¿Conviene pagar de más en tu hipoteca del Reino Unido? Cuánto podrías ahorrar

Cómo funciona de verdad pagar de más

El interés de tu hipoteca se cobra sobre lo que todavía debes. Si pagas más de lo exigido, tu saldo baja más rápido. El mes siguiente debes menos, así que te cobran menos interés y una parte mayor de tu pago normal va al saldo. Ese efecto se va sumando con los años, igual que el interés compuesto trabaja a tu favor en los ahorros.

En la práctica, cada libra que pagas de más rinde lo mismo que la tasa de tu hipoteca, y sin ningún riesgo. Si tu tasa es del 4.5%, pagar deuda es como ganar un 4.5% garantizado con ese dinero, y sin impuestos. Es una buena vara de medir cuando lo comparas con una cuenta de ahorros.

Cuánto ahorra un pago extra mensual

Usemos el ejemplo. Una hipoteca de amortización de £200,000 al 4.5% a 25 años tiene una cuota mensual de unas £1,111.66. Si la pagas los 25 años completos, devuelves unas £333,500, así que el interés es de unas £133,500. Mira ahora lo que hacen unos pagos extra pequeños:

• Pagar £100 de más al mes: unas £21,100 de interés ahorradas y la hipoteca termina unos 3 años y 6 meses antes
• Pagar £200 de más al mes: unas £36,300 de interés ahorradas y la hipoteca termina unos 6 años y 1 mes antes
• Pagar £300 de más al mes: unas £47,700 de interés ahorradas y la hipoteca termina unos 8 años y 1 mes antes
• Pagar £500 de más al mes: unas £63,900 de interés ahorradas y la hipoteca termina unos 11 años antes

Mira la línea de £200. Pagas £200 extra al mes, que en 19 años suman unas £45,000 de pagos adicionales. Ahorras unas £36,300 de interés y quedas libre de hipoteca seis años antes. Para mucha gente, tener la casa pagada antes de jubilarse es el verdadero premio.

Los pagos únicos también cuentan

No tienes que pagar de más todos los meses. Un bono, una devolución de impuestos o una herencia pueden entrar de golpe. El momento ayuda. Un pago extra de £10,000 a los dos años de esa misma hipoteca ahorra unas £16,900 de interés y recorta unos dos años del plazo.

Cuanto antes entra el pago único, más ahorra, porque quita saldo que habría generado interés durante más tiempo. Todo lo que puedas hacer en los primeros años tiene el mayor efecto.

¿Acortar el plazo o bajar la cuota?

Cuando pagas de más, la mayoría de los prestamistas te deja elegir entre dos resultados. Puedes mantener igual tu cuota mensual y terminar antes, o bajar la cuota mensual y conservar la fecha final original. Algunos prestamistas aplican uno por defecto, así que diles lo que quieres.

Acortar el plazo suele ahorrar más interés en total. Bajar la cuota te da un respiro. Si tus ingresos son justos o inciertos, una cuota menor te da más margen si algo sale mal. Si vas tranquilo, reducir el plazo normalmente es la opción más potente.

La regla del 10% y las penalizaciones por amortización anticipada

Pagar de más no siempre es gratis. Muchas hipotecas, sobre todo las de tasa fija o con descuento en un periodo inicial, ponen un límite a lo que puedes pagar de más cada año sin penalización. Un límite habitual es el 10% del saldo pendiente por año, aunque algunos prestamistas usan otra cifra o no tienen ninguna.

Si pasas del límite durante el periodo de la oferta, puedes deber una penalización por amortización anticipada, a menudo un porcentaje de lo que pagas de más por encima del límite. Estas penalizaciones pueden llegar a miles de libras, así que pueden cancelar el interés que ahorras.

Con un saldo de £200,000, un límite del 10% significa que puedes pagar de más unas £20,000 al año, que son £1,666 al mes. Para la mayoría de la gente es de sobra. Revisa la oferta de tu hipoteca o llama a tu prestamista, y pregunta cómo tratan los pagos extra, si hay comisiones y cuándo se renueva el límite.

¿Con qué rapidez abona tu prestamista el pago extra?

Este detalle pequeño puede ahorrarte dinero de verdad. Algunos prestamistas calculan el interés a diario y descuentan tu pago extra del saldo de inmediato. Otros calculan el interés una vez al año y solo cuentan tus pagos extra al final del año, así que pierdes meses de beneficio.

Antes de empezar, pregunta a tu prestamista cada cuánto se calcula el interés y cuándo un pago extra reduce el saldo. Si puedes elegir, prefiere uno que abone los pagos extra al instante. Dile también con claridad que ese dinero es un pago extra y no un adelanto de cuotas futuras, para que se aplique de la forma correcta.

¿Pagar de más o ahorrar? Compara después de impuestos

Una cuenta de ahorros puede pagar un 4% o más. Suena parecido al 4.5% que te cuesta la hipoteca. Pero hay un detalle. El interés de los ahorros puede pagar impuestos si pasa de tu Personal Savings Allowance (la franja de interés de ahorro exenta), mientras que lo que ahorras al pagar de más la hipoteca no paga impuestos. Un contribuyente de tipo básico que gana un 4% en ahorros, pasada esa franja, se queda con un 3.2%.

Así que la comparación justa es la tasa de tu hipoteca frente a la tasa de tus ahorros después de impuestos. En este ejemplo, 4.5% le gana a 3.2%. Si estás en el periodo de tasa fija y es baja, la diferencia se achica. Si la tasa de tu hipoteca es alta, pagar de más se ve todavía mejor.

