Có nên trả thêm tiền vay mua nhà ở Anh? Tiết kiệm được bao nhiêu

Trả thêm tiền vay nhà thực sự hoạt động thế nào

Lãi vay mua nhà được tính trên số tiền bạn còn nợ. Nếu bạn trả nhiều hơn mức bắt buộc, dư nợ giảm nhanh hơn. Tháng sau bạn nợ ít hơn nên bị tính lãi ít hơn, và phần lớn hơn của khoản trả bình thường đi vào gốc. Hiệu ứng này cứ chồng lên nhau qua nhiều năm, giống cách lãi kép làm lợi cho bạn khi gửi tiết kiệm.

Nói cách khác, mỗi bảng bạn trả thêm sinh lời đúng bằng lãi suất khoản vay của bạn, và không có rủi ro. Nếu lãi suất vay là 4,5%, trả bớt nợ giống như kiếm được 4,5% chắc chắn trên số tiền đó, không phải đóng thuế. Đây là thước đo hữu ích khi so với tài khoản tiết kiệm.

Mỗi tháng trả thêm tiết kiệm được bao nhiêu

Hãy dùng ví dụ trên. Khoản vay trả gốc lẫn lãi (repayment mortgage) £200,000, lãi suất 4,5%, 25 năm có tiền trả hàng tháng khoảng £1,111.66. Nếu trả đủ 25 năm, bạn trả lại khoảng £333,500, tức tiền lãi khoảng £133,500. Giờ xem những khoản trả thêm nhỏ làm được gì:

• Trả thêm £100 mỗi tháng: tiết kiệm khoảng £21,100 tiền lãi và khoản vay kết thúc sớm khoảng 3 năm 6 tháng
• Trả thêm £200 mỗi tháng: tiết kiệm khoảng £36,300 tiền lãi và khoản vay kết thúc sớm khoảng 6 năm 1 tháng
• Trả thêm £300 mỗi tháng: tiết kiệm khoảng £47,700 tiền lãi và khoản vay kết thúc sớm khoảng 8 năm 1 tháng
• Trả thêm £500 mỗi tháng: tiết kiệm khoảng £63,900 tiền lãi và khoản vay kết thúc sớm khoảng 11 năm

Hãy nhìn dòng £200. Bạn trả thêm £200 mỗi tháng, qua 19 năm là khoảng £45,000 tiền trả thêm. Bạn tiết kiệm khoảng £36,300 tiền lãi và hết nợ nhà sớm sáu năm. Với nhiều người, có căn nhà không còn nợ trước khi nghỉ hưu mới là phần thưởng thật sự.

Trả một lần cũng được tính

Bạn không cần trả thêm mỗi tháng. Tiền thưởng, tiền thuế được hoàn lại hay tiền thừa kế đều có thể trả vào một lần. Thời điểm có ảnh hưởng. Trả thêm £10,000 sau hai năm của cùng khoản vay này tiết kiệm khoảng £16,900 tiền lãi và rút ngắn khoảng hai năm.

Trả càng sớm thì tiết kiệm càng nhiều, vì nó loại bỏ phần dư nợ lẽ ra bị tính lãi lâu nhất. Những gì bạn làm được trong các năm đầu có tác dụng lớn nhất.

Rút ngắn thời hạn hay giảm tiền trả hàng tháng?

Khi trả thêm, hầu hết ngân hàng cho bạn chọn một trong hai kết quả. Bạn giữ nguyên tiền trả hàng tháng và kết thúc sớm hơn, hoặc giảm tiền trả hàng tháng và giữ nguyên ngày kết thúc ban đầu. Một số ngân hàng mặc định một cách, nên hãy nói rõ bạn muốn gì.

Rút ngắn thời hạn thường tiết kiệm tổng tiền lãi nhiều hơn. Giảm tiền trả thì cho bạn thêm chỗ thở. Nếu thu nhập eo hẹp hoặc bấp bênh, tiền trả thấp hơn giúp bạn dễ xoay xở khi có chuyện. Nếu bạn thoải mái, rút ngắn thời hạn thường là lựa chọn mạnh hơn.

Quy tắc 10% và phí trả nợ trước hạn

Trả thêm không phải lúc nào cũng miễn phí. Nhiều khoản vay, nhất là loại lãi suất cố định hoặc được giảm lãi trong giai đoạn đầu, đặt giới hạn số tiền bạn được trả thêm mỗi năm mà không bị phạt. Giới hạn phổ biến là 10% dư nợ mỗi năm, dù một số ngân hàng dùng mức khác hoặc không giới hạn.

