¿Cuánto préstamo de vivienda puedo conseguir? Los requisitos, explicados

Cómo piensa un banco sobre tu préstamo

Un banco tiene una gran pregunta: si le prestamos dinero a esta persona, ¿volverá a tiempo? Para responderla, los prestamistas miran varias cosas a la vez. Tus ingresos y qué tan estables son. Tus préstamos actuales y las deudas de tarjeta. Tu puntaje crediticio. Tu edad y cuántos años de trabajo te quedan. Y la casa que quieres comprar.

Con eso llegan a dos límites. El primero se basa en tus ingresos, y es en el que se centra esta guía. El segundo se basa en la propiedad, porque los bancos solo prestan un porcentaje de su valor. Tu préstamo elegible es el menor de los dos.

FOIR: el número que decide casi todo

FOIR son las siglas de fixed obligation to income ratio, o sea la relación entre obligaciones fijas e ingresos. Es la parte de tu ingreso mensual que se va en pagos fijos como las EMI. Los prestamistas fijan un tope que depende de cada uno y de tu nivel de ingresos. Muchos bancos permiten entre el 40% y el 55%, y a veces más para ingresos altos.

El margen para una EMI nueva es fácil de calcular. Toma tu ingreso mensual, multiplícalo por el límite de FOIR y réstale las EMI que ya pagas. Lo que queda es lo máximo que puedes añadir. Después el banco calcula qué préstamo puede devolver esa EMI en el plazo que elijas.

Un ejemplo con números

Tomemos a alguien que gana ₹80,000 al mes después de impuestos. Ya paga ₹10,000 al mes por un préstamo de auto. Quiere un préstamo de vivienda a 20 años al 8.5%, y su banco usa un FOIR del 50%.

Paso uno: el 50% de ₹80,000 es ₹40,000. Paso dos: réstale los ₹10,000 de la EMI del auto. El margen para una EMI nueva es de ₹30,000. Paso tres: calcula el préstamo que una EMI de ₹30,000 devuelve en 240 meses al 8.5%. La respuesta es unos ₹34,56,925.

En los 20 años, esa persona devolvería unos ₹72 lakh en total, así que unos ₹37.5 lakh son intereses. Lo vimos con detalle en nuestra guía sobre cómo pagar menos interés en un préstamo de vivienda.

Puedes probar otros números en la calculadora de elegibilidad de préstamo de vivienda en unos segundos. Vale la pena jugar con los números para ver cuál mueve más el resultado.

Qué sube o baja la cifra

Con la misma persona, así mueve cada cambio el préstamo elegible al 8.5% a 20 años.

• FOIR del 40%: margen de ₹22,000, préstamo de unos ₹25.4 lakh
• FOIR del 45%: margen de ₹26,000, préstamo de unos ₹30.0 lakh
• FOIR del 50%: margen de ₹30,000, préstamo de unos ₹34.6 lakh
• FOIR del 55%: margen de ₹34,000, préstamo de unos ₹39.2 lakh
• Pagar primero la EMI del auto de ₹10,000: margen de ₹40,000, préstamo de unos ₹46.1 lakh
• Sumar un cosolicitante que gana ₹40,000, con la misma EMI actual: margen de ₹50,000, préstamo de unos ₹57.6 lakh

Destacan dos cosas. Las EMI actuales pesan mucho, porque cada rupia de EMI le quita unas ₹115 al préstamo elegible. Y un cosolicitante con ingresos puede cambiar el panorama por completo.

El plazo y la tasa de interés también cuentan

Un plazo más largo baja la EMI del mismo préstamo, así que sube el préstamo que tus ingresos pueden sostener. Con el mismo margen de ₹30,000 al 8.5%, un plazo de 10 años sostiene unos ₹24.2 lakh, 15 años unos ₹30.5 lakh, 20 años unos ₹34.6 lakh, 25 años unos ₹37.3 lakh y 30 años unos ₹39.0 lakh.

Fíjate en el patrón. Estirar de 20 a 30 años suma solo unos ₹4.4 lakh de elegibilidad, pero suma muchísimo interés. Un plazo más largo es una herramienta para ser elegible, no un regalo gratis.

La tasa funciona al revés. Al 8%, los mismos ₹30,000 sostienen unos ₹35.9 lakh, y al 10%, unos ₹31.1 lakh. Una tasa más baja significa que puedes pedir más con la misma EMI, así que una buena tasa te ayuda dos veces.

Tu puntaje y tu historial crediticio

Tu puntaje crediticio es un número, normalmente entre 300 y 900, que resume cómo has manejado el crédito. A los bancos suele gustarles ver 750 o más para un préstamo de vivienda. Con un puntaje menor todavía puedes conseguir un préstamo, pero a menudo a una tasa más alta o por un monto menor, y algunos bancos lo rechazarán.

Ayudan algunos hábitos. Paga a tiempo cada EMI y cada recibo de tarjeta. Mantén el uso de tus tarjetas muy por debajo del límite. Evita pedir varios préstamos o tarjetas a la vez, porque cada solicitud deja huella en tu historial. Y revisa tu propio informe de crédito por si hay errores, porque se cometen y se pueden corregir.

Si tu puntaje es bajo, puede valer la pena esperar unos meses y arreglarlo antes de solicitar. Un mejor puntaje puede conseguirte una tasa más baja, y en un préstamo a 20 años hasta una rebaja pequeña vale lakhs.

El límite por la propiedad: qué parte del precio financia el banco

Aunque tus ingresos den para un préstamo mayor, el banco no te prestará el precio completo de la casa. Según las normas del RBI para préstamos de vivienda, el máximo del préstamo como parte del valor de la propiedad depende del monto. Es hasta el 90% en préstamos de hasta ₹30 lakh, hasta el 80% en préstamos de más de ₹30 lakh y hasta ₹75 lakh, y hasta el 75% en préstamos de más de ₹75 lakh.

