যুক্তরাজ্যে মর্টগেজ বেশি শোধ করা কি ঠিক? কত সাশ্রয় হয়

বাড়তি শোধ আসলে কীভাবে কাজ করে

আপনার মর্টগেজের সুদ ধরা হয় যা এখনও বাকি আছে তার ওপর। প্রয়োজনের চেয়ে বেশি দিলে বাকি ঋণ দ্রুত কমে। পরের মাসে আপনি কম টাকা ধারেন, তাই সুদও কম লাগে, আর আপনার নিয়মিত কিস্তির বড় অংশ আসল টাকায় যায়। বছরের পর বছর এই প্রভাব জমে জমে বড় হয়, ঠিক যেভাবে সঞ্চয়ে চক্রবৃদ্ধি সুদ আপনার পক্ষে কাজ করে।

বাস্তবে আপনি বাড়তি যে প্রতিটি পাউন্ড দেন, সেটা মর্টগেজের হারেই আয় করে, তাও ঝুঁকি ছাড়া। মর্টগেজের হার 4.5% হলে ঋণ কমানো মানে ওই টাকায় নিশ্চিত 4.5% পাওয়া, তাতে কোনো কর নেই। সঞ্চয় অ্যাকাউন্টের সঙ্গে তুলনা করতে এটা কাজের একটা মাপকাঠি।

মাসিক বাড়তি শোধে কত বাঁচে

উদাহরণটা ধরি। 25 বছরের জন্য 4.5% সুদে £200,000-এর রিপেমেন্ট মর্টগেজে মাসিক কিস্তি প্রায় £1,111.66। পুরো 25 বছর দিলে মোট ফেরত যায় প্রায় £333,500, অর্থাৎ সুদ প্রায় £133,500। এবার দেখুন ছোট ছোট বাড়তি অঙ্কে কী হয়:

• মাসে £100 বেশি দিলে: প্রায় £21,100 সুদ বাঁচে আর মর্টগেজ প্রায় 3 বছর 6 মাস আগে শেষ হয়
• মাসে £200 বেশি দিলে: প্রায় £36,300 সুদ বাঁচে আর মর্টগেজ প্রায় 6 বছর 1 মাস আগে শেষ হয়
• মাসে £300 বেশি দিলে: প্রায় £47,700 সুদ বাঁচে আর মর্টগেজ প্রায় 8 বছর 1 মাস আগে শেষ হয়
• মাসে £500 বেশি দিলে: প্রায় £63,900 সুদ বাঁচে আর মর্টগেজ প্রায় 11 বছর আগে শেষ হয়

£200-এর সারিটা দেখুন। মাসে বাড়তি £200 দেন, যা 19 বছরে মোট প্রায় £45,000 বাড়তি পেমেন্ট হয়। বিনিময়ে প্রায় £36,300 সুদ বাঁচে, আর ছয় বছর আগেই আপনি ঋণমুক্ত। অনেকের কাছে অবসরের আগে ঋণমুক্ত বাড়িই আসল পুরস্কার।

এককালীন বড় অঙ্কও কাজে লাগে

প্রতি মাসেই বেশি দিতে হবে এমন নয়। বোনাস, কর ফেরত বা উত্তরাধিকারের টাকা একবারে দিয়ে দিতে পারেন। সময়টা গুরুত্বপূর্ণ। একই মর্টগেজের দুই বছর পরে £10,000 বেশি দিলে প্রায় £16,900 সুদ বাঁচে আর মেয়াদ প্রায় দুই বছর কমে।

এককালীন টাকা যত আগে দেবেন, তত বেশি বাঁচবে, কারণ সে টাকা এমন ঋণের অংশ সরিয়ে দেয় যেটা সবচেয়ে লম্বা সময় সুদ টানত। প্রথম কয়েক বছরে যা পারেন, তারই প্রভাব সবচেয়ে বেশি।

মেয়াদ ছোট করবেন, নাকি কিস্তি কমাবেন?

