Cách tính EMI vay mua nhà và giảm tiền lãi phải trả

EMI thực chất là gì

EMI là viết tắt của equated monthly instalment, tức khoản trả góp đều hằng tháng. Bạn vay một số tiền cố định và trả lại bằng cùng một số tiền mỗi tháng cho đến khi hết nợ. Mỗi kỳ EMI gồm hai phần. Một phần trả tiền lãi của tháng đó. Phần còn lại làm giảm số tiền bạn còn nợ.

Điểm mấu chốt là tiền lãi được tính trên số dư bạn đang nợ lúc đó. Tháng đầu bạn nợ đủ ₹50 lakh, nên tiền lãi rất lớn. Khi dư nợ giảm, phần lãi nhỏ dần còn phần gốc lớn dần. EMI luôn giữ nguyên, nhưng thành phần bên trong cứ thay đổi.

Công thức tính EMI, không có gì đáng sợ

Công thức là EMI = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1). P là số tiền vay. r là lãi suất mỗi tháng, bằng lãi suất năm chia 12 rồi chia 100. n là số tháng.

Với lãi 8,75% một năm, r là 8,75 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0072917. Với 20 năm, n là 240. Thay số vào, bạn được EMI khoảng ₹44,186 cho khoản vay ₹50 lakh.

Bạn không cần tự làm phép tính. Dù vậy, biết những gì đi vào công thức sẽ cho bạn thấy mình có thể tác động vào đâu. Bạn có thể đổi số tiền vay, lãi suất hoặc số tháng. Không còn đòn bẩy nào khác.

Vì sao EMI những năm đầu phần lớn là tiền lãi

Hãy nhìn năm đầu của khoản vay ₹50 lakh đó. Bạn trả khoảng ₹5,3 lakh tiền EMI trong mười hai tháng. Khoảng ₹4,34 lakh trong đó là tiền lãi. Chỉ khoảng ₹96,500 làm giảm dư nợ. Sau trọn một năm, bạn vẫn còn nợ khoảng ₹49,03 lakh.

Đây không phải mánh khóe. Chuyện đó đơn giản xảy ra khi tiền lãi tính trên một dư nợ lớn. Nó có nghĩa là những năm đầu quan trọng nhất. Tiền bạn dồn vào khoản vay trong vài năm đầu tiết kiệm được nhiều lãi hơn hẳn cùng số tiền đó bỏ vào năm thứ mười lăm, vì nó xóa đi phần dư nợ lẽ ra phải chịu lãi rất lâu.

Sau năm năm trả EMI, bạn vẫn còn nợ khoảng ₹44,2 lakh. Bạn đã trả tổng cộng ₹26,5 lakh mà dư nợ chỉ giảm khoảng ₹5,8 lakh. Điều này làm nhiều người vay ngạc nhiên, và đó là lý do bài viết này ra đời.

Kỳ hạn vay: thứ âm thầm nhân chi phí lên

Kỳ hạn dài hơn làm EMI thấp xuống, nghe như một món quà. Cái giá bị giấu trong tổng số tiền phải trả. Đây là cùng khoản ₹50 lakh lãi 8,75% với các kỳ hạn khác nhau:

• 10 năm: EMI khoảng ₹62,663, tổng tiền lãi khoảng ₹25,2 lakh
• 15 năm: EMI khoảng ₹49,972, tổng tiền lãi khoảng ₹39,9 lakh
• 20 năm: EMI khoảng ₹44,186, tổng tiền lãi khoảng ₹56,0 lakh
• 25 năm: EMI khoảng ₹41,107, tổng tiền lãi khoảng ₹73,3 lakh
• 30 năm: EMI khoảng ₹39,335, tổng tiền lãi khoảng ₹91,6 lakh

Chuyển từ 20 xuống 15 năm làm EMI tăng chỉ khoảng ₹5,786 mỗi tháng, nhưng tiết kiệm khoảng ₹16 lakh tiền lãi. Chuyển từ 20 lên 30 năm làm EMI giảm chưa tới ₹5,000 mà tốn thêm khoảng ₹35 lakh.

Lựa chọn đúng là kỳ hạn ngắn nhất mà bạn trả được mà không bị căng thẳng. Một cách hữu ích là chọn kỳ hạn dài hơn cho an toàn rồi trả trước khi có thể, như phần dưới sẽ nói. Làm vậy, lúc khó khăn bạn có EMI bắt buộc thấp hơn, còn lúc dư dả bạn tất toán nhanh hơn.

