İngiltere'de Konut Kredisine Fazla Ödeme Yapmalı mısınız?

Fazla ödeme gerçekte nasıl işler?

Konut kredisi faizi, hâlâ borçlu olduğunuz tutar üzerinden işler. Zorunlu tutardan fazlasını öderseniz bakiyeniz daha hızlı düşer. Gelecek ay daha az borcunuz olur, yani daha az faiz işler ve normal ödemenizin daha büyük kısmı anaparaya gider. Bu etki yıllar içinde kendini büyütür, tıpkı birikimde bileşik faizin sizin lehinize çalışması gibi.

Pratikte fazladan ödediğiniz her sterlin, kredinizin faiz oranı kadar getiri sağlar ve bunu risksiz yapar. Kredi faiziniz yüzde 4,5 ise borcu azaltmak, o paraya garantili yüzde 4,5 kazanmak gibidir, üstelik vergisiz. Bunu bir mevduat hesabıyla karşılaştırırken işe yarar bir ölçüdür.

Aylık fazla ödeme ne kazandırır?

Örneği kullanalım. Yüzde 4,5 faizle 25 yıl vadeli £200.000'lik anapara ve faiz ödemeli kredinin aylık ödemesi yaklaşık £1.111,66. 25 yılın sonuna kadar öderseniz yaklaşık £333.500 geri ödersiniz, yani faiz yaklaşık £133.500 eder. Şimdi küçük ekstra ödemelerin ne yaptığına bakın:

• Ayda £100 fazla ödeme: yaklaşık £21.100 faiz kazancı, kredi yaklaşık 3 yıl 6 ay erken biter
• Ayda £200 fazla ödeme: yaklaşık £36.300 faiz kazancı, kredi yaklaşık 6 yıl 1 ay erken biter
• Ayda £300 fazla ödeme: yaklaşık £47.700 faiz kazancı, kredi yaklaşık 8 yıl 1 ay erken biter
• Ayda £500 fazla ödeme: yaklaşık £63.900 faiz kazancı, kredi yaklaşık 11 yıl erken biter

£200'lük satıra bakın. Ayda fazladan £200 ödüyorsunuz, 19 yılda bu yaklaşık £45.000 ekstra ödeme eder. Karşılığında yaklaşık £36.300 faiz kazanıyor ve altı yıl önce borçsuz bir eve kavuşuyorsunuz. Çoğu kişi için asıl ödül, emekliliğe girmeden kredisiz bir ev.

Tek seferlik ödemeler de sayılır

Her ay fazla ödeme yapmanız şart değil. İkramiye, vergi iadesi ya da miras tek seferde yatırılabilir. Zamanlama yardımcı olur. Aynı kredinin ikinci yılında yapılan £10.000'lik fazla ödeme yaklaşık £16.900 faiz kazandırır ve vadeden yaklaşık iki yıl götürür.

Tek seferlik para ne kadar erken yatarsa o kadar çok kazandırır, çünkü en uzun süre faiz işleyecek bakiyeyi siler. İlk yıllarda yapabildiğiniz her şeyin etkisi en büyüktür.

Vadeyi mi kısaltmalı, taksiti mi düşürmeli?

Fazla ödeme yaptığınızda çoğu banka iki sonuçtan birini seçmenize izin verir. Aylık ödemenizi aynı tutup daha erken bitirebilirsiniz ya da aylık ödemeyi düşürüp ilk bitiş tarihini koruyabilirsiniz. Bazı bankalar birini varsayılan yapar, bu yüzden ne istediğinizi söyleyin.

Vadeyi kısaltmak çoğunlukla toplamda daha çok faiz kazandırır. Taksiti düşürmek size nefes alacak yer açar. Geliriniz sıkışıksa ya da belirsizse düşük taksit, bir şeyler ters giderse size daha çok pay bırakır. Rahat durumdaysanız vadeyi kısaltmak genellikle daha güçlü seçenektir.

Yüzde 10 kuralı ve erken ödeme cezaları

Fazla ödeme her zaman bedava değildir. Birçok kredi, özellikle sabit faizli olanlar ya da ilk dönemi indirimli olanlar, her yıl ceza ödemeden ne kadar fazla ödeyebileceğinize sınır koyar. Yaygın bir sınır, kalan bakiyenin yılda yüzde 10'udur. Bazı bankalar farklı bir oran kullanır ya da hiç sınır koymaz.

