Sollten Sie Ihre britische Hypothek überzahlen? Wie viel Sie sparen können

Wie Überzahlen wirklich funktioniert

Die Zinsen Ihrer Hypothek werden auf das berechnet, was Sie noch schulden. Zahlen Sie mehr als die geforderte Summe, sinkt Ihre Restschuld schneller. Nächsten Monat schulden Sie weniger, zahlen also weniger Zinsen, und mehr von Ihrer normalen Rate geht in die Tilgung. Dieser Effekt baut sich über die Jahre auf, genau wie der Zinseszins bei Ersparnissen für Sie arbeitet.

Praktisch bringt jedes Pfund, das Sie überzahlen, denselben Zinssatz wie Ihre Hypothek, und das ohne Risiko. Liegt Ihr Hypothekenzins bei 4.5 %, ist das Abzahlen der Schuld so, als bekämen Sie garantierte 4.5 % auf dieses Geld, ohne Steuer darauf. Das ist ein nützlicher Maßstab im Vergleich zu einem Sparkonto.

Was eine monatliche Überzahlung spart

Bleiben wir beim Beispiel. Eine Annuitätenhypothek über £200,000 zu 4.5 % auf 25 Jahre hat eine Monatsrate von etwa £1,111.66. Zahlen Sie sie die vollen 25 Jahre, zahlen Sie etwa £333,500 zurück, die Zinsen betragen also etwa £133,500. Sehen Sie, was kleine Zusatzzahlungen bewirken:

• £100 im Monat überzahlen: etwa £21,100 Zinsen gespart, die Hypothek endet rund 3 Jahre und 6 Monate früher
• £200 im Monat überzahlen: etwa £36,300 Zinsen gespart, die Hypothek endet rund 6 Jahre und 1 Monat früher
• £300 im Monat überzahlen: etwa £47,700 Zinsen gespart, die Hypothek endet rund 8 Jahre und 1 Monat früher
• £500 im Monat überzahlen: etwa £63,900 Zinsen gespart, die Hypothek endet rund 11 Jahre früher

Schauen Sie auf die Zeile mit £200. Sie zahlen £200 im Monat extra, das sind über 19 Jahre etwa £45,000 an Zusatzzahlungen. Sie sparen etwa £36,300 Zinsen und sind sechs Jahre früher schuldenfrei. Für viele ist ein abbezahltes Zuhause vor der Rente der eigentliche Preis.

Auch Einmalzahlungen zählen

Sie müssen nicht jeden Monat überzahlen. Ein Bonus, eine Steuerrückerstattung oder eine Erbschaft kann als Einmalbetrag hineingehen. Der Zeitpunkt hilft. Eine Überzahlung von £10,000 zwei Jahre nach Beginn derselben Hypothek spart etwa £16,900 an Zinsen und nimmt etwa zwei Jahre von der Laufzeit.

Je früher die Einmalzahlung erfolgt, desto mehr spart sie, weil sie Restschuld entfernt, die am längsten Zinsen gekostet hätte. Alles, was Sie in den frühen Jahren tun können, wirkt am stärksten.

Laufzeit verkürzen oder Rate senken?

Wenn Sie überzahlen, lassen die meisten Banken Sie zwischen zwei Ergebnissen wählen. Sie können Ihre Monatsrate gleich lassen und früher fertig sein, oder die Monatsrate senken und das ursprüngliche Enddatum behalten. Manche Banken haben eine Voreinstellung, sagen Sie also, was Sie möchten.

Eine kürzere Laufzeit spart insgesamt meist mehr Zinsen. Eine niedrigere Rate verschafft Ihnen Luft. Ist Ihr Einkommen knapp oder unsicher, geben niedrigere Raten mehr Spielraum, falls etwas schiefgeht. Fühlen Sie sich sicher, ist die kürzere Laufzeit normalerweise die wirksamere Wahl.

Die 10-%-Regel und Vorfälligkeitsgebühren

Überzahlen ist nicht immer kostenlos. Viele Hypotheken, besonders mit Festzins oder einem Rabatt für einen Anfangszeitraum, begrenzen, wie viel Sie pro Jahr ohne Strafe überzahlen dürfen. Eine übliche Grenze sind 10 % der offenen Restschuld pro Jahr, manche Banken nutzen aber einen anderen Wert oder gar keine Grenze.

Gehen Sie im Angebotszeitraum über die Grenze, schulden Sie womöglich eine Vorfälligkeitsgebühr (Early Repayment Charge), oft ein Prozentsatz des Betrags über der Grenze. Diese Gebühren können in die Tausende Pfund gehen und so die gesparten Zinsen auffressen.

