Pelunasan Sebagian KPR: Untung atau Tidak? Hitung Hematnya

Cara kerja bayar lebih cicilan KPR

Bunga KPR dihitung dari sisa utang Anda. Kalau Anda membayar lebih dari cicilan wajib, sisa pokok turun lebih cepat. Bulan depan utang Anda lebih kecil, jadi bunganya lebih kecil, dan lebih banyak dari cicilan normal Anda masuk ke pokok. Efek ini menumpuk dari tahun ke tahun, seperti bunga berbunga yang bekerja untuk Anda pada tabungan.

Intinya, setiap pound yang Anda bayar lebih menghasilkan tingkat yang sama dengan bunga KPR Anda, tanpa risiko. Kalau bunga KPR Anda 4,5%, melunasi utang sama seperti mendapat untung pasti 4,5% atas uang itu, tanpa pajak. Itu patokan yang berguna saat membandingkannya dengan rekening tabungan.

Berapa hematnya kalau bayar lebih tiap bulan

Kita pakai contoh tadi. KPR repayment £200.000 (cicilan pokok plus bunga) dengan bunga 4,5% selama 25 tahun memiliki cicilan bulanan sekitar £1.111,66. Kalau dibayar penuh 25 tahun, total yang dikembalikan sekitar £333.500, jadi bunganya sekitar £133.500. Lihat apa yang terjadi dengan tambahan kecil:

• Bayar lebih £100 per bulan: hemat bunga sekitar £21.100 dan KPR lunas sekitar 3 tahun 6 bulan lebih cepat
• Bayar lebih £200 per bulan: hemat bunga sekitar £36.300 dan KPR lunas sekitar 6 tahun 1 bulan lebih cepat
• Bayar lebih £300 per bulan: hemat bunga sekitar £47.700 dan KPR lunas sekitar 8 tahun 1 bulan lebih cepat
• Bayar lebih £500 per bulan: hemat bunga sekitar £63.900 dan KPR lunas sekitar 11 tahun lebih cepat

Perhatikan baris £200. Anda membayar tambahan £200 per bulan, yang selama 19 tahun totalnya sekitar £45.000. Anda menghemat bunga sekitar £36.300, dan rumah lunas enam tahun lebih cepat. Bagi banyak orang, rumah bebas cicilan sebelum pensiun adalah hadiah yang sebenarnya.

Pembayaran sekali bayar juga berarti

Anda tidak harus membayar lebih setiap bulan. Bonus, pengembalian pajak, atau warisan bisa dimasukkan sekaligus. Waktunya penting. Pembayaran lebih £10.000 pada tahun kedua KPR yang sama menghemat bunga sekitar £16.900 dan memangkas sekitar dua tahun dari tenor.

Makin awal uang sekali bayar itu masuk, makin banyak hematnya, karena ia menghapus pokok yang paling lama akan dikenai bunga. Apa pun yang bisa Anda lakukan di tahun-tahun awal punya efek terbesar.

Persingkat tenor atau turunkan cicilan?

Saat Anda membayar lebih, kebanyakan pemberi pinjaman membolehkan Anda memilih satu dari dua hasil. Cicilan bulanan tetap sama dan lunas lebih cepat, atau cicilan bulanan diturunkan dengan tanggal berakhir tetap seperti semula. Beberapa pemberi pinjaman otomatis memilih salah satu, jadi sampaikan apa yang Anda mau.

Memperpendek tenor biasanya menghemat lebih banyak bunga secara total. Menurunkan cicilan memberi Anda ruang bernapas. Kalau penghasilan Anda pas-pasan atau tidak pasti, cicilan lebih rendah memberi kelonggaran bila ada masalah. Kalau keuangan Anda longgar, memperpendek tenor biasanya pilihan yang lebih kuat.

Aturan 10% dan penalti pelunasan dipercepat

Bayar lebih tidak selalu gratis. Banyak KPR, terutama yang berbunga tetap atau diskon di awal, membatasi berapa banyak Anda boleh membayar lebih per tahun tanpa denda. Batas yang umum adalah 10% dari sisa pinjaman per tahun, meski sebagian pemberi pinjaman memakai angka lain atau tidak membatasi sama sekali.

Kalau Anda melewati batas itu selama masa promo, Anda mungkin kena penalti pelunasan dipercepat, sering berupa persentase dari jumlah bayar lebih di atas batas. Penalti ini bisa mencapai ribuan pound, sehingga menghapus bunga yang Anda hemat.

