Faut-il rembourser plus que prévu votre prêt immobilier britannique ? Combien économiser

Comment fonctionne vraiment le surpaiement

Les intérêts de votre prêt sont calculés sur ce que vous devez encore. Si vous payez plus que le montant exigé, votre solde baisse plus vite. Le mois suivant, vous devez moins, donc on vous facture moins d'intérêts, et une plus grande part de votre paiement normal va sur le capital. Cet effet se renforce au fil des années, de la même façon que les intérêts composés travaillent pour vous sur une épargne.

En pratique, chaque livre que vous surpayez rapporte le même taux que votre prêt, et sans risque. Si votre taux est de 4.5 %, rembourser la dette revient à gagner 4.5 % garantis sur cet argent, sans impôt à payer dessus. C'est un repère utile pour comparer avec un compte d'épargne.

Ce que fait économiser un surpaiement mensuel

Reprenons l'exemple. Un prêt amortissable de £200,000 à 4.5 % sur 25 ans a une mensualité d'environ £1,111.66. Si vous le payez pendant les 25 ans, vous remboursez environ £333,500, donc les intérêts sont d'environ £133,500. Voyez maintenant ce que font de petits paiements supplémentaires :

• Surpayer £100 par mois : environ £21,100 d'intérêts économisés, et le prêt se termine environ 3 ans et 6 mois plus tôt
• Surpayer £200 par mois : environ £36,300 d'intérêts économisés, et le prêt se termine environ 6 ans et 1 mois plus tôt
• Surpayer £300 par mois : environ £47,700 d'intérêts économisés, et le prêt se termine environ 8 ans et 1 mois plus tôt
• Surpayer £500 par mois : environ £63,900 d'intérêts économisés, et le prêt se termine environ 11 ans plus tôt

Regardez la ligne des £200. Vous payez £200 de plus par mois, ce qui fait environ £45,000 de paiements supplémentaires sur 19 ans. Vous économisez environ £36,300 d'intérêts, et vous êtes propriétaire sans dette six ans plus tôt. Pour beaucoup de gens, un logement entièrement payé avant la retraite est le vrai trésor.

Les versements uniques comptent aussi

Vous n'êtes pas obligé de surpayer chaque mois. Une prime, un remboursement d'impôt ou un héritage peuvent partir d'un seul coup. Le moment compte. Un surpaiement de £10,000 deux ans après le début du même prêt fait économiser environ £16,900 d'intérêts et enlève environ deux ans à la durée.

Plus le versement est fait tôt, plus il fait économiser, parce qu'il supprime un solde qui aurait produit des intérêts le plus longtemps. Tout ce que vous pouvez faire dans les premières années a le plus d'effet.

Raccourcir la durée ou baisser la mensualité ?

Quand vous surpayez, la plupart des prêteurs vous laissent choisir entre deux résultats. Vous pouvez garder la même mensualité et finir plus tôt, ou baisser la mensualité et garder la date de fin d'origine. Certains prêteurs appliquent l'un par défaut : dites-leur donc ce que vous voulez.

Raccourcir la durée fait en général économiser plus d'intérêts au total. Baisser la mensualité vous donne de l'air. Si vos revenus sont serrés ou incertains, des mensualités plus basses vous laissent plus de marge en cas de problème. Si vous êtes à l'aise, réduire la durée est normalement l'option la plus efficace.

La règle des 10 % et les pénalités de remboursement anticipé

Surpayer n'est pas toujours gratuit. Beaucoup de prêts, surtout ceux à taux fixe ou avec une remise pendant une période initiale, fixent une limite au montant que vous pouvez surpayer chaque année sans pénalité. Une limite courante est de 10 % du solde restant dû par an, même si certains prêteurs utilisent un autre chiffre ou n'en ont aucune.