Bei £200,000 Restschuld heißt eine 10-%-Grenze, dass Sie etwa £20,000 im Jahr überzahlen können, das sind £1,666 im Monat. Für die meisten ist das reichlich. Sehen Sie in Ihr Hypothekenangebot oder rufen Sie Ihre Bank an und fragen Sie, wie Überzahlungen behandelt werden, ob es Gebühren gibt und wann der Freibetrag zurückgesetzt wird.

Wie schnell schreibt Ihre Bank die Überzahlung gut?

Dieser kleine Punkt kann echtes Geld sparen. Manche Banken berechnen Zinsen täglich und ziehen Ihre Überzahlung sofort von der Restschuld ab. Andere berechnen Zinsen einmal im Jahr und zählen Ihre Zusatzzahlungen erst am Jahresende, sodass Ihnen Monate des Nutzens entgehen.

Fragen Sie Ihre Bank vorab, wie oft Zinsen berechnet werden und wann eine Überzahlung die Restschuld senkt. Haben Sie die Wahl, bevorzugen Sie eine Bank, die Überzahlungen sofort gutschreibt. Sagen Sie ihr auch klar, dass das Geld eine Überzahlung ist und keine Vorauszahlung künftiger Raten, damit es richtig verbucht wird.

Überzahlen oder sparen? Vergleichen Sie nach Steuer

Ein Sparkonto zahlt vielleicht 4 % oder mehr. Das klingt nah an den 4.5 %, die Ihre Hypothek kostet. Aber es gibt einen Haken. Sparzinsen können steuerpflichtig sein, wenn sie über Ihren Personal Savings Allowance (persönlicher Sparfreibetrag) hinausgehen, während die Ersparnis durch das Überzahlen einer Hypothek gar nicht besteuert wird. Ein Steuerzahler im Basissatz, der 4 % auf Ersparnisse bekommt, behält nach dem Freibetrag 3.2 %.

Der faire Vergleich ist also Ihr Hypothekenzins gegen Ihren Sparzins nach Steuer. In diesem Beispiel schlagen 4.5 % die 3.2 %. Sind Sie im Festzinszeitraum mit niedrigem Satz, schrumpft der Abstand. Ist Ihr Hypothekenzins hoch, sieht Überzahlen noch besser aus.

Einen großen Unterschied gibt es aber. Geld auf dem Sparkonto steht Ihnen jederzeit zur Verfügung, Geld, das Sie in die Hypothek zahlen, steckt in Ihrem Haus fest. Oft können Sie es nur durch einen neuen Kreditantrag wieder leihen. Deshalb kommt Verfügbarkeit vor allem anderen.

Was Sie tun sollten, bevor Sie überzahlen

Überzahlen ist eine gute Verwendung von Geld, aber erst, wenn einiges andere steht. Hier eine sinnvolle Reihenfolge.

1. Bauen Sie einen Notgroschen für drei bis sechs Monate Grundausgaben auf, auf einem Konto mit sofortigem Zugriff.
2. Zahlen Sie hochverzinste Schulden wie Kreditkarten und Überziehungen ab. Deren Zinsen sind meist viel höher als bei einer Hypothek.
3. Nehmen Sie zuerst geschenktes Geld mit. Gleicht Ihr Arbeitgeber Ihre Rentenbeiträge aus, holen Sie den vollen Zuschuss.
4. Prüfen Sie, wie Ihr Hypothekenangebot Überzahlungen behandelt, einschließlich Jahresgrenze und Vorfälligkeitsgebühr.
5. Überzahlen Sie dann mit dem, was übrig ist, so, wie es in Ihr Budget passt.

Ihr Nettogehalt bestimmt, was realistisch ist. Wie viel von Ihrem Gehalt Ihnen jeden Monat wirklich bleibt, zeigt der UK-Nettogehaltsrechner nach Steuer, National Insurance, Rente und Studienkredit.

Denken Sie auch an Ihr nächstes Angebot

Die meisten britischen Hypotheken haben zwei bis fünf Jahre einen Festzins und wechseln dann zu einem höheren variablen Standardzins (SVR), wenn Sie nicht wechseln. Das Ende Ihres Angebots ist ein wichtiger Moment. Hypothekenzinsen können dann höher sein als Ihr alter Satz, und das erhöht Ihre Rate.