Pada sisa pinjaman £200.000, batas 10% berarti Anda boleh membayar lebih sekitar £20.000 setahun, yaitu £1.666 per bulan. Untuk kebanyakan orang itu lebih dari cukup. Periksa surat penawaran KPR Anda atau telepon pemberi pinjaman, dan tanyakan bagaimana pembayaran lebih diperlakukan, apakah ada biaya, dan kapan jatah tahunan di-reset.

Seberapa cepat pemberi pinjaman mencatat pembayaran lebih Anda?

Hal kecil ini bisa menghemat uang sungguhan. Sebagian pemberi pinjaman menghitung bunga harian dan langsung mengurangi pokok dengan pembayaran lebih Anda. Yang lain menghitung bunga setahun sekali dan baru memperhitungkan tambahan Anda di akhir tahun, jadi Anda kehilangan manfaat berbulan-bulan.

Sebelum mulai, tanyakan ke pemberi pinjaman seberapa sering bunga dihitung dan kapan pembayaran lebih mengurangi pokok. Kalau ada pilihan, pilih yang mencatatnya segera. Katakan juga dengan jelas bahwa uang itu adalah pembayaran lebih, bukan pembayaran di muka untuk cicilan berikutnya, supaya diterapkan dengan benar.

Bayar lebih atau menabung? Bandingkan setelah pajak

Rekening tabungan mungkin memberi 4% atau lebih. Kedengarannya dekat dengan 4,5% bunga KPR Anda. Tapi ada syaratnya. Bunga tabungan bisa kena pajak bila melebihi Personal Savings Allowance (batas bunga tabungan bebas pajak), sedangkan penghematan dari bayar lebih KPR sama sekali tidak dipajaki. Wajib pajak tarif dasar (basic rate) yang mendapat 4% dari tabungan, setelah melewati batas bebas pajak, hanya menyimpan 3,2%.

Jadi perbandingan yang adil adalah bunga KPR Anda melawan bunga tabungan setelah pajak. Dalam contoh ini, 4,5% mengalahkan 3,2%. Kalau Anda sedang di masa bunga tetap yang rendah, selisihnya menyempit. Kalau bunga KPR Anda tinggi, bayar lebih terlihat makin baik.

Tapi ada satu perbedaan besar. Uang di tabungan bisa diambil kapan saja, sedangkan uang yang masuk ke KPR terkunci di rumah Anda. Sering kali Anda baru bisa meminjamnya lagi dengan mengajukan pinjaman baru. Karena itu kemudahan mencairkan uang (likuiditas) harus didahulukan dari yang lain.

Yang perlu dilakukan sebelum bayar lebih

Bayar lebih adalah pemakaian uang yang baik, tetapi hanya setelah beberapa hal lain beres. Ini urutan yang masuk akal.

1. Bangun dana darurat senilai tiga sampai enam bulan pengeluaran pokok, simpan di rekening yang mudah dicairkan.
2. Lunasi utang berbunga tinggi seperti kartu kredit dan overdraft. Bunganya biasanya jauh di atas KPR.
3. Ambil dulu uang gratis. Kalau perusahaan Anda menambah iuran pensiun Anda dengan jumlah yang sama (employer match), pastikan Anda mendapat penuh.
4. Periksa bagaimana KPR Anda memperlakukan bayar lebih, termasuk batas tahunan dan penalti pelunasan dipercepat.
5. Setelah itu bayar lebih dengan sisa uang yang ada, dengan cara yang cocok dengan anggaran Anda.

Gaji bersih menentukan apa yang realistis. Kalau Anda ingin tahu berapa gaji yang sebenarnya Anda terima tiap bulan, kalkulator gaji bersih Inggris menunjukkannya setelah pajak, National Insurance (iuran jaminan sosial Inggris), pensiun, dan cicilan pinjaman mahasiswa.

Pikirkan juga penawaran berikutnya

Kebanyakan KPR di Inggris berbunga tetap selama dua sampai lima tahun, lalu pindah ke suku bunga variabel standar yang lebih tinggi kecuali Anda berpindah paket. Tanggal berakhirnya masa promo adalah momen penting. Bunga KPR baru mungkin lebih tinggi dari bunga lama Anda, dan itu akan menaikkan cicilan.

