bas peut quand même vous valoir un prêt, mais souvent à un taux plus haut ou pour un montant plus petit, et certaines banques refuseront.
Quelques habitudes aident. Payez chaque EMI et chaque facture de carte de crédit à temps. Gardez votre utilisation de carte bien en dessous du plafond. Évitez de demander plusieurs prêts ou cartes en même temps, car chaque demande laisse une trace dans votre dossier. Et vérifiez votre propre rapport de crédit pour y chercher des erreurs : il y en a, et elles se corrigent.
Si votre score est bas, il peut valoir la peine d'attendre quelques mois et de le corriger avant de faire votre demande. Un meilleur score peut obtenir un taux plus bas, et sur un prêt de 20 ans, même une petite baisse de taux vaut des lakh.
La limite liée au bien : quelle part du prix la banque financera
Même si vos revenus soutiennent un prêt plus gros, la banque ne prêtera pas le prix entier du logement. Selon les règles de la RBI pour les prêts immobiliers, le prêt maximum en part de la valeur du bien dépend du montant. C'est jusqu'à 90 % pour les prêts jusqu'à ₹30 lakh, jusqu'à 80 % pour les prêts au-delà de ₹30 lakh et jusqu'à ₹75 lakh, et jusqu'à 75 % au-delà de ₹75 lakh.
Ainsi, pour un logement à ₹60 lakh, un prêteur peut financer 80 % au plus, soit ₹48 lakh, et vous devez apporter les ₹12 lakh restants. Pour un logement à ₹90 lakh, le plafond est de 75 %, soit ₹67.5 lakh, et il vous faut ₹22.5 lakh de votre poche.
Pensez à prévoir plus que l'apport. L'enregistrement, les droits de timbre, les frais de dossier et le déménagement peuvent ajouter plusieurs pour cent au prix, et ils sortent en général de votre poche.
L'âge, le type d'emploi et la façon dont les banques voient vos revenus
Les banques veulent que le prêt soit remboursé avant votre retraite, donc la durée maximale dépend de votre âge. Une personne de 30 ans peut en général obtenir 30 ans. Une personne de 50 ans n'en aura peut-être que 10 ou 15, ce qui baisse le montant possible pour le même revenu.
Le type d'emploi compte aussi. Les salariés d'un employeur stable sont les plus faciles à évaluer. Les indépendants et les chefs d'entreprise doivent fournir leurs déclarations d'impôt, en général des deux ou trois dernières années, et la banque retient le revenu qui y figure. Si vos déclarations montrent un revenu faible, votre éligibilité suit, même si vos gains réels sont plus élevés.
Certains prêteurs comptent aussi une partie de la rémunération variable, des revenus locatifs et d'autres revenus réguliers, souvent à une part réduite. Demandez à votre banque quelles sources de revenus elle retiendra, car cela change la réponse.
Sept moyens d'augmenter votre prêt possible
Si le chiffre est plus bas que ce qu'il vous faut, il existe des moyens concrets de l'améliorer avant de faire votre demande.
- Remboursez ou clôturez les petits prêts, surtout ceux qui ont de grosses EMI et peu de temps restant. Chaque roupie d'EMI que vous retirez libère environ ₹115 de prêt.
- Ajoutez un co-emprunteur qui a un revenu régulier, comme un conjoint ou un parent. Ses revenus et ses obligations sont comptés avec les vôtres.
- Réduisez vos dettes de carte de crédit et évitez d'utiliser la majeure partie de votre plafond avant de faire votre demande.
- Améliorez votre score de crédit s'il est inférieur à 750, et cherchez les erreurs dans votre rapport.
- Choisissez une durée plus longue, mais prévoyez de rembourser par anticipation plus tard pour que les intérêts ne s'envolent pas.
- Augmentez votre apport. Un apport plus gros veut dire un prêt plus petit à obtenir.
- Gardez vos justificatifs de revenus en ordre. Déposez vos déclarations à temps et gardez vos bulletins de salaire et relevés bancaires à portée de main.
Éligible n'est pas la même chose que abordable
C'est le point le plus important de tout le guide. La limite de FOIR d'une banque est faite pour protéger la banque, pas votre tranquillité. Un FOIR de 50 % veut dire que la moitié de votre salaire net part en EMI, avant la nourriture, la scolarité, les déplacements, les frais médicaux et tout ce que vous mettez de côté pour la retraite.
Une règle plus prudente consiste à garder le total de toutes vos EMI autour de 35 % à 40 % de votre revenu mensuel. Pour la personne de notre exemple, cela donne une EMI immobilière d'environ ₹18,000 à ₹22,000 plutôt que ₹30,000. Le prêt possible avec cette EMI est plus petit, environ ₹20.7 lakh à ₹25.4 lakh à 8.5 % sur 20 ans, mais la pression mensuelle est beaucoup plus légère.
Gardez aussi un fonds d'urgence d'au moins trois à six mois de dépenses et d'EMI, dans un endroit facile d'accès comme un compte d'épargne ou un dépôt à terme court. Si le taux monte ou si vos revenus baissent, ce matelas protège votre logement.
Votre plan pas à pas avant de chercher un logement
Voici l'ordre que nous conseillons pour éviter les mauvaises surprises.
- Notez votre revenu mensuel net et chaque EMI que vous payez.
- Utilisez le calculateur d'éligibilité avec un FOIR prudent de 40 % pour voir un montant de prêt sûr, puis avec la limite probable de la banque pour voir le maximum.
- Fixez votre budget à partir du chiffre le plus bas, plus votre apport et vos frais.
- Vérifiez votre score de crédit et réglez les problèmes éventuels.
- Demandez à deux ou trois banques un accord de principe, et comparez le taux, les frais et le montant du prêt.
- Ensuite seulement, commencez à visiter des logements qui correspondent à votre vrai budget.
Les documents que la banque demandera
Avoir ses papiers prêts accélère tout le processus et évite les allers-retours. Les banques demandent en général ce qui suit, même si les listes varient.
- Une pièce d'identité et un justificatif de domicile, comme l'Aadhaar, le PAN, le passeport ou la carte d'électeur.
- Des bulletins de salaire récents, en général les trois derniers mois, et le Form 16 ou les déclarations d'impôt des deux ou trois dernières années.
- Les relevés bancaires des six derniers mois à un an, pour montrer vos revenus et vos dépenses.
- Pour les indépendants, des justificatifs d'activité, des comptes de résultat et des bilans.
- Les documents du bien une fois le logement choisi, comme le compromis de vente, les titres de propriété et les plans approuvés.
Un petit conseil : vérifiez que le nom et les informations sont identiques sur tous vos documents. De petits écarts dans un nom ou une adresse sont l'une des causes de retard les plus courantes.
Questions fréquentes
Quel prêt immobilier puis-je obtenir avec mon salaire ?
Qu'est-ce que le FOIR ?
Un co-emprunteur augmente-t-il mon éligibilité au prêt immobilier ?
Quel score de crédit faut-il pour un prêt immobilier ?
Quelle part du prix du logement une banque financera-t-elle ?
Le calculateur d'éligibilité est-il exact pour la PNB et les autres banques ?
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