Ein Beispiel: Eine Umschuldung von £150,000 über 20 Jahre zu 5.5 % bedeutet eine Rate von etwa £1,032. Haben Sie durch frühere Überzahlungen ein Polster aufgebaut, ist eine höhere Rate leichter zu tragen. Eine kleinere Restschuld bei der Umschuldung kann außerdem helfen, in eine bessere Beleihungsstufe zu kommen, die oft mit einem niedrigeren Satz einhergeht.

Schauen Sie drei bis sechs Monate vor dem Ende Ihres jetzigen Angebots nach neuen Angeboten und fragen Sie Ihre Bank oder einen Vermittler, ob Sie einen Satz im Voraus sichern können.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Ein paar Fehler kommen immer wieder vor.

• Überzahlen, während Sie Kreditkartenschulden mit 20 % oder mehr tragen.
• Jedes übrige Pfund in die Hypothek stecken und nichts für Notfälle behalten.
• Die 10-%-Grenze überschreiten und eine Vorfälligkeitsgebühr zahlen, die den Nutzen auslöscht.
• Der Bank nicht sagen, dass das Extrageld eine Überzahlung ist, sodass es als vorzeitige Zahlung künftiger Raten behandelt wird.
• Vergessen, dass Ihr Festzins endet, und nicht für eine höhere Rate planen.

Spielen Sie im Rechner ein paar Szenarien durch, bevor Sie entscheiden. Wer die gesparten Pfund und die gekappten Monate sieht, entscheidet klarer.

Offset-Hypotheken und andere Möglichkeiten

Überzahlen ist nicht der einzige Weg, Zinsen zu senken. Eine Offset-Hypothek verknüpft Ihre Ersparnisse mit Ihrer Hypothek. Das Sparguthaben wird bei der Zinsberechnung gegen den Kredit gerechnet, sodass Sie nur auf die Differenz Zinsen zahlen. Im Beispiel, bei £200,000 Schulden und £20,000 auf dem verknüpften Sparkonto, zahlen Sie Zinsen auf £180,000, aber Ihre £20,000 bleiben Ihnen und können jederzeit abgehoben werden.

Diese Flexibilität ist der Reiz. Der Preis: Offset-Angebote haben oft einen etwas höheren Satz als normale, die Rechnung geht also nur auf, wenn Sie nennenswerte Ersparnisse halten. Auf Ersparnisse im Offset-Konto fallen außerdem keine steuerpflichtigen Zinsen an, was Steuerzahlern im höheren Satz entgegenkommen kann.

Eine weitere Möglichkeit ist eine flexible Hypothek, bei der Sie überzahlen, aber auch unterzahlen oder Zahlungspausen innerhalb vereinbarter Grenzen nehmen können. Fragen Sie Ihre Bank, was sie anbietet, wenn Ihr Festzins endet. Und wenn Sie der Gedanke beunruhigt, Bargeld in Ihrem Haus festzulegen, halten Sie einen separaten Notgroschen und überzahlen Sie nur, was wirklich übrig ist.

Hypothek, Rente oder beides?

Für langfristiges Vermögen konkurriert oft eine Rentenvorsorge mit der Hypothek um Ihr übriges Geld. Rentenbeiträge bekommen Steuererleichterung, das heißt, jede £80, die Sie als Steuerzahler im Basissatz einzahlen, werden zu £100 im Topf, und ein Arbeitgeberzuschuss legt noch mehr drauf. Diesen Vorsprung kann das Überzahlen einer Hypothek nicht bieten.

Eine praktische Aufteilung, die viele nutzen: zuerst den vollen Arbeitgeberzuschuss mitnehmen und den Rest zwischen Überzahlen und Sparen oder Anlegen aufteilen, je nachdem, wie nah Sie dem Ende Ihrer Hypothek sind und wie wohl Sie sich mit Risiko fühlen. Je näher die Rente rückt, desto wertvoller wird oft die Schuldenfreiheit, weil sie Ihre monatlichen Ausgaben genau dann senkt, wenn Ihr Einkommen sinkt.

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Ihr Alter, Ihr Zinssatz, Ihre anderen Schulden und Ihre Ziele spielen alle eine Rolle. Wenn Sie eine persönliche Einschätzung wollen, kann Ihnen ein zugelassener Berater beim Abwägen helfen.

Häufige Fragen

Quellen und weiterführende Links

• MoneyHelper – Die Hypothek überzahlen
• FCA – Hypotheken und Vorfälligkeitsgebühren
• GOV.UK – Steuer auf Sparzinsen und der Personal Savings Allowance