Así, en una casa de ₹60 lakh, un prestamista puede financiar como máximo el 80%, que son ₹48 lakh, y tú tienes que aportar los otros ₹12 lakh de entrada. En una casa de ₹90 lakh el tope es del 75%, o sea ₹67.5 lakh, y necesitas ₹22.5 lakh de tu bolsillo.

Acuérdate de presupuestar más que la entrada. El registro, el impuesto de timbre, la comisión de gestión y la mudanza pueden sumar varios puntos porcentuales al precio, y casi siempre salen de tu propio bolsillo.

Edad, tipo de trabajo y cómo ve el banco tus ingresos

Los bancos quieren que el préstamo esté pagado antes de que te jubiles, así que el plazo máximo depende de tu edad. Una persona de 30 años suele poder conseguir 30 años. Una de 50 quizá solo 10 o 15, lo que baja el monto elegible con el mismo ingreso.

El tipo de trabajo también importa. Los asalariados con un empleador estable son los más fáciles de evaluar. A los autónomos y a los dueños de negocio les piden las declaraciones de impuestos, normalmente de los dos o tres últimos años, y el banco usa el ingreso que aparece ahí. Si tus declaraciones muestran poco ingreso, tu elegibilidad lo sigue, aunque ganes más en realidad.

Algunos prestamistas también cuentan una parte del pago variable, de los ingresos por alquiler y de otros ingresos regulares, a menudo en un porcentaje reducido. Pregunta a tu banco cuáles de tus fuentes de ingreso va a contar, porque cambia la respuesta.

Siete formas de subir tu préstamo elegible

Si la cifra es menor de lo que necesitas, hay formas prácticas de mejorarla antes de solicitar.

1. Paga o cierra los préstamos pequeños, sobre todo los de EMI alta y poco tiempo restante. Cada rupia de EMI que quitas libera unas ₹115 de préstamo.
2. Suma un cosolicitante con ingresos estables, como tu pareja o uno de tus padres. Sus ingresos y obligaciones se cuentan junto con los tuyos.
3. Reduce las deudas de tus tarjetas y evita usar casi todo el límite antes de solicitar.
4. Mejora tu puntaje crediticio si está por debajo de 750 y revisa tu informe por si tiene errores.
5. Elige un plazo más largo, pero planea pagar por adelantado más adelante para que el interés no se dispare.
6. Aumenta tu entrada. Una entrada mayor significa un préstamo menor para el que calificar.
7. Mantén en orden tus comprobantes de ingresos. Presenta tus declaraciones a tiempo y ten listas las nóminas y los extractos bancarios.

Elegible no es lo mismo que asequible

Este es el punto más importante de toda la guía. El límite de FOIR de un banco está pensado para proteger al banco, no tu tranquilidad. Un FOIR del 50% significa que la mitad de tu sueldo neto se va en EMI, antes de la comida, el colegio, los viajes, los gastos médicos y cualquier ahorro para la jubilación.

Una regla más segura es mantener el total de todas las EMI cerca del 35% al 40% de tu ingreso mensual. Para la persona de nuestro ejemplo, eso es una EMI de vivienda de más o menos ₹18,000 a ₹22,000 en vez de ₹30,000. El préstamo elegible con esa EMI es menor, unos ₹20.7 lakh a ₹25.4 lakh al 8.5% a 20 años, pero la presión mensual es mucho más ligera.

Ten también un fondo de emergencia de al menos tres a seis meses de gastos y EMI en un lugar de fácil acceso, como una cuenta de ahorros o un depósito a plazo fijo corto. Si sube la tasa o tus ingresos bajan, ese colchón mantiene a salvo tu casa.

Tu plan paso a paso antes de buscar casa

Este es el orden que sugerimos para evitar sorpresas desagradables.

1. Anota tu ingreso neto mensual y todas las EMI que pagas.
2. Usa la calculadora de elegibilidad con un FOIR prudente del 40% para ver un monto de préstamo seguro, y luego con el límite probable del banco para ver el máximo.
3. Decide tu presupuesto a partir de la cifra menor, más tu entrada y los gastos.
4. Revisa tu puntaje crediticio y arregla cualquier problema.
5. Pide a dos o tres bancos una aprobación previa y compara la tasa, la comisión y el monto del préstamo.
6. Solo entonces empieza a visitar casas que encajen con tu presupuesto real.

Documentos que te pedirá el banco

Tener los papeles listos acelera todo el proceso y evita idas y vueltas. Los bancos suelen pedir lo siguiente, aunque las listas varían.

• Prueba de identidad y de domicilio, como Aadhaar, PAN, pasaporte o credencial de elector.
• Nóminas recientes, normalmente de los últimos tres meses, y el Formulario 16 o las declaraciones de impuestos de los últimos dos o tres años.
• Extractos bancarios de los últimos seis meses a un año, para mostrar tus ingresos y cómo gastas.
• Para autónomos, prueba del negocio, estados de pérdidas y ganancias y balances.
• Documentos de la propiedad cuando ya hayas elegido casa, como el contrato de compraventa, los títulos y los planos aprobados.

Un consejo rápido: comprueba que el nombre y los datos coincidan en todos tus documentos. Pequeñas diferencias en un nombre o en una dirección son una de las causas más comunes de retrasos.

Preguntas frecuentes

Fuentes y lecturas adicionales

• Reserve Bank of India – Financiación de vivienda y normas de préstamo sobre valor
• Punjab National Bank – Información sobre préstamos de vivienda
• TransUnion CIBIL – Entender tu puntaje crediticio