বেশি দিলে বেশিরভাগ ঋণদাতা দুটো ফলের একটা বেছে নিতে দেয়। মাসিক কিস্তি একই রেখে আগে শেষ করতে পারেন, অথবা কিস্তি কমিয়ে আসল শেষ তারিখ রেখে দিতে পারেন। কিছু ঋণদাতা নিজে থেকে একটা ধরে নেয়, তাই আপনি কী চান তা জানিয়ে দিন।

মেয়াদ ছোট করলে সাধারণত মোট সুদ বেশি বাঁচে। কিস্তি কমালে হাতে স্বস্তি আসে। আয় টানাটানির বা অনিশ্চিত হলে কম কিস্তি কিছু গোলমাল হলে বেশি সুবিধা দেয়। আপনি নিশ্চিন্ত থাকলে সাধারণত মেয়াদ কমানোই বেশি কার্যকর।

10% নিয়ম আর আগাম শোধের ফি

বেশি শোধ সবসময় বিনা খরচে হয় না। অনেক মর্টগেজ, বিশেষ করে স্থির হারের বা শুরুর সময়ে ছাড় পাওয়া চুক্তিতে, বছরে কত টাকা জরিমানা ছাড়া বেশি দিতে পারবেন তার সীমা থাকে। সাধারণ সীমা বছরে বাকি ঋণের 10%, তবে কিছু ঋণদাতা অন্য অঙ্ক ধরে বা কোনো সীমাই রাখে না।

চুক্তির সময়ের মধ্যে সীমা ছাড়ালে আগাম শোধের ফি লাগতে পারে, যা প্রায়ই সীমার ওপরে দেওয়া অংশের একটা শতাংশ। এই ফি হাজার পাউন্ড পর্যন্ত হতে পারে, ফলে আপনার বাঁচানো সুদ উড়ে যেতে পারে।

£200,000 বাকি থাকলে 10% সীমায় বছরে প্রায় £20,000 বেশি দেওয়া যায়, মানে মাসে £1,666। বেশিরভাগ মানুষের জন্য এটা যথেষ্ট। মর্টগেজের অফার দেখে নিন বা ঋণদাতাকে ফোন করে জিজ্ঞেস করুন, বাড়তি শোধ কীভাবে ধরা হয়, কোনো ফি আছে কি না, আর বছরের সীমা কখন নতুন করে শুরু হয়।

আপনার বাড়তি টাকা ঋণদাতা কত তাড়াতাড়ি হিসাবে ধরে?

এই ছোট বিষয়টা আসল টাকা বাঁচাতে পারে। কিছু ঋণদাতা প্রতিদিন সুদ হিসাব করে আর আপনার বাড়তি টাকা সঙ্গে সঙ্গে ঋণ থেকে কেটে নেয়। অন্যরা বছরে একবার সুদ হিসাব করে আর বছরের শেষে এসে আপনার বাড়তি টাকা ধরে, ফলে কয়েক মাসের সুবিধা হারান।

শুরু করার আগে ঋণদাতাকে জিজ্ঞেস করুন সুদ কত ঘন ঘন হিসাব হয় আর বাড়তি টাকা কখন ঋণ কমায়। বেছে নেওয়ার সুযোগ থাকলে যে ঋণদাতা সঙ্গে সঙ্গে হিসাবে ধরে, তাকে বেছে নিন। আর পরিষ্কার জানিয়ে দিন যে টাকাটা বাড়তি শোধ, ভবিষ্যৎ কিস্তির অগ্রিম নয়, যাতে ঠিকভাবে বসে।

বেশি শোধ করবেন, না সঞ্চয়? কর কাটার পর তুলনা করুন

একটা সঞ্চয় অ্যাকাউন্ট 4% বা তার বেশি দিতে পারে। মর্টগেজের খরচ 4.5%-এর কাছাকাছিই শোনায়। কিন্তু একটা প্যাঁচ আছে। সঞ্চয়ের সুদ Personal Savings Allowance ছাড়ালে করযোগ্য হতে পারে, অথচ মর্টগেজ বেশি শোধ করে যা বাঁচান তার ওপর কোনো কর নেই। বেসিক রেটের করদাতা সঞ্চয়ে 4% পেলে, ভাতা ছাড়ালে, হাতে থাকে 3.2%।

তাই ন্যায্য তুলনা হলো মর্টগেজের হার বনাম কর কাটার পর সঞ্চয়ের হার। এই উদাহরণে 4.5%, 3.2%-এর চেয়ে ভালো। আপনি যদি কম হারের স্থির সময়ে থাকেন, ফারাক কমে যায়। মর্টগেজের হার বেশি হলে বেশি শোধ আরও লাভজনক দেখায়।

