هل تسدّد أكثر من قسط رهنك العقاري في بريطانيا؟ وكم قد توفر

كيف يعمل السداد الإضافي فعلًا

تُحسب فائدة رهنك على ما تدين به الآن. إذا دفعت أكثر من المبلغ المطلوب، ينزل رصيدك أسرع. في الشهر التالي تدين بأقل، فتُحمَّل فائدة أقل، ويذهب جزء أكبر من دفعتك العادية إلى الرصيد. هذا الأثر يتراكم على نفسه عبر السنوات، تمامًا كما تعمل الفائدة المركبة لصالحك في الادخار.

عمليًا، كل جنيه تسدده زيادة يكسب نسبة رهنك نفسها، وبلا أي مخاطرة. إذا كانت فائدة رهنك 4.5%، فإن سداد الدين كأنك تكسب 4.5% مضمونة على ذلك المال، بلا ضريبة عليها. وهذا مقياس مفيد حين تقارنه بحساب ادخار.

كم يوفر السداد الإضافي الشهري

لنستخدم المثال. رهن عقاري بقيمة £200,000 بنظام السداد بفائدة 4.5% لمدة 25 سنة، دفعته الشهرية نحو £1,111.66. إذا دفعته 25 سنة كاملة فستسدد نحو £333,500، فتكون الفائدة نحو £133,500. والآن انظر ما تفعله مبالغ إضافية صغيرة:

• سداد £100 إضافية شهريًا: توفير نحو £21,100 فائدة وينتهي الرهن قبل نحو 3 سنوات و6 أشهر
• سداد £200 إضافية شهريًا: توفير نحو £36,300 فائدة وينتهي الرهن قبل نحو 6 سنوات وشهر
• سداد £300 إضافية شهريًا: توفير نحو £47,700 فائدة وينتهي الرهن قبل نحو 8 سنوات وشهر
• سداد £500 إضافية شهريًا: توفير نحو £63,900 فائدة وينتهي الرهن قبل نحو 11 سنة

انظر إلى سطر الـ£200. تدفع £200 زيادة شهريًا، وهذا على 19 سنة يبلغ نحو £45,000 من الدفعات الإضافية. توفر نحو £36,300 فائدة، وتتحرر من الرهن قبل ست سنوات. وبالنسبة لكثيرين، بيت بلا رهن قبل التقاعد هو الجائزة الحقيقية.

الدفعات الكبيرة لمرة واحدة تُحتسب أيضًا

لا يلزمك أن تسدد زيادة كل شهر. المكافأة أو استرداد الضريبة أو الميراث يمكن أن تدخل دفعة واحدة. والتوقيت يساعد. سداد إضافي بـ£10,000 بعد سنتين من الرهن نفسه يوفر نحو £16,900 فائدة ويقتطع نحو سنتين من المدة.

كلما دخلت الدفعة مبكرة وفّرت أكثر، لأنها تزيل رصيدًا كان سيحمل فائدة لأطول وقت. وكل ما تستطيعه في السنوات الأولى له أكبر أثر.

تقصّر المدة أم تخفض الدفعة؟

حين تسدد زيادة، يتيح لك معظم المقرضين اختيار نتيجة من اثنتين. إما أن تُبقي دفعتك الشهرية كما هي وتنتهي أبكر، وإما أن تخفض الدفعة الشهرية وتُبقي تاريخ النهاية الأصلي. وبعض المقرضين يعتمدون أحدهما افتراضيًا، فأخبرهم بما تريد.

تقصير المدة يوفر عادة فائدة إجمالية أكثر. وخفض الدفعة يمنحك متنفسًا. إن كان دخلك ضيقًا أو غير مؤكد، فالدفعات الأقل تعطيك مساحة أكبر إذا حدث شيء سيئ. وإن كنت مرتاحًا، فتقصير المدة هو عادة الخيار الأقوى.

قاعدة الـ10% ورسوم السداد المبكر

السداد الإضافي ليس مجانيًا دائمًا. كثير من الرهون، خاصة ذات الفائدة الثابتة أو المخفّضة في فترة أولى، تضع حدًا لما تستطيع سداده زيادة كل سنة دون عقوبة. والحد الشائع 10% من الرصيد المتبقي في السنة، مع أن بعض المقرضين يستخدمون رقمًا آخر أو لا يضعون حدًا أصلًا.