Si vous dépassez la limite pendant la période de l'offre, vous pouvez devoir une pénalité de remboursement anticipé, souvent un pourcentage de la somme surpayée au-delà de la limite. Ces pénalités peuvent atteindre des milliers de livres, et annuler les intérêts que vous économisez.

Sur un solde de £200,000, une limite de 10 % veut dire que vous pouvez surpayer environ £20,000 par an, soit £1,666 par mois. Pour la plupart des gens, c'est largement assez. Consultez votre offre de prêt ou appelez votre prêteur, et demandez comment les surpaiements sont traités, s'il y a des frais et quand l'allocation se renouvelle.

En combien de temps votre prêteur prend-il en compte votre surpaiement ?

Ce petit détail peut vous faire économiser de l'argent pour de bon. Certains prêteurs calculent les intérêts chaque jour et déduisent tout de suite votre surpaiement de votre solde. D'autres calculent les intérêts une fois par an et ne comptent vos paiements supplémentaires qu'à la fin de l'année : vous perdez alors des mois de bénéfice.

Avant de commencer, demandez à votre prêteur à quelle fréquence les intérêts sont calculés et quand un surpaiement réduit le solde. Si vous avez le choix, préférez un prêteur qui prend en compte les surpaiements immédiatement. Dites-lui aussi clairement que cet argent est un surpaiement et non une avance sur des mensualités futures, pour qu'il soit appliqué comme il faut.

Surpayer ou épargner ? Comparez après impôt

Un compte d'épargne peut payer 4 % ou plus. Cela paraît proche des 4.5 % que coûte votre prêt. Mais il y a un piège. Les intérêts d'épargne peuvent être imposables s'ils dépassent votre Personal Savings Allowance (l'abattement sur les intérêts d'épargne), alors que l'économie réalisée en surpayant un prêt n'est pas du tout imposée. Un contribuable au taux de base qui gagne 4 % sur son épargne, après abattement, garde 3.2 %.

La comparaison juste est donc votre taux de prêt contre votre taux d'épargne après impôt. Dans cet exemple, 4.5 % bat 3.2 %. Si vous êtes en période de taux fixe avec un taux bas, l'écart se réduit. Si votre taux de prêt est élevé, surpayer paraît encore meilleur.

Il y a pourtant une grande différence. L'argent sur l'épargne est disponible quand vous en avez besoin, mais l'argent versé sur le prêt est bloqué dans votre logement. Vous ne pouvez souvent le réemprunter qu'en demandant un nouveau crédit. C'est pourquoi la disponibilité de l'argent passe avant tout le reste.

Ce qu'il faut faire avant de surpayer

Surpayer est un bon usage de l'argent, mais seulement une fois que d'autres choses sont en place. Voici un ordre raisonnable.

1. Constituez un fonds d'urgence de trois à six mois de dépenses essentielles, sur un compte facile d'accès.
2. Remboursez les dettes à taux élevé, comme les cartes de crédit et les découverts. Leurs taux sont en général bien plus hauts que ceux d'un prêt immobilier.
3. Prenez d'abord l'argent gratuit. Si votre employeur complète vos cotisations de retraite, assurez-vous d'obtenir la totalité de cet abondement.
4. Vérifiez comment votre offre de prêt traite les surpaiements, y compris la limite annuelle et toute pénalité de remboursement anticipé.
5. Surpayez ensuite avec ce qui reste, d'une façon qui convient à votre budget.

Votre salaire net décide de ce qui est réaliste. Si vous voulez voir ce qu'il vous reste vraiment de votre salaire chaque mois, le calculateur de salaire net britannique l'affiche après impôt, National Insurance, retraite et prêt étudiant.

Pensez aussi à votre prochaine offre

La plupart des prêts britanniques sont à taux fixe pendant deux à cinq ans, puis passent à un taux variable standard plus élevé, sauf si vous changez. La date de fin de votre offre est un moment clé. Les taux de prêt peuvent être plus hauts que votre ancien taux, ce qui fera monter votre mensualité.