Nếu vượt giới hạn trong thời gian ưu đãi, bạn có thể phải trả phí trả nợ trước hạn (early repayment charge), thường là một tỷ lệ phần trăm của số tiền trả vượt. Khoản phí này có thể lên đến hàng nghìn bảng, đủ xóa sạch tiền lãi bạn tiết kiệm được.

Với dư nợ £200,000, giới hạn 10% nghĩa là bạn trả thêm được khoảng £20,000 mỗi năm, tức £1,666 mỗi tháng. Với đa số người, vậy là quá đủ. Hãy xem lại thư đề nghị cho vay hoặc gọi ngân hàng, hỏi họ xử lý khoản trả thêm ra sao, có phí không và khi nào hạn mức được tính lại.

Ngân hàng ghi nhận khoản trả thêm của bạn nhanh đến đâu?

Chi tiết nhỏ này có thể giúp bạn tiết kiệm khá nhiều tiền. Một số ngân hàng tính lãi hàng ngày và trừ ngay khoản trả thêm vào dư nợ. Số khác tính lãi một lần mỗi năm và chỉ tính khoản trả thêm vào cuối năm, nên bạn mất nhiều tháng lợi ích.

Trước khi bắt đầu, hãy hỏi ngân hàng bao lâu họ tính lãi một lần và khi nào khoản trả thêm làm giảm dư nợ. Nếu được chọn, hãy ưu tiên ngân hàng ghi nhận ngay lập tức. Cũng nên nói rõ khoản tiền đó là trả thêm, không phải trả trước các kỳ sau, để họ xử lý đúng cách.

Trả nợ thêm hay gửi tiết kiệm? So sánh sau thuế

Tài khoản tiết kiệm có thể trả 4% trở lên. Nghe gần với mức 4,5% khoản vay của bạn. Nhưng có một điểm vướng. Lãi tiết kiệm có thể bị đánh thuế nếu vượt hạn mức Personal Savings Allowance (mức miễn thuế lãi tiết kiệm cá nhân), trong khi khoản tiết kiệm nhờ trả thêm tiền vay nhà thì hoàn toàn không bị đánh thuế. Người chịu thuế suất cơ bản kiếm 4% từ tiết kiệm, sau khi qua hạn mức, còn giữ lại 3,2%.

Vậy so sánh công bằng là lãi suất vay nhà với lãi suất tiết kiệm sau thuế. Trong ví dụ này, 4,5% thắng 3,2%. Nếu bạn đang trong giai đoạn lãi cố định ở mức thấp, khoảng cách thu hẹp lại. Nếu lãi suất vay cao, trả thêm càng có lợi.

Nhưng có một khác biệt lớn. Tiền trong tài khoản tiết kiệm lấy ra được bất cứ lúc nào, còn tiền đã trả vào khoản vay thì nằm lại trong căn nhà. Thường bạn chỉ vay lại được bằng cách nộp đơn vay mới. Vì vậy khả năng rút tiền ra dùng luôn phải đứng trước mọi thứ.

Nên làm gì trước khi trả thêm

Trả thêm tiền vay nhà là cách dùng tiền tốt, nhưng chỉ sau khi một số việc khác đã xong. Đây là thứ tự hợp lý.

1. Lập quỹ khẩn cấp bằng ba đến sáu tháng chi tiêu thiết yếu, để trong tài khoản rút tiền dễ dàng.
2. Trả hết nợ lãi cao như thẻ tín dụng và thấu chi. Lãi suất của chúng thường cao hơn khoản vay nhà rất nhiều.
3. Nhận trước phần tiền được cho không. Nếu công ty đóng góp tương ứng vào quỹ hưu trí của bạn, hãy đảm bảo nhận đủ.
4. Kiểm tra gói vay của bạn xử lý khoản trả thêm thế nào, gồm giới hạn hàng năm và phí trả nợ trước hạn nếu có.
5. Rồi trả thêm bằng phần còn lại, theo cách phù hợp với ngân sách của bạn.

Lương thực nhận quyết định điều gì là thực tế. Nếu bạn muốn biết mỗi tháng thực sự giữ lại bao nhiêu lương, công cụ tính lương thực nhận ở Anh sẽ cho bạn thấy con số sau thuế, National Insurance (bảo hiểm quốc gia), quỹ hưu trí và khoản vay sinh viên.

Cũng nên nghĩ đến gói vay tiếp theo

Hầu hết khoản vay nhà ở Anh có lãi suất cố định trong hai đến năm năm, rồi chuyển sang lãi suất thả nổi tiêu chuẩn cao hơn nếu bạn không đổi gói. Ngày gói của bạn kết thúc là thời điểm then chốt. Lãi suất mới có thể cao hơn mức cũ, và điều đó làm tiền trả hàng tháng tăng.