তবে একটা বড় তফাত আছে। সঞ্চয়ের টাকা যখন দরকার তুলতে পারেন, কিন্তু মর্টগেজে দেওয়া টাকা বাড়ির সঙ্গে আটকে যায়। ফেরত পেতে প্রায়ই নতুন ঋণের আবেদন করতে হয়। তাই সবকিছুর আগে হাতে নগদ রাখার ব্যাপারটা আসে।

বেশি শোধ করার আগে কী করবেন

বেশি শোধ টাকার ভালো ব্যবহার, তবে আরও কিছু জিনিস গুছিয়ে নেওয়ার পর। একটা যুক্তিসঙ্গত ক্রম এমন।

1. তিন থেকে ছয় মাসের জরুরি খরচের সমান একটা তহবিল গড়ুন, এমন অ্যাকাউন্টে যেখান থেকে সহজে তোলা যায়।
2. ক্রেডিট কার্ড আর ওভারড্রাফটের মতো চড়া সুদের ঋণ মিটিয়ে ফেলুন। এদের হার সাধারণত মর্টগেজের চেয়ে অনেক বেশি।
3. বিনা পয়সার টাকা আগে নিন। নিয়োগকর্তা আপনার পেনশন জমার সমান অঙ্ক দিলে পুরোটা যেন পান, তা নিশ্চিত করুন।
4. আপনার মর্টগেজ চুক্তিতে বাড়তি শোধ কীভাবে ধরা হয় দেখুন, বছরের সীমা আর আগাম শোধের ফিসহ।
5. তারপর যা বাকি থাকে, বাজেটের সঙ্গে মানিয়ে বেশি শোধ করুন।

বাস্তবে কতটা সম্ভব, তা ঠিক করে আপনার হাতে পাওয়া বেতন। প্রতি মাসে বেতনের কতটা সত্যিই আপনার হাতে থাকে দেখতে চাইলে যুক্তরাজ্যের নিট বেতন হিসাব টুল কর, ন্যাশনাল ইনসিওরেন্স, পেনশন আর স্টুডেন্ট লোন কাটার পরের অঙ্ক দেখায়।

পরের চুক্তির কথাও ভাবুন

যুক্তরাজ্যের বেশিরভাগ মর্টগেজ দুই থেকে পাঁচ বছর স্থির হারে চলে, তারপর না বদলালে ঋণদাতার বেশি হারের স্ট্যান্ডার্ড ভ্যারিয়েবল রেটে চলে যায়। চুক্তি শেষের তারিখটা তাই গুরুত্বপূর্ণ মুহূর্ত। তখনকার মর্টগেজ হার আপনার আগের হারের চেয়ে বেশি হতে পারে, আর তাতে কিস্তি বাড়বে।

উদাহরণ হিসেবে, 20 বছরের জন্য 5.5% সুদে £150,000 রিমর্টগেজ করলে কিস্তি দাঁড়ায় প্রায় £1,032। আগে বেশি শোধ করে একটা সুরক্ষা জমিয়ে রাখলে বেশি কিস্তি সামলানো সহজ হয়। রিমর্টগেজের সময় ঋণ কম থাকলে ভালো loan-to-value ব্যান্ডেও পৌঁছানো যায়, যেখানে প্রায়ই হার কম হয়।

বর্তমান চুক্তি শেষ হওয়ার তিন থেকে ছয় মাস আগে নতুন চুক্তি খোঁজা শুরু করুন, আর ঋণদাতা বা ব্রোকারকে জিজ্ঞেস করুন আগে থেকে হার আটকে রাখা যায় কি না।

যেসব ভুল এড়াবেন

কিছু ভুল বারবার দেখা যায়।

• 20% বা তার বেশি সুদের ক্রেডিট কার্ডের ঋণ থাকা অবস্থায় মর্টগেজে বেশি দেওয়া।
• হাতের প্রতিটি বাড়তি পাউন্ড মর্টগেজে ঢেলে জরুরি অবস্থার জন্য কিছু না রাখা।
• 10% সীমা ছাড়িয়ে আগাম শোধের ফি দিয়ে পুরো লাভ খুইয়ে ফেলা।
• ঋণদাতাকে না জানানো যে বাড়তি টাকাটা ওভারপেমেন্ট, ফলে সেটা ভবিষ্যৎ কিস্তির আগাম পেমেন্ট হিসেবে ধরা হওয়া।
• ভুলে যাওয়া যে স্থির চুক্তি শেষ হবে, আর বেশি কিস্তির জন্য প্রস্তুতি না রাখা।