Hay una diferencia grande, eso sí. El dinero en ahorros está disponible cuando lo necesites, pero el dinero que pagas a la hipoteca queda encerrado en tu casa. A menudo solo puedes volver a pedirlo solicitando un nuevo préstamo. Por eso la liquidez va antes que todo lo demás.

Qué hacer antes de pagar de más

Pagar de más es un buen uso del dinero, pero solo cuando otras cosas ya están en su sitio. Este es un orden sensato.

1. Crea un fondo de emergencia de tres a seis meses de gastos esenciales, en una cuenta de acceso inmediato.
2. Paga las deudas de interés alto, como tarjetas de crédito y descubiertos. Sus tasas suelen ser mucho más altas que las de una hipoteca.
3. Aprovecha primero el dinero gratis. Si tu empleador iguala tus aportes a la pensión, asegúrate de recibir la igualación completa.
4. Revisa cómo trata tu oferta hipotecaria los pagos extra, incluido el límite anual y cualquier penalización por amortización anticipada.
5. Luego paga de más con lo que quede, de una forma que encaje con tu presupuesto.

Tu sueldo neto decide lo que es realista. Si quieres ver cuánto de tu sueldo te queda de verdad cada mes, la calculadora de sueldo neto del Reino Unido lo muestra después de impuestos, National Insurance, pensión y préstamo estudiantil.

Piensa también en tu próxima oferta

La mayoría de las hipotecas del Reino Unido tienen tasa fija de dos a cinco años y luego pasan a una tasa variable estándar más alta, a menos que cambies. La fecha en que termina tu oferta es un momento clave. Las tasas hipotecarias pueden ser más altas que tu tasa anterior, y eso subirá tu cuota.

Por ejemplo, renegociar £150,000 a 20 años al 5.5% supone una cuota de unas £1,032. Si has creado un colchón pagando de más antes, una cuota más alta se lleva mejor. Un saldo menor al renegociar también puede ayudarte a entrar en un tramo mejor de relación préstamo-valor, que a menudo trae una tasa más baja.

Empieza a mirar ofertas nuevas de tres a seis meses antes de que termine la actual, y pregunta a tu prestamista o a un corredor si puedes fijar una tasa por adelantado.

Errores que debes evitar

Algunos errores se repiten una y otra vez.

• Pagar de más mientras arrastras deuda de tarjeta al 20% o más.
• Meter cada libra que te sobra en la hipoteca y quedarte sin nada para emergencias.
• Pasarte del límite del 10% y pagar una penalización por amortización anticipada que se come todo el beneficio.
• No decirle al prestamista que el dinero extra es un pago extra, de modo que lo traten como un adelanto de cuotas futuras.
• Olvidar que tu oferta fija terminará y no prever una cuota más alta.

Prueba unos cuantos escenarios en la calculadora antes de decidir. Ver las libras ahorradas y los meses recortados aclara la elección.

Hipotecas offset y otras opciones

Pagar de más no es la única forma de recortar interés. Una hipoteca offset vincula tus ahorros con tu hipoteca. El saldo de ahorros se compara con el préstamo al calcular el interés, y así pagas interés solo sobre la diferencia. En el ejemplo, con £200,000 de deuda y £20,000 en la cuenta de ahorros vinculada, te cobran interés sobre £180,000, pero tus £20,000 siguen siendo tuyos y puedes sacarlos cuando quieras.

Esa flexibilidad es el atractivo. La contrapartida es que las ofertas offset suelen tener una tasa algo más alta que las normales, así que la cuenta solo sale si tienes ahorros importantes. Además, los ahorros que mantienes en la cuenta offset no generan interés sujeto a impuestos, lo que puede convenir a quienes pagan el tipo alto.

Otra opción es una hipoteca flexible, que te permite pagar de más y también pagar de menos o tomarte vacaciones de pago dentro de límites acordados. Pregunta a tu prestamista qué ofrece cuando termine tu oferta fija. Y si te preocupa dejar efectivo encerrado en tu casa, mantén un fondo de emergencia aparte y paga de más solo lo que de verdad te sobra.

¿Hipoteca, pensión o las dos?

Para el patrimonio a largo plazo, la pensión suele competir con la hipoteca por tu dinero sobrante. Los aportes a la pensión reciben desgravación fiscal, lo que significa que cada £80 que pones como contribuyente de tipo básico se convierten en £100 en el fondo, y la igualación del empleador suma más. Es una ventaja de salida que pagar de más la hipoteca no puede igualar.

Un reparto práctico que usan muchos es tomar primero la igualación completa del empleador y luego dividir lo que queda entre pagar de más y ahorrar o invertir, según lo cerca que estés del final de tu hipoteca y lo cómodo que te sientas con el riesgo. Al acercarte a la jubilación, estar libre de hipoteca suele valer más, porque reduce tus gastos mensuales justo cuando tus ingresos bajan.

No hay una respuesta universal. Tu edad, tu tasa, tus otras deudas y tus metas importan. Si quieres una opinión personal, un asesor regulado puede ayudarte a sopesarlo.

Preguntas frecuentes

Fuentes y lecturas adicionales

• MoneyHelper – Pagar de más tu hipoteca
• FCA – Hipotecas y penalizaciones por amortización anticipada
• GOV.UK – Impuestos sobre el interés de ahorros y Personal Savings Allowance