إذا تجاوزت الحد في فترة العرض، فقد تدين برسم سداد مبكر، وهو غالبًا نسبة من المبلغ الزائد فوق الحد. وقد تصل هذه الرسوم إلى آلاف الجنيهات، فتلغي الفائدة التي وفرتها.

على رصيد £200,000 يعني حد الـ10% أنك تستطيع سداد نحو £20,000 زيادة في السنة، أي £1,666 شهريًا. وهذا يكفي معظم الناس. راجع عرض رهنك أو اتصل بمقرضك واسأل كيف تُعامل الدفعات الزائدة، وهل هناك رسوم، ومتى يُعاد ضبط الحد المسموح.

متى يسجّل مقرضك سدادك الإضافي

هذه النقطة الصغيرة قد توفر عليك مالًا حقيقيًا. بعض المقرضين يحسبون الفائدة يوميًا ويخصمون سدادك الإضافي من رصيدك فورًا. وآخرون يحسبون الفائدة مرة في السنة ولا يحتسبون دفعاتك الزائدة إلا في نهاية السنة، فتخسر أشهرًا من الفائدة.

قبل أن تبدأ، اسأل مقرضك كم مرة تُحسب الفائدة ومتى يخفّض السداد الإضافي الرصيد. وإن كان لك خيار، ففضّل مقرضًا يسجل الدفعات الزائدة فورًا. وأخبره أيضًا بوضوح أن المال سداد إضافي وليس دفعة مقدمة لأقساط مستقبلية، حتى يُطبَّق بالطريقة الصحيحة.

سداد إضافي أم ادخار؟ قارن بعد الضريبة

قد يدفع حساب ادخار 4% أو أكثر. وهذا يبدو قريبًا من 4.5% التي يكلفها رهنك. لكن هناك فخًا. فائدة الادخار قد تكون خاضعة للضريبة إذا تجاوزت بدل الادخار الشخصي (Personal Savings Allowance)، بينما التوفير الذي تحققه من سداد الرهن لا تُفرض عليه ضريبة إطلاقًا. ودافع ضريبة بالشريحة الأساسية يكسب 4% على مدخراته، بعد البدل، يحتفظ بـ3.2%.

فالمقارنة العادلة هي نسبة رهنك مقابل نسبة ادخارك بعد الضريبة. في هذا المثال 4.5% تتفوق على 3.2%. وإذا كنت في فترة السعر الثابت بنسبة منخفضة، يضيق الفارق. وإذا كانت نسبة رهنك مرتفعة، يبدو السداد الإضافي أفضل أكثر.

لكن هناك فرقًا كبيرًا. المال في الادخار متاح متى احتجته، أما المال الذي تدفعه في الرهن فمحبوس في بيتك. وغالبًا لا تستطيع اقتراضه من جديد إلا بطلب اقتراض جديد. ولهذا تأتي السيولة قبل كل شيء.

ماذا تفعل قبل السداد الإضافي

السداد الإضافي استخدام جيد للمال، لكن بعد أن تتحقق أمور أخرى. هذا ترتيب معقول.

1. كوّن صندوق طوارئ يعادل ثلاثة إلى ستة أشهر من الإنفاق الضروري، واحفظه في حساب يسهل السحب منه.
2. سدّد الديون ذات الفائدة العالية مثل بطاقات الائتمان والسحب على المكشوف. فنسبها عادة أعلى بكثير من نسبة الرهن.
3. خذ أي مال مجاني أولًا. إذا كان صاحب عملك يطابق مساهماتك في المعاش التقاعدي، فتأكد من نيل المطابقة كاملة.
4. تحقق كيف يتعامل عرض رهنك مع السداد الإضافي، ومنه الحد السنوي وأي رسم سداد مبكر.
5. ثم سدّد زيادة بما تبقى، بطريقة تناسب ميزانيتك.

راتبك الصافي يحدد ما هو واقعي. وإن أردت أن ترى كم تحتفظ فعلًا من راتبك كل شهر، فإن حاسبة الراتب الصافي في بريطانيا تعرضه بعد الضريبة والتأمين الوطني (National Insurance) والمعاش وقرض الطالب.

فكّر في عرضك التالي أيضًا

أغلب الرهون في بريطانيا بسعر ثابت لمدة سنتين إلى خمس، ثم تنتقل إلى سعر متغير قياسي أعلى ما لم تغيّر. وتاريخ انتهاء عرضك لحظة مهمة. قد تكون أسعار الرهن أعلى من سعرك القديم، وهذا سيرفع دفعتك.

