Quanto de financiamento imobiliário eu consigo? Elegibilidade explicada

Como os bancos pensam o seu empréstimo

O banco tem uma grande pergunta: se emprestarmos a esta pessoa, o dinheiro volta no prazo? Para responder, olha várias coisas ao mesmo tempo. A sua renda e o quanto ela é estável. Os seus empréstimos atuais e as dívidas do cartão. O seu score de crédito. A sua idade e quantos anos de trabalho ainda lhe restam. E a casa que você quer comprar.

Daí saem dois limites. O primeiro é um limite baseado na sua renda, que é a parte em que este guia se concentra. O segundo é um limite baseado no imóvel, porque os bancos emprestam apenas uma porcentagem do valor dele. O seu empréstimo elegível é o menor dos dois.

FOIR: o número que decide quase tudo

FOIR significa fixed obligation to income ratio, a relação entre obrigações fixas e renda. É a parte da sua renda mensal que vai para pagamentos fixos, como EMIs. Os bancos definem um teto, que depende do banco e do seu nível de renda. Muitos permitem algo entre 40% e 55%, e às vezes uma fatia maior para rendas mais altas.

A folga para um novo EMI é fácil de calcular. Pegue a sua renda mensal, multiplique pelo limite de FOIR e subtraia os EMIs que você já paga. O que sobra é o máximo que você pode acrescentar. Depois, o banco pergunta que tamanho de empréstimo esse EMI consegue pagar no prazo que você escolher.

Um exemplo passo a passo

Vamos pegar alguém que ganha ₹80,000 por mês depois do imposto. Essa pessoa já paga ₹10,000 por mês num financiamento de carro. Quer um financiamento imobiliário de 20 anos a 8.5%, e o banco dela usa FOIR de 50%.

Primeiro passo: 50% de ₹80,000 é ₹40,000. Segundo passo: subtraia o EMI do carro, de ₹10,000. A folga para um novo EMI é de ₹30,000. Terceiro passo: calcule o empréstimo que um EMI de ₹30,000 paga em 240 meses a 8.5%. A resposta é cerca de ₹34,56,925.

Em 20 anos, essa pessoa devolveria cerca de ₹72 lakh no total, então cerca de ₹37.5 lakh são juros. Vimos isso em detalhe no nosso guia sobre como pagar menos juros no financiamento da casa.

Você pode testar outros números na calculadora de elegibilidade de financiamento imobiliário em poucos segundos. Vale brincar com os valores para ver qual deles mexe mais no resultado.

O que aumenta ou reduz o valor

Com a mesma pessoa, veja como cada mudança mexe no empréstimo elegível a 8.5% por 20 anos.

• FOIR de 40%: folga de ₹22,000, empréstimo de cerca de ₹25.4 lakh
• FOIR de 45%: folga de ₹26,000, empréstimo de cerca de ₹30.0 lakh
• FOIR de 50%: folga de ₹30,000, empréstimo de cerca de ₹34.6 lakh
• FOIR de 55%: folga de ₹34,000, empréstimo de cerca de ₹39.2 lakh
• Quitar antes o EMI do carro de ₹10,000: folga de ₹40,000, empréstimo de cerca de ₹46.1 lakh
• Incluir um coproponente com renda de ₹40,000, com o mesmo EMI atual: folga de ₹50,000, empréstimo de cerca de ₹57.6 lakh

Dois padrões se destacam. Os EMIs atuais pesam muito, porque cada rupia de EMI tira cerca de ₹115 do empréstimo elegível. E um coproponente com renda pode mudar o quadro por completo.

Prazo e taxa de juros também contam

Um prazo maior reduz o EMI para o mesmo empréstimo, então aumenta o empréstimo que a sua renda sustenta. Para a mesma folga de ₹30,000 a 8.5%, um prazo de 10 anos sustenta cerca de ₹24.2 lakh, 15 anos cerca de ₹30.5 lakh, 20 anos cerca de ₹34.6 lakh, 25 anos cerca de ₹37.3 lakh e 30 anos cerca de ₹39.0 lakh.

Repare no padrão. Esticar de 20 para 30 anos acrescenta só cerca de ₹4.4 lakh de elegibilidade, mas acrescenta muitos juros. Um prazo maior é uma ferramenta para a elegibilidade, não um presente.

A taxa age no sentido contrário. A 8%, os mesmos ₹30,000 sustentam cerca de ₹35.9 lakh, e a 10%, cerca de ₹31.1 lakh. Uma taxa menor significa que você pode tomar mais emprestado pelo mesmo EMI, então uma boa taxa ajuda duas vezes.

Seu score de crédito e seu histórico

O seu score de crédito é um número, em geral entre 300 e 900, que resume como você lidou com o crédito. Os bancos costumam gostar de ver 750 ou mais para um financiamento imobiliário. Com um score menor você ainda pode conseguir o empréstimo, mas muitas vezes a uma taxa maior ou num valor menor, e alguns bancos recusam.

Alguns hábitos ajudam. Pague todo EMI e toda fatura do cartão em dia. Mantenha o uso do cartão bem abaixo do limite. Evite pedir vários empréstimos ou cartões ao mesmo tempo, porque cada pedido deixa uma marca no seu histórico. E confira o seu próprio relatório de crédito em busca de erros, pois eles acontecem e podem ser corrigidos.

Se o seu score é baixo, pode valer esperar alguns meses e corrigi-lo antes de pedir. Um score melhor pode render uma taxa menor, e num financiamento de 20 anos até um pequeno corte na taxa vale lakhs.