Lãi suất: chênh lệch nhỏ, số tiền lớn

Vì khoản vay kéo dài rất lâu, chỉ một thay đổi nhỏ về lãi suất cũng cộng dồn lên. Với cùng ₹50 lakh trong 20 năm, EMI và tiền lãi như sau:

• 8,25%: EMI khoảng ₹42,603, tiền lãi khoảng ₹52,2 lakh
• 8,50%: EMI khoảng ₹43,391, tiền lãi khoảng ₹54,1 lakh
• 8,75%: EMI khoảng ₹44,186, tiền lãi khoảng ₹56,0 lakh
• 9,00%: EMI khoảng ₹44,986, tiền lãi khoảng ₹58,0 lakh
• 9,25%: EMI khoảng ₹45,793, tiền lãi khoảng ₹59,9 lakh

Chênh nửa điểm phần trăm đáng giá khoảng ₹3,8 lakh trong cả khoản vay. Vậy nên đáng bỏ ra vài cuộc gọi. Hãy hỏi ngân hàng xem lãi suất của bạn có gắn với một mức tham chiếu bên ngoài không, bao lâu điều chỉnh một lần, và bạn mất bao nhiêu để chuyển sang lãi suất thấp hơn sau này. Nhiều người vay xin được lãi thấp hơn cho cùng khoản vay chỉ bằng cách hỏi, hoặc chuyển khoản vay sang bên cho vay khác, dù việc chuyển có chi phí.

Trả nợ trước hạn: nước đi mạnh nhất

Mọi khoản tiền thêm bạn dồn vào gốc đều làm giảm phần dư nợ sinh lãi. Với khoản vay mua nhà lãi suất thả nổi của cá nhân, theo quy định hiện hành của RBI (Ngân hàng Dự trữ Ấn Độ) nhìn chung không được thu phí trả nợ trước hạn, nhưng hãy xem hợp đồng vay của bạn vì điều khoản có thể khác.

Đây là điều một khoản tiền trả một lần có thể làm. Giả sử sau năm năm bạn nhận tiền thưởng và trả trước ₹5 lakh, giữ nguyên EMI. Khoản vay kết thúc sớm hơn khoảng ba năm, vào năm thứ 17 thay vì năm thứ 20, và bạn tiết kiệm khoảng ₹10,9 lakh tiền lãi.

Bạn cũng không cần một khoản tiền từ trên trời rơi xuống. Chỉ cần trả thêm ₹5,000 mỗi tháng ngoài EMI ngay từ đầu, khoản vay xong sau khoảng 15 năm 7 tháng thay vì 20 năm. Tổng số tiền bạn trả giảm khoảng ₹14 lakh.

Một thói quen phổ biến khác là trả thêm một kỳ EMI mỗi năm, ví dụ từ tiền thưởng cuối năm. Cách đó đưa kỳ hạn xuống còn khoảng 16 năm 8 tháng và tiết kiệm khoảng ₹11 lakh tiền lãi.

Phí xử lý hồ sơ và các chi phí khác

EMI không phải thứ duy nhất bạn phải trả. Phần lớn bên cho vay thu một khoản phí xử lý hồ sơ một lần, thường khoảng 0,5% khoản vay hoặc một số tiền cố định, và thuế GST 18% tính trên khoản phí đó. Với ₹50 lakh, phí 0,5% là ₹25,000 cộng GST, thành ₹29,500.

Cũng có thể có phí pháp lý và định giá tài sản, trong một số trường hợp có thuế trước bạ (stamp duty) trên giấy tờ vay, và bảo hiểm. Bảo hiểm khoản vay mua nhà thường là tùy chọn, nhưng một số nơi cho vay thúc ép mua. Hãy yêu cầu danh sách đầy đủ các khoản phí bằng văn bản trước khi ký, và so sánh giữa các bên. Lãi suất cao hơn một chút nhưng không phí có thể rẻ hơn lãi suất thấp mà phí nặng, với khoản vay ngắn.

Ưu đãi thuế khi vay mua nhà

Theo chế độ thuế cũ, người vay mua nhà có thể xin khấu trừ tiền lãi đã trả cho căn nhà tự ở, trong một giới hạn, và một khoản khấu trừ riêng cho tiền gốc đã trả nằm trong hạn mức chung của các khoản đầu tư tiết kiệm thuế. Quy định và giới hạn được sửa đổi trong ngân sách hằng năm, và chế độ thuế mới không cho các khoản khấu trừ này theo cách tương tự.

Nghĩa là ưu đãi thuế không nên là lý do chính để vay nhiều hơn hay lâu hơn. Khoản tiết kiệm bị giới hạn, còn tiền lãi thêm bạn trả cho một khoản vay dài thì không. Hãy tính chi phí thực trước, và coi mọi khoản tiết kiệm thuế là phần thưởng nhỏ.

Kế hoạch đơn giản để trả ít lãi hơn

Gộp tất cả lại, đây là thứ tự các bước thực tế. Nó dùng được dù bạn sắp vay hay đang có khoản vay.