مثلًا، إعادة رهن £150,000 لمدة 20 سنة بفائدة 5.5% تعني دفعة نحو £1,032. وإن كنت قد كوّنت هامشًا بالسداد الإضافي سابقًا، فالدفعة الأعلى أسهل تحملًا. والرصيد الأصغر عند إعادة الرهن قد يساعدك أيضًا على بلوغ شريحة أفضل لنسبة القرض إلى القيمة، وغالبًا تأتي معها فائدة أقل.

ابدأ بالنظر في العروض الجديدة قبل ثلاثة إلى ستة أشهر من انتهاء عرضك الحالي، واسأل مقرضك أو وسيطًا هل تستطيع تثبيت سعر مسبقًا.

أخطاء يجب تجنبها

بضعة أخطاء تتكرر مرارًا.

• سداد زيادة على الرهن بينما عليك دين بطاقة ائتمان بنسبة 20% أو أكثر.
• وضع كل جنيه فائض في الرهن وعدم بقاء شيء للطوارئ.
• تجاوز حد الـ10% ودفع رسم سداد مبكر يمحو الفائدة.
• عدم إخبار المقرض أن المال سداد إضافي، فيُعامل كدفعة مبكرة لأقساط مستقبلية.
• نسيان أن عرضك الثابت سينتهي، وعدم التخطيط لدفعة أعلى.

جرّب بضعة سيناريوهات في الحاسبة قبل أن تقرر. رؤية الجنيهات الموفّرة والأشهر المقتطعة تجعل الاختيار أوضح.

الرهن المقاصّ (offset) وخيارات أخرى

السداد الإضافي ليس الطريقة الوحيدة لتقليل الفائدة. الرهن المقاصّ (offset mortgage) يربط مدخراتك برهنك. فيُقابَل رصيد مدخراتك بالقرض عند حساب الفائدة، فلا تدفع فائدة إلا على الفرق. ففي المثال، مع £200,000 مستحقة و£20,000 في حساب الادخار المرتبط، تُفرض الفائدة على £180,000، لكن £20,000 تبقى ملكك ويمكنك سحبها متى احتجتها.

هذه المرونة هي الجاذبية. والثمن أن عروض offset غالبًا تحمل نسبة أعلى قليلًا من العادية، فلا يصح الحساب إلا إن كانت عندك مدخرات معتبرة. كما أن المدخرات التي تضعها في حساب offset لا تكسب فائدة خاضعة للضريبة، وقد يناسب هذا من هم في شريحة الضريبة الأعلى.

وخيار آخر هو الرهن المرن، الذي يتيح لك السداد الزائد وكذلك السداد الأقل أو أخذ إجازات من الدفع ضمن حدود متفق عليها. اسأل مقرضك عما يعرضه حين ينتهي عرضك الثابت. وإن كانت فكرة حبس النقد في بيتك تقلقك، فاحتفظ بصندوق طوارئ منفصل وسدّد زيادة بما هو فائض حقًا فقط.

الرهن أم المعاش التقاعدي أم كلاهما؟

للثروة بعيدة المدى، كثيرًا ما ينافس المعاش التقاعدي الرهن على مالك الفائض. مساهمات المعاش تنال إعفاءً ضريبيًا، أي أن كل £80 تدفعها كدافع ضريبة بالشريحة الأساسية تصبح £100 في الصندوق، ومطابقة صاحب العمل تضيف أكثر. وهذه بداية متقدمة لا يضاهيها سداد الرهن الإضافي.

تقسيم عملي يستخدمه كثيرون: خذ مطابقة صاحب العمل كاملة أولًا، ثم وزّع الباقي بين السداد الإضافي والادخار أو الاستثمار، بحسب قربك من نهاية رهنك ومدى راحتك مع المخاطرة. وكلما اقتربت من التقاعد، صار التحرر من الرهن أكثر قيمة غالبًا، لأنه يخفّض إنفاقك الشهري في الوقت ذاته الذي ينخفض فيه دخلك.

ليس هناك جواب عام. عمرك ونسبتك وديونك الأخرى وأهدافك كلها مهمة. وإن أردت رأيًا شخصيًا، فيمكن لمستشار مرخّص أن يساعدك في الموازنة.

أسئلة يطرحها الناس

المصادر وقراءات إضافية

• MoneyHelper – سداد رهنك العقاري زيادة
• FCA – الرهون العقارية ورسوم السداد المبكر
• GOV.UK – الضريبة على فائدة الادخار وبدل الادخار الشخصي