Anlaşmalı dönemde sınırı aşarsanız erken ödeme cezası (early repayment charge) ödemeniz gerekebilir. Bu çoğunlukla sınırın üstünde ödenen tutarın belli bir yüzdesidir. Bu cezalar binlerce sterline çıkabilir, yani kazandığınız faizi sıfırlayabilir.

£200.000'lik bakiyede yüzde 10 sınır, bir yılda yaklaşık £20.000, yani ayda £1.666 fazla ödeyebilirsiniz demektir. Çoğu kişi için bu fazlasıyla yeter. Kredi teklifinize bakın ya da bankanızı arayın. Fazla ödemelerin nasıl işlendiğini, ücret olup olmadığını ve hakkın ne zaman yenilendiğini sorun.

Bankanız fazla ödemenizi ne kadar çabuk işler?

Bu küçük nokta size gerçek para kazandırabilir. Bazı bankalar faizi günlük hesaplar ve fazla ödemenizi hemen bakiyenizden düşer. Bazıları faizi yılda bir kez hesaplar ve ekstra ödemelerinizi ancak yıl sonunda sayar. Böylece aylarca süren faydayı kaybedersiniz.

Başlamadan önce bankanıza faizin ne sıklıkla hesaplandığını ve fazla ödemenin bakiyeyi ne zaman düşürdüğünü sorun. Seçeneğiniz varsa fazla ödemeyi hemen işleyen bankayı tercih edin. Ayrıca paranın gelecek taksitlerin peşin ödemesi değil, fazla ödeme olduğunu açıkça belirtin ki doğru işlensin.

Fazla ödeme mi, birikim mi? Vergiden sonra karşılaştırın

Bir mevduat hesabı yüzde 4 ya da daha fazla faiz verebilir. Bu, kredinizin maliyeti olan yüzde 4,5'a yakın görünür. Ama bir tuzak var. Birikim faizi, Kişisel Tasarruf Muafiyetinizi (Personal Savings Allowance) aşarsa vergilendirilebilir. Kredi fazla ödemesinden elde ettiğiniz tasarruf ise hiç vergilendirilmez. Temel oranda vergi veren biri, muafiyet sonrası yüzde 4 kazanırsa elinde yüzde 3,2 kalır.

Dolayısıyla adil karşılaştırma, kredi faiziniz ile birikim faizinizin vergi sonrası hâli arasındadır. Bu örnekte yüzde 4,5, yüzde 3,2'yi geçer. Düşük faizli sabit dönemdeyseniz fark küçülür. Kredi faiziniz yüksekse fazla ödeme daha da iyi görünür.

Yine de büyük bir fark var. Birikimdeki paraya ihtiyaç duyduğunuzda ulaşırsınız, ama krediye yatırdığınız para evinize kilitlenir. Çoğunlukla yeniden ancak yeni bir borçlanma başvurusuyla alabilirsiniz. Bu yüzden her şeyden önce paraya erişebilmek gelir.

Fazla ödemeden önce ne yapmalı?

Fazla ödeme paranın iyi kullanımıdır, ama ancak başka birkaç şey yerine oturduktan sonra. Mantıklı bir sıra şöyle.

1. Zorunlu harcamalarınızın üç ile altı ayı kadar acil durum fonu oluşturun ve kolay erişilen bir hesapta tutun.
2. Kredi kartı ve eksi hesap (overdraft) gibi yüksek faizli borçları kapatın. Faizleri genelde konut kredisinden çok daha yüksektir.
3. Önce bedava parayı alın. İşvereniniz emeklilik katkınıza eşlik ediyorsa eşleşmenin tamamını aldığınızdan emin olun.
4. Kredi anlaşmanızın fazla ödemeleri nasıl ele aldığına, yıllık sınır ve varsa erken ödeme cezası dahil, bakın.
5. Sonra kalanla, bütçenize uyacak şekilde fazla ödeme yapın.

Gerçekçi olan, eline geçen maaşa bağlıdır. Her ay maaşınızın ne kadarını gerçekten cebinize koyduğunuzu görmek isterseniz İngiltere net maaş hesaplama aracı vergi, Ulusal Sigorta (National Insurance), emeklilik ve öğrenci kredisi sonrası tutarı gösterir.

Bir sonraki anlaşmayı da düşünün

İngiltere'deki çoğu konut kredisi iki ile beş yıl sabit faizlidir, sonra siz geçiş yapmazsanız daha yüksek olan standart değişken faize döner. Anlaşmanızın bittiği tarih kilit andır. Kredi faizleri eskisinden yüksek olabilir ve bu da ödemenizi artırır.