Ví dụ, vay lại (remortgage) £150,000 trong 20 năm với lãi suất 5,5% có tiền trả khoảng £1,032. Nếu trước đó bạn đã tạo được khoản đệm nhờ trả thêm, tiền trả cao hơn sẽ dễ chịu hơn. Dư nợ nhỏ hơn khi vay lại cũng giúp bạn vào được nhóm tỷ lệ vay trên giá trị nhà (loan-to-value) tốt hơn, thường đi kèm lãi suất thấp hơn.

Hãy bắt đầu xem các gói mới từ ba đến sáu tháng trước khi gói hiện tại kết thúc, và hỏi ngân hàng hoặc người môi giới xem có thể chốt lãi suất trước không.

Những lỗi nên tránh

Vài sai lầm cứ lặp đi lặp lại.

• Trả thêm tiền vay nhà trong khi đang nợ thẻ tín dụng lãi 20% trở lên.
• Bỏ hết mọi đồng dư vào khoản vay nhà và không còn gì cho trường hợp khẩn cấp.
• Vượt giới hạn 10% và phải trả phí trả nợ trước hạn làm mất hết lợi ích.
• Không báo ngân hàng rằng khoản tiền thêm là trả thêm, nên bị coi là trả trước các kỳ sau.
• Quên là gói lãi cố định sẽ kết thúc, và không chuẩn bị cho mức tiền trả cao hơn.

Hãy thử vài tình huống trong công cụ tính trước khi quyết định. Nhìn thấy số bảng tiết kiệm được và số tháng được rút ngắn sẽ giúp bạn chọn rõ hơn.

Khoản vay offset và các lựa chọn khác

Trả thêm không phải cách duy nhất để giảm lãi. Khoản vay offset liên kết tiền tiết kiệm của bạn với khoản vay. Số dư tiết kiệm được trừ vào khoản vay khi tính lãi, nên bạn chỉ trả lãi trên phần chênh lệch. Trong ví dụ, nợ £200,000 và có £20,000 trong tài khoản tiết kiệm liên kết, bạn bị tính lãi trên £180,000, nhưng £20,000 vẫn là của bạn và rút ra được bất cứ lúc nào.

Sự linh hoạt đó là điểm hấp dẫn. Đổi lại, gói offset thường có lãi suất cao hơn một chút so với gói thường, nên phép tính chỉ có lợi nếu bạn có khoản tiết kiệm đáng kể. Tiền tiết kiệm trong tài khoản offset cũng không sinh lãi bị đánh thuế, điều này có thể hợp với người chịu thuế suất cao.

Một lựa chọn khác là khoản vay linh hoạt (flexible mortgage), cho phép bạn trả thêm, trả ít hơn hoặc tạm nghỉ trả trong giới hạn thỏa thuận. Hãy hỏi ngân hàng họ có gói nào khi gói lãi cố định của bạn kết thúc. Và nếu việc khóa tiền vào căn nhà làm bạn lo, hãy giữ một quỹ khẩn cấp riêng và chỉ trả thêm phần thật sự dư.

Vay nhà, quỹ hưu trí hay cả hai?

Về tài sản dài hạn, quỹ hưu trí thường cạnh tranh với khoản vay nhà để giành tiền dư của bạn. Tiền đóng vào quỹ hưu trí được giảm thuế (tax relief), nghĩa là mỗi £80 bạn đóng với thuế suất cơ bản thành £100 trong quỹ, và phần công ty đóng tương ứng còn cộng thêm. Đây là lợi thế khởi đầu mà việc trả thêm tiền vay nhà không có.

Cách chia thực tế nhiều người dùng là nhận đủ phần công ty đóng tương ứng trước, rồi chia phần còn lại giữa trả thêm tiền vay và tiết kiệm hoặc đầu tư, tùy bạn còn bao lâu nữa hết khoản vay và mức chấp nhận rủi ro. Càng gần tuổi nghỉ hưu, không còn nợ nhà thường càng đáng giá, vì nó giảm chi tiêu hàng tháng đúng lúc thu nhập giảm.

Không có đáp án chung cho mọi người. Tuổi, lãi suất, các khoản nợ khác và mục tiêu của bạn đều quan trọng. Nếu muốn ý kiến riêng, một chuyên viên tư vấn có giấy phép có thể giúp bạn cân nhắc.

Câu hỏi thường gặp

Nguồn và tài liệu đọc thêm

• MoneyHelper – Overpaying your mortgage
• FCA – Mortgages and early repayment charges
• GOV.UK – Tax on savings interest and the Personal Savings Allowance