1. Tính xem bạn trả EMI bao nhiêu thì thoải mái, chứ không phải mức tối đa ngân hàng chịu cho vay. Xem bài hướng dẫn vay mua nhà được bao nhiêu để hiểu ngân hàng quyết định thế nào.
2. Chọn kỳ hạn ngắn nhất vừa với mức EMI đó, và để dành sẵn vài tháng EMI làm đệm an toàn.
3. So sánh ít nhất ba bên cho vay về lãi suất, phí và điều khoản điều chỉnh lãi suất, rồi dùng máy tính EMI để xem tổng chi phí của từng bên.
4. Trả trước (đặt cọc, vốn tự có) càng nhiều càng tốt. Mỗi rupee bạn không phải vay sẽ tiết kiệm lãi trong toàn bộ kỳ hạn.
5. Trả nợ trước hạn bất cứ khi nào có tiền dư, nhất là trong năm năm đầu, và bảo ngân hàng rút ngắn kỳ hạn.
6. Xem lại lãi suất mỗi năm một lần. Nếu lãi suất đã giảm mà bên cho vay chưa giảm theo, hãy xin giảm hoặc cân nhắc chuyển khoản vay.

Những sai lầm thường gặp khi vay mua nhà

Đây là những sơ suất chúng tôi gặp nhiều nhất.

• Chọn kỳ hạn dài nhất để có EMI thấp nhất, rồi không bao giờ trả trước.
• Chỉ so mức lãi suất quảng cáo mà bỏ qua phí và cách điều chỉnh lãi suất.
• Vay mức lớn nhất ngân hàng đưa ra, khiến không còn chỗ cho các mục tiêu khác hay chuyện khẩn cấp.
• Quên rằng EMI có thể đổi khi lãi suất thả nổi thay đổi.
• Không đọc cách tính trả trước, rồi chỉ được EMI thấp hơn trong khi rút ngắn kỳ hạn mới tiết kiệm nhiều hơn.

Khoản vay mua nhà có lẽ là cam kết tài chính lớn nhất bạn từng thực hiện. Một giờ so sánh con số trước khi ký là một trong những giờ được trả công cao nhất đời bạn.

Lãi suất thả nổi hay cố định: EMI của bạn thay đổi thế nào

Hầu hết khoản vay mua nhà ở Ấn Độ dùng lãi suất thả nổi. Nghĩa là lãi suất di chuyển khi mức tham chiếu mà nó gắn vào di chuyển. Khi lãi suất giảm, khoản vay rẻ đi. Khi lãi suất tăng, nó đắt lên. Ngân hàng thường xử lý bằng cách điều chỉnh EMI hoặc kỳ hạn của bạn, nên hãy hỏi xem sẽ là cách nào.

Một số bên cho vay đưa lãi suất cố định trong giai đoạn đầu, thường vài năm, rồi chuyển sang thả nổi. Lãi cố định cho bạn sự chắc chắn trong giai đoạn đó, nhưng có thể khởi điểm cao hơn lãi thả nổi, và bạn mất lợi ích nếu lãi suất thị trường giảm.

Không cái nào luôn tốt hơn. Nếu ngân sách của bạn eo hẹp và một đợt tăng sẽ gây khó, sự chắc chắn của lãi cố định có thể đáng trả thêm chút ít. Nếu bạn còn dư địa và dự định trả trước, lãi thả nổi thường ổn. Chọn cách nào, cũng hãy hỏi chuyển đổi sau này tốn bao nhiêu.

Khi nào nên chuyển khoản vay sang ngân hàng khác

Nếu lãi suất hiện tại của bạn rõ ràng cao hơn mức đang chào cho người vay mới, chuyển dư nợ sang bên cho vay khác có thể giảm EMI và tổng tiền lãi. Đáng để xem xét, nhất là trong những năm đầu khi dư nợ còn lớn.

Nhưng chuyển khoản vay có chi phí. Bên cho vay mới sẽ thu phí xử lý hồ sơ, và có thể có phí pháp lý và định giá. Một phép thử đơn giản là tính số lãi bạn tiết kiệm được trong thời gian còn lại rồi so với tổng chi phí chuyển. Nếu khoản tiết kiệm lớn hơn nhiều thì nên làm. Nếu chênh lệch nhỏ, đề nghị bên cho vay hiện tại giảm lãi có thể cho bạn gần hết lợi ích mà không cần giấy tờ.

Hãy đưa cả hai khoản vay vào máy tính EMI với dư nợ còn lại và số tháng còn lại của bạn. Đặt hai con số cạnh nhau làm quyết định trở nên rõ ràng.

Câu hỏi thường gặp

Nguồn và tài liệu đọc thêm

• Ngân hàng Dự trữ Ấn Độ (RBI) – Thông tin cho người vay
• Cục Thuế thu nhập Ấn Độ – Khấu trừ khoản vay mua nhà
• Hiệp hội Ngân hàng Ấn Độ – Thông tin cho người tiêu dùng