Par exemple, renégocier £150,000 sur 20 ans à 5.5 % donne une mensualité d'environ £1,032. Si vous vous êtes constitué un coussin en surpayant plus tôt, une mensualité plus haute est plus facile à encaisser. Un solde plus petit au moment de renégocier peut aussi vous faire passer dans une meilleure tranche de rapport prêt/valeur, ce qui s'accompagne souvent d'un taux plus bas.

Commencez à regarder les nouvelles offres trois à six mois avant la fin de la vôtre, et demandez à votre prêteur ou à un courtier si vous pouvez bloquer un taux à l'avance.

Les erreurs à éviter

Quelques erreurs reviennent sans cesse.

• Surpayer son prêt tout en traînant une dette de carte de crédit à 20 % ou plus.
• Mettre chaque livre disponible dans le prêt et ne plus rien avoir pour les urgences.
• Dépasser la limite de 10 % et payer une pénalité de remboursement anticipé qui efface le bénéfice.
• Ne pas dire au prêteur que l'argent en plus est un surpaiement, de sorte qu'il est traité comme un paiement anticipé de mensualités futures.
• Oublier que votre offre à taux fixe va se terminer, et ne pas prévoir une mensualité plus élevée.

Faites quelques simulations dans le calculateur avant de décider. Voir les livres économisées et les mois enlevés rend le choix plus clair.

Les prêts offset et les autres options

Un surpaiement n'est pas le seul moyen de réduire les intérêts. Un prêt offset relie votre épargne à votre prêt. Le solde d'épargne est déduit du prêt au moment de calculer les intérêts : vous ne payez donc des intérêts que sur la différence. Dans l'exemple, avec £200,000 dus et £20,000 sur le compte d'épargne lié, on vous facture des intérêts sur £180,000, mais vos £20,000 restent à vous et peuvent être retirés quand vous en avez besoin.

Cette souplesse fait l'intérêt du produit. La contrepartie, c'est que les offres offset ont souvent un taux un peu plus haut que les offres standard : le calcul ne fonctionne donc que si vous détenez une épargne importante. L'épargne placée sur le compte offset ne rapporte pas non plus d'intérêts imposables, ce qui peut convenir aux contribuables à taux supérieur.

Une autre option est le prêt flexible, qui vous permet de surpayer mais aussi de sous-payer ou de prendre des pauses de paiement dans des limites convenues. Demandez à votre prêteur ce qui est proposé quand votre taux fixe se termine. Et si l'idée de bloquer du cash dans votre logement vous inquiète, gardez une réserve d'urgence à part et ne surpayez que ce qui est vraiment disponible.

Prêt, retraite ou les deux ?

Pour la richesse à long terme, une retraite concurrence souvent le prêt pour votre argent disponible. Les cotisations de retraite bénéficient d'un allègement fiscal : chaque tranche de £80 que vous versez au taux de base devient £100 dans le capital, et un abondement de l'employeur en ajoute encore. C'est une longueur d'avance que surpayer un prêt ne peut pas égaler.

Un partage pratique que beaucoup de gens utilisent consiste à prendre d'abord l'abondement complet de l'employeur, puis à répartir le reste entre surpaiement et épargne ou placement, selon la proximité de la fin de votre prêt et votre confort face au risque. En vous rapprochant de la retraite, être sans prêt devient souvent plus précieux, parce que cela réduit vos dépenses mensuelles au moment même où vos revenus baissent.

Il n'existe pas de réponse universelle. Votre âge, votre taux, vos autres dettes et vos objectifs comptent tous. Si vous voulez un avis personnel, un conseiller agréé peut vous aider à peser le tout.

Questions fréquentes

Sources et pour aller plus loin

• MoneyHelper – Surpayer son prêt immobilier
• FCA – Prêts immobiliers et pénalités de remboursement anticipé
• GOV.UK – Impôt sur les intérêts d'épargne et Personal Savings Allowance