Sebagai contoh, remortgage (refinancing KPR) £150.000 selama 20 tahun pada bunga 5,5% berarti cicilan sekitar £1.032. Kalau Anda sudah membangun penyangga dengan bayar lebih sebelumnya, cicilan lebih tinggi lebih mudah ditanggung. Sisa pinjaman yang lebih kecil saat remortgage juga bisa membawa Anda ke kelompok loan-to-value (rasio pinjaman terhadap nilai rumah) yang lebih baik, yang sering disertai bunga lebih rendah.

Mulailah mencari penawaran baru tiga sampai enam bulan sebelum masa promo berakhir, dan tanyakan ke pemberi pinjaman atau broker apakah Anda bisa mengunci bunga lebih awal.

Kesalahan yang perlu dihindari

Beberapa kesalahan muncul berulang kali.

• Bayar lebih KPR sambil masih menanggung utang kartu kredit berbunga 20% atau lebih.
• Memasukkan setiap pound sisa ke KPR dan tidak menyisakan apa pun untuk keadaan darurat.
• Melewati batas 10% dan membayar penalti pelunasan dipercepat yang menghapus semua manfaatnya.
• Tidak memberi tahu pemberi pinjaman bahwa uang tambahan itu adalah pembayaran lebih, sehingga diperlakukan sebagai pembayaran dini untuk cicilan berikutnya.
• Lupa bahwa masa bunga tetap akan berakhir, dan tidak merencanakan cicilan yang lebih tinggi.

Coba beberapa skenario di kalkulator sebelum memutuskan. Melihat berapa pound yang dihemat dan berapa bulan yang terpangkas membuat pilihannya lebih jelas.

KPR offset dan pilihan lain

Bayar lebih bukan satu-satunya cara memangkas bunga. KPR offset menghubungkan tabungan Anda dengan KPR. Saldo tabungan dikurangkan dari pinjaman saat bunga dihitung, jadi Anda hanya membayar bunga atas selisihnya. Dalam contoh, dengan utang £200.000 dan £20.000 di rekening tabungan yang terhubung, bunga dikenakan atas £180.000, tetapi £20.000 Anda tetap milik Anda dan bisa diambil kapan saja.

Fleksibilitas itulah daya tariknya. Imbalannya, paket offset sering berbunga sedikit lebih tinggi dari paket biasa, jadi hitungannya hanya masuk bila tabungan Anda cukup besar. Tabungan di rekening offset juga tidak menghasilkan bunga kena pajak, yang bisa cocok untuk wajib pajak tarif lebih tinggi.

Pilihan lain adalah KPR fleksibel, yang membolehkan Anda membayar lebih, membayar kurang, atau libur cicilan dalam batas yang disepakati. Tanyakan ke pemberi pinjaman apa yang ditawarkan saat masa bunga tetap Anda berakhir. Dan kalau mengunci uang tunai di rumah membuat Anda khawatir, simpan dana darurat terpisah dan bayar lebih hanya dari uang yang benar-benar longgar.

KPR, pensiun, atau dua-duanya?

Untuk kekayaan jangka panjang, dana pensiun sering bersaing dengan KPR memperebutkan uang lebih Anda. Iuran pensiun mendapat keringanan pajak (tax relief), artinya tiap £80 yang Anda setor sebagai wajib pajak tarif dasar menjadi £100 di dana pensiun, dan tambahan dari perusahaan menambah lagi. Itu keunggulan awal yang tidak bisa disaingi oleh bayar lebih KPR.

Pembagian praktis yang banyak dipakai adalah mengambil dulu tambahan penuh dari perusahaan, lalu membagi sisanya antara bayar lebih dan menabung atau berinvestasi, tergantung seberapa dekat Anda ke akhir KPR dan seberapa nyaman Anda dengan risiko. Makin dekat ke masa pensiun, bebas cicilan sering jadi makin berharga, karena memangkas pengeluaran bulanan tepat saat penghasilan Anda turun.

Tidak ada jawaban yang berlaku untuk semua orang. Usia, bunga, utang lain, dan tujuan Anda semuanya berpengaruh. Kalau Anda ingin pandangan pribadi, penasihat berizin bisa membantu menimbangnya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Sumber dan bacaan lanjutan

• MoneyHelper – Overpaying your mortgage
• FCA – Mortgages and early repayment charges
• GOV.UK – Tax on savings interest and the Personal Savings Allowance