O limite do imóvel: quanto do preço o banco financia

Mesmo que a sua renda sustente um empréstimo maior, o banco não vai financiar o preço inteiro da casa. Pelas regras do RBI para financiamento imobiliário, o empréstimo máximo como parte do valor do imóvel depende do montante. É de até 90% para empréstimos de até ₹30 lakh, de até 80% para empréstimos acima de ₹30 lakh e até ₹75 lakh, e de até 75% para empréstimos acima de ₹75 lakh.

Então, numa casa de ₹60 lakh, o banco pode financiar no máximo 80%, ou seja, ₹48 lakh, e você precisa pôr os outros ₹12 lakh de entrada. Numa casa de ₹90 lakh, o teto é 75%, ou seja, ₹67.5 lakh, e você precisa de ₹22.5 lakh do seu bolso.

Lembre-se de planejar mais do que a entrada. Registro, imposto de selo, a taxa de processamento e a mudança podem somar vários por cento ao preço, e isso costuma sair do seu bolso.

Idade, tipo de emprego e como os bancos veem a sua renda

Os bancos querem o empréstimo quitado antes de você se aposentar, então o prazo máximo está ligado à sua idade. Uma pessoa de 30 anos normalmente consegue 30 anos. Uma de 50 pode conseguir só 10 ou 15, o que reduz o valor elegível para a mesma renda.

O tipo de trabalho também conta. Assalariados com um empregador estável são os mais fáceis de avaliar. Autônomos e donos de negócio precisam apresentar declarações de imposto de renda, em geral dos últimos dois ou três anos, e o banco usa a renda que aparece ali. Se as suas declarações mostram renda baixa, a sua elegibilidade a acompanha, mesmo que o seu ganho real seja maior.

Alguns bancos também consideram parte da remuneração variável, da renda de aluguel e de certos outros ganhos regulares, muitas vezes numa fatia reduzida. Pergunte ao seu banco quais das suas fontes de renda ele vai contar, porque isso muda a resposta.

Sete jeitos de aumentar o seu empréstimo elegível

Se o número for menor do que você precisa, há jeitos práticos de melhorá-lo antes de pedir.

1. Quite ou encerre empréstimos pequenos, principalmente os de EMI alto e pouco prazo restante. Cada rupia de EMI que você tira libera cerca de ₹115 de empréstimo.
2. Inclua um coproponente com renda estável, como o cônjuge ou um dos pais. A renda e as obrigações dele são somadas às suas.
3. Reduza as dívidas do cartão de crédito e evite usar a maior parte do limite antes de pedir.
4. Melhore o seu score se ele estiver abaixo de 750 e confira o relatório em busca de erros.
5. Escolha um prazo maior, mas planeje amortizar depois para o juro não disparar.
6. Aumente a entrada. Uma entrada maior significa um empréstimo menor para ser aprovado.
7. Mantenha os seus comprovantes de renda em ordem. Entregue as declarações no prazo e deixe holerites e extratos bancários à mão.

Elegível não é o mesmo que acessível

Este é o ponto mais importante do guia inteiro. O limite de FOIR do banco existe para proteger o banco, não a sua tranquilidade. Um FOIR de 50% quer dizer que metade do seu salário líquido vai para EMIs, antes da comida, da escola, das viagens, das despesas médicas e de qualquer reserva para a aposentadoria.

Uma regra mais segura é manter a soma de todos os EMIs perto de 35% a 40% da renda mensal. Para a pessoa do nosso exemplo, isso significa um EMI de financiamento imobiliário de uns ₹18,000 a ₹22,000 em vez de ₹30,000. O empréstimo elegível com esse EMI é menor, cerca de ₹20.7 lakh a ₹25.4 lakh a 8.5% por 20 anos, mas a pressão mensal é bem mais leve.

Mantenha também uma reserva de emergência de pelo menos três a seis meses de despesas e EMIs num lugar de fácil acesso, como uma conta poupança ou um depósito a prazo fixo curto. Se a taxa subir ou a sua renda cair, essa reserva protege a sua casa.

Seu plano passo a passo antes de procurar casa

Esta é a ordem que sugerimos para evitar surpresas desagradáveis.

1. Anote a sua renda líquida mensal e todos os EMIs que você paga.
2. Use a calculadora de elegibilidade com um FOIR conservador de 40% para ver um valor seguro e, depois, com o provável limite do banco para ver o máximo.
3. Defina o seu orçamento a partir do valor menor, mais a entrada e os custos.
4. Confira o seu score de crédito e corrija qualquer problema.
5. Peça a dois ou três bancos uma aprovação preliminar e compare a taxa, a tarifa e o valor do empréstimo.
6. Só então comece a visitar casas que cabem no seu orçamento real.

Documentos que o banco vai pedir

Estar com a papelada pronta acelera todo o processo e evita idas e vindas. Os bancos costumam pedir o que segue, embora as listas variem.

• Comprovante de identidade e de endereço, como Aadhaar, PAN, passaporte ou título de eleitor.
• Holerites recentes, em geral dos últimos três meses, e o Form 16 ou as declarações de imposto de renda dos últimos dois ou três anos.
• Extratos bancários dos últimos seis meses a um ano, para mostrar a sua renda e o seu padrão de gastos.
• Para autônomos, comprovante do negócio, demonstrações de lucros e perdas e balanços.
• Documentos do imóvel depois que você escolher a casa, como o contrato de compra, os papéis de propriedade e as plantas aprovadas.

Uma dica rápida: confira se o nome e os dados batem em todos os documentos. Pequenas divergências num nome ou num endereço são um dos motivos mais comuns de atraso.

Perguntas frequentes

Fontes e leituras adicionais

• Reserve Bank of India – Crédito imobiliário e normas de financiamento sobre o valor do imóvel
• Punjab National Bank – Informações sobre financiamento imobiliário
• TransUnion CIBIL – Entendendo o seu score de crédito