Örnek olarak, £150.000'yi 20 yılda yüzde 5,5 faizle yeniden finanse etmek (remortgage) yaklaşık £1.032 aylık ödeme demektir. Daha önce fazla ödemeyle tampon biriktirdiyseniz yüksek ödemeyi taşımak kolaylaşır. Yeniden finansmanda bakiyenin küçük olması, çoğunlukla daha düşük faiz getiren daha iyi bir kredi/değer (loan-to-value) dilimine ulaşmanıza da yardımcı olabilir.

Yeni teklifleri mevcut anlaşmanız bitmeden üç ile altı ay önce araştırmaya başlayın. Bankanızdan ya da bir aracıdan (broker) faizi önceden sabitleyip sabitleyemeyeceğinizi sorun.

Kaçınılması gereken hatalar

Birkaç hata tekrar tekrar karşımıza çıkıyor.

• Yüzde 20 ya da daha yüksek faizli kredi kartı borcu taşırken fazla ödeme yapmak.
• Artan her sterlini krediye yatırıp acil durumlar için hiçbir şey bırakmamak.
• Yüzde 10 sınırını aşıp faydayı silen bir erken ödeme cezası ödemek.
• Bankaya ekstra paranın fazla ödeme olduğunu söylememek, böylece gelecek taksitlerin erken ödemesi sayılması.
• Sabit dönemin biteceğini unutmak ve daha yüksek bir ödeme için plan yapmamak.

Karar vermeden önce hesaplayıcıda birkaç senaryo çalıştırın. Kazanılan sterlini ve kısalan ayları görmek seçimi netleştirir.

Offset krediler ve diğer seçenekler

Faizi azaltmanın tek yolu fazla ödeme değil. Offset konut kredisi, birikiminizi krediye bağlar. Faiz hesaplanırken birikim bakiyesi borçtan düşülür, böylece yalnızca farka faiz ödersiniz. Örnekte £200.000 borcunuz ve bağlı birikim hesabında £20.000 varsa £180.000 üzerinden faiz işler, ama £20.000 sizin kalır ve istediğiniz zaman çekebilirsiniz.

Cazip yanı bu esneklik. Karşılığında offset anlaşmaları çoğunlukla standartlara göre biraz yüksek faizlidir, yani hesap ancak anlamlı bir birikiminiz varsa tutar. Offset hesapta tuttuğunuz birikim vergilendirilebilir faiz de kazanmaz, bu da yüksek oranda vergi verenlere uygun olabilir.

Bir başka seçenek esnek kredidir. Anlaşılan sınırlar içinde fazla ödeme yapmanıza, az ödemenize ya da ödeme tatili almanıza izin verir. Sabit dönem bittiğinde bankanızın neler sunduğunu sorun. Nakdi eve kilitlemek sizi endişelendiriyorsa ayrı bir acil durum kumbarası tutun ve yalnızca gerçekten artan parayı fazla ödeyin.

Konut kredisi mi, emeklilik mi, ikisi birden mi?

Uzun vadeli servet için emeklilik fonu, artan paranız konusunda çoğu zaman krediyle yarışır. Emeklilik katkılarına vergi indirimi (tax relief) uygulanır. Yani temel oranda vergi veren biri olarak yatırdığınız her £80, fona £100 olarak girer ve işveren eşleşmesi daha fazlasını ekler. Bu, bir kredi fazla ödemesinin yakalayamayacağı bir avantajdır.

Birçok kişinin kullandığı pratik bir bölüşüm şöyle: önce işverenin eşleşmesinin tamamını alın, kalanı krediye fazla ödeme ile birikim ya da yatırım arasında bölün. Bu, kredinizin bitmesine ne kadar yakın olduğunuza ve riskle ne kadar rahat olduğunuza bağlıdır. Emekliliğe yaklaştıkça kredisiz olmak çoğu zaman daha değerli hâle gelir, çünkü gelirinizin düştüğü tam o sırada aylık harcamanızı azaltır.

Herkes için geçerli tek bir yanıt yok. Yaşınız, faiziniz, diğer borçlarınız ve hedefleriniz önemlidir. Kişisel bir görüş isterseniz yetkili bir danışman tartmanıza yardımcı olabilir.

Sıkça sorulan sorular

Kaynaklar ve daha fazla okuma

• MoneyHelper – Overpaying your mortgage
• FCA – Mortgages and early repayment charges
• GOV.UK – Tax on savings interest and the Personal Savings Allowance