সিদ্ধান্তের আগে ক্যালকুলেটরে কয়েকটা পরিস্থিতি চালিয়ে দেখুন। কত পাউন্ড বাঁচছে আর কত মাস কমছে দেখলে পছন্দটা পরিষ্কার হয়।

অফসেট মর্টগেজ আর অন্য বিকল্প

সুদ কমানোর একমাত্র পথ বাড়তি শোধ নয়। অফসেট মর্টগেজ আপনার সঞ্চয়কে মর্টগেজের সঙ্গে জুড়ে দেয়। সুদ হিসাবের সময় সঞ্চয়ের অঙ্ক ঋণ থেকে বাদ যায়, তাই শুধু ফারাকটার ওপর সুদ দেন। উদাহরণে £200,000 বাকি আর যুক্ত সঞ্চয় অ্যাকাউন্টে £20,000 থাকলে সুদ ধরা হয় £180,000-এর ওপর, কিন্তু আপনার £20,000 আপনারই থাকে আর যখন দরকার তোলা যায়।

এই নমনীয়তাই আকর্ষণ। বিনিময়ে অফসেট চুক্তিতে হার প্রায়ই সাধারণ চুক্তির চেয়ে সামান্য বেশি, তাই বেশ কিছু সঞ্চয় না থাকলে অঙ্কটা মেলে না। অফসেট অ্যাকাউন্টের সঞ্চয়ে করযোগ্য সুদও হয় না, যা উচ্চ হারের করদাতাদের পক্ষে সুবিধার হতে পারে।

আরেকটা বিকল্প ফ্লেক্সিবল মর্টগেজ, যেখানে সম্মত সীমার মধ্যে বেশি দেওয়া, কম দেওয়া বা কিস্তি বিরতি নেওয়া যায়। স্থির চুক্তি শেষ হলে ঋণদাতার কাছে কী আছে জিজ্ঞেস করুন। আর বাড়ির সঙ্গে নগদ আটকে যাওয়ার চিন্তা থাকলে আলাদা একটা জরুরি তহবিল রাখুন এবং সত্যিই বাড়তি টাকাটুকুই বেশি শোধে দিন।

মর্টগেজ, পেনশন, নাকি দুটোই?

দীর্ঘ মেয়াদে সম্পদ গড়তে বাড়তি টাকার জন্য পেনশন প্রায়ই মর্টগেজের সঙ্গে প্রতিযোগিতা করে। পেনশনে জমার ওপর কর ছাড় মেলে, মানে বেসিক রেটের করদাতা হিসেবে প্রতি £80 দিলে তহবিলে £100 হয়, আর নিয়োগকর্তা সমান অঙ্ক দিলে আরও বাড়ে। এটা এমন সুবিধা যা মর্টগেজ বেশি শোধ দিয়ে পাওয়া যায় না।

অনেকে যে ব্যবহারিক ভাগ করেন তা হলো, আগে নিয়োগকর্তার পুরো মিল নিন, তারপর যা বাকি থাকে তা বেশি শোধ আর সঞ্চয় বা বিনিয়োগের মধ্যে ভাগ করুন। কতটা, তা নির্ভর করে মর্টগেজ শেষের কত কাছে আছেন আর ঝুঁকিতে কতটা স্বস্তি বোধ করেন তার ওপর। অবসরের কাছাকাছি গেলে ঋণমুক্ত থাকার মূল্য প্রায়ই বাড়ে, কারণ ঠিক যখন আয় কমে তখন মাসিক খরচও কমে যায়।

সবার জন্য এক উত্তর নেই। আপনার বয়স, হার, অন্য ঋণ আর লক্ষ্য সবই গুরুত্বপূর্ণ। ব্যক্তিগত মত চাইলে একজন নিবন্ধিত উপদেষ্টা আপনাকে হিসাব করতে সাহায্য করতে পারেন।

যা নিয়ে মানুষ প্রশ্ন করেন

সূত্র ও আরও পড়ার জন্য

• MoneyHelper – Overpaying your mortgage
• FCA – Mortgages and early repayment charges
• GOV.UK – Tax on savings interest and the Personal Savings Allowance